房地产变局中的转型自救（6月6日）
关键词：房地产 转型 资产管理 贾春宝
房地产行业，已经呈现了公认的拐点信号，即使是坚定不移地对行业充满信心的死多头与行业风向标式的大佬，都开始逐渐动摇了，只有诸如任志强这样一辈子将此作为事业的，才一如既往地坚定支撑房地产的美好前景。潘石屹说，中国的房地产业是即将撞上冰山的泰坦尼克。
即使死多头们所持有的观点能得到从理论上到逻辑上，从数据上到市场上的支撑，但我们依然看到了整个行业的发展空间在逐渐接近那个理性的天花板并逐渐感受到恐惧的蔓延。
在众叛亲离的情况下，是很难实现独木支撑的效果的，而原本坚定的跟随者，在陷入危局之中的自救，并不是背叛，而是机动灵活的生存策略。
当然，行业内的机构也通过苦情与营造悲情氛围去影响政策，却发现让政府在调控上发生方向性的改变，已经几乎不可能，地方政府对某些采取救市政策的地方政府“睁一眼闭一眼”的容忍态度，已经是相当不易的了。
开发商想用寻求融资的方式去自救？怕也困难。因为资本市场同样不景气，既然欧洲经济已经复苏，美国退出QE并开始酝酿加息时机，外资撤出中国，甚至从中国带走了大量的资金投入到外部市场，也几乎已经被认为是从政策到市场认定的中短期的大趋势了。
开发商想通过概念性炒作掀起一轮新的房价上涨热潮，更是不现实的，不要说没有投资能力，就算有的，也对未来失去信心而寻求为经济寒冬储备更多的粮草了。
要想寻求出路，靠别人都没戏，也只有靠自己，靠自己谋求转型。有的转型做商业地产的房东并自持成为资产管理模式，有些则放弃对土地的争夺，甚至将手中的土地资源变卖，并推行代建模式。
所谓代建模式本质是从房地产转成房产，从拥有土地支付建安成本的“东家”角色重新回到承建商的角色做包工头；宋卫平就是其中的典型，他舍弃绿城的从拿地开始到卖房子结束的房地产模式，转到蓝城代建模式，而重新回到了只为别人盖房子的包工头。
关于代建模式，贾春宝在2012年7月2日的文章《从地王到代建，开发商稳健的生存策略》中有深入论述。房地产开发商从给别人盖房子到给自己盖房子，这是一个趋势。
宋卫平做出如此选择，是对政策制订者与市场环境的绝望所导致的。
在地价居高不下，资金难以指望，各方面成本都失控，市场长期见不到曙光的情况之下，从征地拆迁、跑规划跑批文到把房子建好之后卖掉，成为别人的资产，这越来越成为耗费精力而且收效甚微的事情，宋卫平的蓝城“代建”利润率可以达到7%，而房地产开发全流程的利润率却只能达到9%，细算下来实在是得不偿失。
房地产开发原本就是资本密集型的产业，也只有诸如“万保中恒”这样很是财大气粗的大佬才在试图全方位铺陈从地产到房产，从住宅到商业项目都在做，涉及多个产品线，多个不同区域的市场。其实这些传统的大佬们，也在逐渐加大自己在商业地产中持有的比重。
那些加大自持比例本质也是把自己变成包租公。从SOHO中国到方兴的商业地产自持模式。但自持运营是需要有更强的专业性的，不仅是客户筛选问题，渠道代理机构的横向协作问题，还会牵涉到租金的催缴问题，关于这个问题，贾春宝在2014年5月19日的《商租通所带来的启示》及随后的几篇文章中已经深入说明。
将自己所开发的库存从着急卖掉转而变成资产，聘请专业的资产管理公司来进行运营管理，这之间也是需要角色与心态的转变的，虽然未必会成为每一家开发商的救命良方，至少会给自己赢得时间，内心更从容，在贾春宝跟身边的朋友分享这个观点的时候，所面对的核心依然是装修由谁来做的问题。
资产管理公司面对不确定的市场，自然是不希望多投入的；而终端租户在财务上的捉襟见肘，加之自己并没有得到房子的产权，所以为别人的房子投入巨大的装修成本，也不情愿，所以更大的可能性是开发商自己装修，把核心产品从出售毛坯房转变成为出租精装修房。
由开发商先行为自己库存的房子装修，将资产管理公司与租户甚至相应的银行以房子为核心纽带，绑定在一起。如此，对租户的要求势必会有所提高，不仅需要有意愿长期租赁，而且需要有良好信誉（诸如稳定的工作与收入）部分保证金，并由银行（或律师之类的专业人士）提供尽职调查，为他们提供更为成熟稳健的理性租房方案。
资产管理公司更多注重技术平台的搭建与市场渠道的建立紧密关系，来缓解来自市场的压力。而开发商在针对库存进行装修的时候，要考虑到规模上的控制。或者开发商可以与具体的家装公司进行紧密协作，以房产作为抵押担保，从银行得到贷款，进行装修之后出租，装修过后的房租价格必然会得到支撑。
既然宋卫平从开发商变成了包工头，那么就势必会有更多的开发商朝相关产业转型。
就如万科之类先知先觉型的开发商所意识到的，房地产开发企业更应该是服务品牌，或者如万达那样，效法阿里巴巴做电子商务的O2O，或者如宋卫平，放弃地产开发而逐步转型做房产代建，或者如奥特莱斯那样，依托自己的品牌与别人合作。
其中参股或者收购家装公司是相对难度最小的转型，开发商通过自有资金的投入将部分库存空闲的房产进行包装，然后通过装修订单，以装修公司的名义去银行贷款，开发商在私下里支付装修公司所需要支付的装修本息，也可以使用多出来的部分，或者装修更多的房屋进行良性循环，或者缓解自身压力。
在贾春宝看来，房地产开发商的转型之路需要换个角度看自己所处的环境，依托自身优势，重新整合产业链的资源。资产管理公司做的是资产管理公司的事，主要是找到更多更优质的客户，核心是拓展市场与风险防范的问题。
拓展市场有两手，一只手加大平台建设力度，其中包括强化相关资源整合的平台、流程与技术解决方案，同时加大线下专门租赁的店铺网点建设，把“高速路”铺到“最后一公里”，在其中倡导企业为员工租房（或者为员工租房提供担保与背书）以及在住宅社区建立家庭式的协作网络。
在加大平台建设力度的同时，也需要对进展进行风险防范。强化成熟稳定，主要通过专业人士进行客户的风险防范。其实所谓风险防范，不过是对客户的需求进行更理性约束，对他们的背景进行必要的调研，这就是需要具体的系统深入的工作要去做了。
房地产变局逼迫开发商进行转型，无非是在自己熟悉的细分市场精耕细作，从管理中要效益，同时朝产业相关的环节转向。
贾春宝
2014年6月6日星期五
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