地方政府“松绑救市”应三思慎行

今年以来全国楼市行情急转直下，各地方政府纷纷试图给楼市松绑，安徽省铜陵市便出台楼市新政，凡购买商品住房可享受政府契税补贴、购买第二套住房部分首付降至四成，外地居民购房可迁入户籍。同时，西宁、无锡、天津等地也纷纷传出与铜陵市相似的楼市新政，为的就是给楼市调控政策“松绑”。

业内人士惊呼，当前执行限购的46个城市中，下半年除一线城市之外，或都将进入放松调控政策的行列。而万科总裁郁亮则认为，目前中国的房地产业还没到“最危险的时候”，楼市以前是黄金时代，现在则是白银时代，轻松赚钱的时代已经过去，但鉴于中国的城市化远没结束，无论是拆除重建，还是进行功能改造，都会给这个行业带来较大的机会。

不过，笔者认为，面对楼市将逐步退出支柱型行业的地位，在这过程中难免会影响地方政府的财政收入，而为了防范风险，中央政府力推棚户区改造、铁路建设等基建投资项目，并辅以货币政策的微调措施，以避免房地产业的下滑给经济和金融带来的风险。如果地方政府贸然救市，将会直接导致二大问题：

其一，政府放松对市场的管制，这本身无可厚非，但是一看到楼市降价或成交低迷就急于“救市”，甚至干涉开发商的定价，这就要被市场所诟病了。应当强调的是，在市场出现分化后，地方政府应该相机抉择，逐步退出干预市场的“历史舞台”，退回到原来的对房地产市场的监管者角色上来。

地方政府所要做的是如何避免房价出现“大跳水”，或出现断崖式的崩盘局面。而在正常的市场中，应该是允许价格出现波动的，应该体现出一定的市场风险。而中国房地产市场在这么多年来，始终一直是个单边市，现在出现市场分化，正好是一个轿正的契机。地方政府动不动就采取救市政策实在不妥。

其二，楼市出现调整，正好给地方政府提供转型的良机，而盲目救市不利于经济结构的转型。对于一线城市来说，除了需要控制人口之外，而且经济对房地产的依赖度并不高，而部分二三线城市则出于“保增长”的需要，就会急着对楼市进行松绑。笔者认为，地方政府与其给楼市松绑，倒不如将更多的精力来发展实体经济，逐步摆脱对土地财政的依赖。因为迄今为止，还没有哪个国家的政府是靠房地产泡沫来保持经济长期稳定增长的。

今年初，中央政府就提出分类调控政策，这种调控的影响优于过往的一刀切调整，让各地方，特别是一些供应量过多的城市，在政策自由度上得到显著的提升，让地方政府在适当的时候，采取放松调控的措施来调整市场。而地方政府一看到楼市调整，就匆忙拿出的“救市”政策究竟能否挽救楼市呢？

首先，未来楼市走向的关键取决于中央政府的资金调控，就是会不会再“大手笔”救市。2008年中国楼市开始出现调整，2009年中央政府拿出了4万亿投资和10万亿天量信贷，使低迷中的房地产业立刻注入“强心针”般的快速新复苏。但是短暂欢愉过后，没过几年，不仅经济出现下滑，而且原先没有的影子银行、地方政府平台债务、产能过剩等问题都集中暴发。

显然，对于中国经济来说，我们错过了很好经济结构调整和转型的契机。本届政府绝不可能再走通过巨量政府投资拉动经济增长的老路，因为这样无疑于是“饮鸩止渴”。而如今在这种没有中央政府强大外力的干预之下，地方政府就算放开限购、限贷政策救市也是陡劳无功。

再者，很多城市盲目开发新城区，而在其他产业方面关注度不够，这就导致人口流入增量放缓。所以虽然一些城市取消了限购限贷政策，甚至还准予购房就入户口，但效果可能还是有限。例如沈阳等城市，目前的库存量去化速度超过20个月，而且沈阳经济本身发展放缓，人口的流入增量放缓，都导致房地产的需求基数放缓上涨。在外来人口增速放缓，本地居民刚需趋于饱合的情况下，仅靠地方政府的救市政策很难在短期内重振房地产业。

最后，库存创历史新高，而增量房源不断入市，打开了房价下调的空间，压制房价上涨的势头。资料显示，截至6月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.8%，同比增长22.9%，库存再创历史新高。更有专家指出，6月份库存去化周期超过18个月，表明去化压力空前大，这将压制房价，预期未来几个月多数城市房价将下跌。

笔者认为，随着去库存化的不断放缓，房企的资金周转也愈加困难，地方政府救市的冲动也会愈来愈强烈。但目前来看，民众看的是房价的走势，往往是跟涨不跟跌，大多数人现在都处于观望状态。所以救市的效果难以在短期内释放出来，库存积压带来的负面效应将会持续很长一段时间。换而言之，我们不要对各地救市效果抱有太大期望`。

在股市低迷时，很多投资者希望政府来救市，但是谁都知道，这么多年来，政府救市只能救得了一时，反而会使整个局面更加糟糕。而现在用在房地产业也一样，房价上涨了这么多年，出现波动是很正常的事情，各地方政府的调控之手，应该尽量跟市场划清界限，在干预市场之前必须“三思后行”。更何况，即使政府救市也很难扭转房地产市场调整的步伐，而目前政府应该做的是避免房地产出现崩盘，力争让楼市对经济的影响降到最低。

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