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18日早盘，房地产板块逆势爆发，尽管午后随大盘下行有所回落，但截至收盘，房地产板块涨1.63%。个股方面，中天城投、中江地产、中航地产三股涨停，阳光城涨9.52%，皇庭国际涨7.04%，荣安地产涨6.67%，保利地产涨6.26%。
房地产股的上涨，源于中央政府对房产“去库存”的高度关注。继11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展；11月11日，国务院常务会议上李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”；12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。
随着经济下滑，特别是房地产投资下滑，使GDP增速的稳增长都成问题。而目前中国经济恰逢结构调整转型期。而过去二十年里，房地产在中国经济里所占的比重过大，因此转型将异常艰难。显然短期内，还没有同等体量的行业能像房地产那样，带动如此多的消费。高层重提房地产在释放一个信号，未来会有更多的放开限购措施，鼓励自住型需求来购房。
那么中国的房地产库存究竟有多严重呢？国家统计局近日公布的今年前10个月房地产数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。此外，今年前10个月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1月份至9月份回落了0.6个百分点，创历史新低。
显然，商品房库存严重积压不仅拖累了开发投资的进程，也给正处于经济结构转型的中国经济雪上加霜。更可怕的是，我国房地产如果持续低迷下去，会很容易加剧地方债务危机，引发银行信贷为首的金融系统风险，所以就像任志强所说的那样，政府不敢轻易地扔掉房地产这把夜壶，甚至还会经常拎出来救救急。
应该说，自新一届政府上台以来，政府对房地产的态度发生了明显变化，基本不再行政干预房地产，而通过经济手段对房地产的剌激却从未间断：一方面，二胎全面放开的政策是意在对房地产业去库存。虽然政府层面并非仅是想刺激房地产需求，但这着实让开发商借二胎要买更大房子的超级利好，大炒了一番。
另一方面，自去年11月以来，央行降息降准的节奏显著加快。10月23日，央行再次宣布降息降准，分别下调了0.25个百分点和0.5个百分点，这已是自去年以来的第6次降息、降准，单单是今年年内就有5次之多。同时，央行也将首套房首付款比例下调至25%用以剌激购房需求。
而现如今，为了剌激房地产去库存，避免房地产投资的持续恶化下去。国务院总理亲自开出“户籍制度改革”的大药方，这着实让城市漂一族欢心鼓舞。因为户口可是掐着很多漂一族的生活。从买车、买房，到子女上学，不一而足。一旦给更多的常住人口户口，就会提升有资格的住房刚需比率，更重要的是填补了城市老龄化带来的购房空缺，似乎户籍制度改革就是房地产去库存的杀手锏。不过，笔者认为，问题并非看上去那么简单。
首先，从表面上看，由于很多城市不给户口，导致城市外来常住人口无法购房置业，比如北京就有800多万常住人口没有北京户口，户籍制度改革确有改进的必要。但是就算放开户籍和限购政策，面对一二线城市动辄上百万的高房价，绝大多数外来人口根本买不起。现在一线城市房价的上涨，都是源于投机投资性需求的助推，自住型需求根本无力购房。
同时，户籍制度改革只会适当放开三四线城市的户口限制，而对于一二线城市的户籍限制的放开力度不可能很大。因为绝大多数一二线城市人口负荷已经超出了它所能承受的上限，很多配套的基础设施和社会保障体系都还没跟上。
再者，就算户籍制度改革，放宽了三四线城市对户籍的准入门槛。但是三四线城市在就业、医疗、教育、消费等领域也要跟上，这样才能真正留住外来人口。如果像鄂尔多斯这样的城市，房子造了一大堆，当地所能提供的就业机会少得可怜，那又能吸引多少外业人口呢？所以三四线城市应该根据不同的特点，发展不同的产业，这样人口流入大于流出，那么房地产去库存才会得到消化。
最后，户籍制度改革必须要与遏制房地产投机行为相配套，避免城市的房价在短期内出现过大波动。要让自住型购房群体买得起房，房奴每月还贷金额降到工资的50%以下（而不是70%以上），这样才能吸引自住型或改善型购房群体。
近期，我们看到尽管国内经济下行压力很大，但北上广深等一线城市房价仍在疯狂上涨，而每当脉冲式的上涨过后，往往带来的是成交量滞涨。这说明，中国的房地产整体还处于投机投资环境中，而我们的政府部门只有遏制不当的投机购房需求，才能引来真正的消费型购房需求，否则房价天天飙涨，只能不断把有能力购房的人群抛在后面，那要想去库存又谈何容易呢？
现在房地产对于中国经济起到的是负拉动作用，而且暗藏诸多金融风险隐患。那么户籍制度改革是房地产去库存的杀手锏吗？从理论上说，这是一个好主意。但实际上还要看户籍制度改革的深度；还要看三四线城市如何提高吸引力留住外来人口；更需要政府一手鼓励自住型和改善型需求，另一手严厉遏制投机投资性需求的抬头，这样可以让房价回归理性，让更多的老百姓买得起房。
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