地产开发须有新常态下的新思维（8月1日）
关键词：房地产 新常态 新思维
以往做房地产开发，单纯圈一个地块即使不开发都能静等升值，拿地之后盖房子，然后趁着房地产市场好的时代把房子卖掉，即使付出巨大的资金成本、财务成本、时间成本与税务成本，都可以拥有天文数字的财富。但随着城市化进程的逐渐成熟，绝大部分房地产开发商都在图谋转型。
不愿意被市场淘汰的开发商，逐步从住宅的开发转变成为对商业的开发，然后从商业开发转向对文化旅游资源的开发。即使是从事工业地产开发的，都从出售转向持有出租经营管理，甚至以房东的身份变成租赁自己房子的公司的股东。
开发商们从一栋楼扩充到一个街区，再从重建一个商圈到承包一个山头，或者从一个旧城转而再造一个新城。文化旅游地产与工业园区地产的开发，从老城区走向新城区，从都市核心区走向都市的边缘地带，是符合商业发展的逻辑的。
至少在寸土寸金之地，房地产行业更多的是资本密集型的，在所有成本都居高不下的情况下，经营风险大幅度提高，收益却寥寥，在城乡结合部或者郊区，土地成本相对低廉，拆迁成本也可以被有效控制。
假如从事住宅开发更像是做加工贸易，把物理状态的土地与钢筋水泥等建材加上诸如区位、品质、口号、邻居、生活方式等等标榜结合，就可以在相对蓬勃的经济发展趋势之中卖个好价钱，这更多的是产品导向，充其量是产品线导向的。但实际上，这种诉求方式却早已落伍，不适应经济发展的常态。
盲目开发商业地产的人，似乎陷入了一个迷宫，主观认为消费者都希望在奢华的场所中消费，购买华而不实的奢侈品，或者享受被商业氛围包围的那种尊崇感受。在都市中，各种商业综合体拔地而起，而且都在贪大求全，似乎不把HOPSCA的概念做足，都不好意思说自己是从事商业地产开发的。
到了旅游地产开发，就更是推行在景区周边买房子的生活方式，概念也是层出不穷，比如几年前的“分时度假”以及近几年的“房产众筹”，都试图让游客接受把景区的房子买下来的投资方式。即使到了主题性的文化旅游地产，都希望留住游客原本匆匆忙忙的脚步，其实无论如何也无法改变游客的那种匆匆过客的固有特色。
当终端市场逐渐看到了房子的本质，看到幸福生活并非取决于你在哪个地方拥有一套什么样的房子，房子仅仅是与自己生命相伴的物理空间；当我们不在迷信房子必然会升值，不再迷信商家的推销而坚定地从内心出发，追求自己真心认为会保值增值的东西，我们就进入了生活的新常态，在新常态下必然需要新思维。
在新常态之中，居住的房子，购物的环境，购买商品的标签，接受服务的时候那种体验感，统统都成为一种副产品，虽然其中所包含的尊崇与虚荣，也是自己所需要的，但终究仅仅是副产品，是依附在本质之外的包装，我们也就会从重商主义的怪圈中走出来，不再迷信商家的逻辑，而只关注具体物品的实用性与使用价值。
同策咨询研究部在2014年6月公布《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》，提出如果一个城市人均商业面积超过1.5平方米，也就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象，目前，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。
中国已经进入全国性的重商主义时代，纷纷以对商业的推崇来昭示自己收入的富有。在标志性的一线城市中，上海市人均商业面积高达2.8平方米，北京人均商业面积高达2.8平方米，而香港与东京的人均商业面积仅1.3平方米，纽约人均商业面积1.1平方米，伦敦人均商业面积0.9平方米。
国内的19个城市人均商业面积已面临饱和或过剩的状态。天津、重庆、杭州、南京、成都、大连、厦门、宁波、青岛、合肥、长春、哈尔滨、贵阳、长沙、南宁、昆明等16个城市人均商业面积超过1.5平方米。银川、呼和浩特、沈阳人均商业面积已在4平方米以上。
据不完全统计，合肥目前的城市综合体(HOPSCA)项目44家(包括在建)。到2014年底，合肥仅大中型购物中心就将至少有55家，每家购物中心平均纯商业面积都在10万平方米以上，加上超市、传统百货等商业形态，总商业面积将超过1500万平方米，而合肥城区人口届时约在400万左右，也就是说人均商业面积近4平方米。
目前合肥商业最大的矛盾是巨量的商业投入运营，比发达国家人均商业面积的警戒线（1.2平方米）要超过2倍多。而消费总量被异地城市、网络分摊变薄变小而产生的矛盾。商业必定会面临更深层次的洗牌，商业开发或许也需要更冷静的思考。
合肥的城市综合体的现状，已经完全可以满足合肥未来5至10年的人口发展速度和城市发展规模。从三里庵到黄潜望及环天鹅湖一带，初步统计，已有14家城市综合体。这是一个很惊人的数据，14家城市综合体的承载能力已经超过了该片区的人口总量。
显然，合肥很多开发企业可能过于乐观了。合肥城市的影响力与日俱增，但其他的大型城市对于安徽的影响也越来越强。高铁成为城市之间最快捷的交通，随着合肥高铁南站的启用，合肥与外围城市的联络更为频繁，去周边城市购物、休闲，成本降低，时间更充裕，这无疑分摊了合肥的商业份额，这也是很多城市发展的通病。
就如原本天津人翘首以盼，希望京津高铁可以把北京人吸引到天津买房，但却最终让更多的天津人去北京买了房子，消费却是朝相对消费水准比较低的地方倾斜的。因此从某种意义上说，合肥本地的商业发展，更多的依赖合肥本地的消费者、消费层次与消费能力。
即使如SOHO中国、鸿坤地产之类的企业，都在北京、上海等地方推行将写字楼朝孵化器方向调整，试图将自己原本用于商业的资产物业，用于初创者租赁使用，北京的很多商业（比如望京SOHO、鸿坤）与工业地产项目（比如联东U谷）都在朝创业基地转型，甚至作为地主以股权身份出现，这无疑具有示范效应。
从做加工贸易转向搭建并运营平台，从让自己赚钱转变成为推动别人赚钱，从台前转向幕后，从打一枪换个地方转变成为精耕细作，从短期之内牟取暴利转变成为细水长流，这些角色感的转变才是转型的核心。
开发商们会越来越深切地感受到：商业地产更重要的是靠氛围的打造，搭建平台并经营管理平台。通过设定独到而突出的主题让自己在竞争中脱颖而出，并重新梳理自己所处的市场环境，换一个角色切入市场。假如与上游的资本协作来分散自己的投资风险，通过整合专业运营团队来贯彻全新的商业模式。
特别是有了主题之后，是需要与创投结合的。地产具有天生的金融属性，更多的不是发挥其商品属性，而更多的是资本属性，是从资产投资到资产经营管理之间的彼此依托。至少，通过孵化器的方式可以降低进入门槛，孵化成功的产业企业，通过股权升值可以形成资本退出通道，创业失败也可以得到持久的租金支撑。
商业地产与住宅不同，是主要靠持有的，而且需要经年累月地去养的，不是靠营销实现销售目的，一了百了的，而是将自己变身为平台的经营者与管理者，这个场子的产权是自己的，价格与时机不合适卖的时候，可以出租，并以不动产融资。
在经营层面，以租赁的方式养市场，同时，用不动产抵押的方式所融来的资金去进行股权投资，与经过精细化细分之后的特定领域的产业基金协作，共同打造创业平台，这个作为新常态下的新思维，未尝不是图解危局的一种突围之道。
贾春宝
2015年8月1日星期六
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