未来房地产税税负如何？

——闲聊未来房地产税（三）

目前房产税的开征始于1986年，是以房屋为征税对象，依照房屋的余值（即房产原值按照规定减去一定比例，多数地区为30%）或出租房屋的租金收入征收的一种财产税，按照余值征收的税率是1.2%，而按照租金收入征收的税率是12%。但租赁收入还要缴纳5%的营业税及其附加。国家为了鼓励私有住房走向租赁市场，缓解租赁市场的供求关系，2008年将个人居住用房出租的房产税税率下调至4%，将营业税下降至3%，后又减半征收，降为1.5%。几年前，又将“起征点”概念引入房屋租赁收入当中，规定月租赁收入不到2万元的租赁人，免交营业税及其附加。

为进一步加大对小微企业的税收支持力度，经国务院批准，自2014年10月1日起至2015年12月31日，对月销售额2万元（含本数，下同）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税；对月营业额2万元至3万元的营业税纳税人，免征营业税。房屋租赁业主跟着沾光，目前房屋月租赁收入3万元（含）以下的，不需要缴纳营业税及其附加。

在笔者看来，此项原本在今年年底结束的优惠政策，将毫无悬念会延迟，甚至被永久固定下来。

而《中华人民共和国房产税暂行条例》出台时中国人还很少有产权属于自己的房子，绝大多数市民都居住在“公屋”里，于是，该《条例》也就很笼统地规定了“个人所有非营业用的房产”免税。也就是说，目前的个人自住用房，无论你拥有一套还是若干套，是普通住宅还是高档住宅，均不需要缴纳房产税（重庆、上海经国务院批准，于2011年开始对部分特定的个人住宅用房产征税）。而营业用房则一直需要依照余值或租金收入，分别按12%或1.2%的税率缴税。

目前城镇土地使用税开征于1988年，是以纳税人实际占用的土地面积为征收对象，依照规定税额计算征收，每平方米年税额：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。具体分类标准由市、县人民政府确定。

按照目前的规定，即使房产完全自用，价值100万元的房产每年仅房产税就要缴纳8200元，还得按照房产证上所载明的土地分摊面积乘以单位税额每年缴纳一定的城镇土地使用税。那么，如果按照媒体所披露的价值100万元的房产每年仅需缴纳4200元房地产税（实际年税率0.42%），对于已经缴纳20多年房产税、城镇土地使用税的单位纳税人来说，表面上税负下降了一半都不止，地方财政损失巨大。而因为该税征收难度很小，政府主动大幅度降低该税种的税负，应该“不靠谱”。

当然，因为过去是按照房产余值计征房产税，改成按照评估价值计征后税基明显增大，即使按照以上算法，实际税负估计降幅也不是很大。但对于出租房屋这块，税负降低的幅度就太大了。

如果果真按照笔者《未来房地产税的征收对象是什么？》一文的设想确定计税依据，借鉴境外一些国家和地区的做法，建议未来的房地产税税率采用差别税率，具体幅度宜设定在0.42%——2%之间。具体按照三个原则划分，即：一是对经营性用房采用较高的税率，非经营性用房采用较低的税率；二是对别墅、高档住宅采用较高税率，对普通住宅采用较低税率；三是对多套房屋，根据建筑面积的大小设置累进税率。