房产税立法，应借他山之石

——闲聊未来房地产税（五）

由于房产不能移动、税基固定，世界上绝大多数国家和地区都将房产税作为地方税，是地方政府重要而稳定的税源。在已征收房产税的国家或地区，房产税主要采取从价税，计税依据为房地产的市场价值。

对私有住房征税已有180多年历史的美国，明确将房产作为个人财产的一部分，规定持有房地产必须缴纳不动产税。美国对土地和房屋直接征收不动产税，各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%～3%。美国的不动产税，实际上和中国目前按照房产余值征税差不多，只是税率不同而已。值得关注的是，美国政府充分考虑到了自住房是维持居民生活的基本需要，规定百姓第一套自住房免缴不动产税，只对第二处及以上的房地产征税，并且对低收入者、退伍军人和老年人等弱势群体实行减免税优惠，而税收主要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。美国将近一半的房地产税用于公立中小学教育，而公立中小学经费也有百分之四十几来自房地产税。

加拿大对100％的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。

在中国香港地区，房地产作出租用途，需要按照收入的15%缴纳“差饷”，和大陆对房屋租金收入已经征收几十年的房产税差不多，也只是税率不同而已，但大陆的房屋租金收入还要缴纳营业税及其附加，名义税负其实远高于香港。香港物业税，是在每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收。

法国采用土地年度税的形式征收不动产税，主要包括由业主缴纳税金的“建成区土地税”和由居住者缴纳的“住宅税”。

奥地利房产持有人每年根据评估价值的1％缴纳不动产税。如土地没有建造房屋，土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1％不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2％的税。

新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4％，其他类型房产的物业税率是10％。

新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值，按0.3%～1%征收。

世界各国房产税制度的一些共同特性：一是大多为地方政府收入，并且地方政府有部分税收立法权；二是不以调节房地产市场作为主要目的，主要作用为地方政府筹集公共服务基金；三是以评估价值作为税基；四是对低收入群体进行税收优惠；五是房地产评估与征管机构分开设置，保证评估的公平公正。

中国的房地产税立法，也应借鉴其它国家的成功做法，充分考虑土地使用权属性与他国的差异，合理解决不同年限土地使用权在纳税问题上的差异，或是公平解决土地使用权到期后如何自动续期的最好办法，笔者随后还将撰文谈这个思路。

（该文系几年前与朋友一起所做《房产税改革研究》课题的部分内容）