新城镇化的商业社区的经营管理之路（9月29日）
关键词：新城镇化 商业社区 经营管理 平台
房地产行业持续20多年的上涨趋势，沉淀下大量的烂尾楼与库存。随着一线城市的饱和，2~3线城市的过剩，房地产的存量资产，逐渐朝4~5线城镇蔓延。国家政策逐渐朝新城镇倾斜，吴晓波将“新实业：新消费、新金融、新城镇化”作为经济的四大新动力。但这个转型显然要面对很多难题。
首先是心理因素。让那些离乡的人返乡，是与人的本能相违背的。即使有“叶落归根”的传统，但毕竟是要等到“叶落”之后，或者是感觉到自己已近叶落状态，才会想到归根，年轻人总是无法压抑自己对新鲜世界的向往，而心慕高远。家人长辈也并不希望阻挡他们对理想的追求，而更希望然他们走出去，再送上一程。
其次是现实因素。城镇里生活的，大体是一些节奏缓慢、消费欲望低、心态相对平和的人群，这样的人群何以支撑社区商业所要求的参与度、消费力与购买力？这个基础不解决，又何以支撑招商运营管理中所涉及的租金、物业费等等消耗，终端商铺不赚钱，又何以支撑理想化的销售定价预期？
第三是市场因素。城镇现实的经济基础对著名品牌原本就缺乏吸引力。同时由于商业地产的非刚需特色，在投资购买之后的40~50年之中又会面临很多不确定性，所以销售去化是必然要面对的问题。毕竟开发商的一切自有资金与所融资金，都转化为钢筋水泥的房子了。
商业地产总是难以避免悖论：一方面不出售就很难回笼资金，但现在不要说是出售，即使销售情况比较满意，都几乎注定会遇到新的悖论。就算是出租招商运营都很难。任何打散了卖的商铺，都会在经营上面临困境，卖不掉的都成了库存，卖掉的都成了钉子户，拆不好拆，回购又没有升值空间。
第四是角色因素。小品牌难以维持，中型品牌连锁又面临市场承压缩减，大品牌又有过于强势的谈判力，很难指望他们又贡献品牌影响力，又可以拿出大笔的租金。现在越来越多的品牌都采取轻资产运营模式；或者因为他们输出品牌，物业方由于得到特许加盟而“倒找钱”，或者他们只愿意采用输出品牌合作经营、风险共担的模式。
未来商业地产的主要持有方，或者是地方政府，或者是金融机构，或者是专业的运营管理公司，而不管物业的持有方是谁，特别是新城镇的社区商业，都需要以平台经营的理念进行阵地战，而不是快速出货的游击战的思维方式。
在小城镇的社区，如果是单纯的社区人群内部的自娱自乐，注定难以形成持续的支撑，因此，首先是主题性的，其次是请进来走出去，与外界形成互动的。其实在这种策划与执行力的背后，是资源整合与运营能力。那么支撑这些资源的是什么呢？贾春宝认为，答案在于让小城镇的社区商业成为当地社交平台与情感桥梁。
所谓平台经营是在经营之中不断完善平台，注重人与人之间的情感互动，并非单纯的陌生人之间的冷漠，以及基于陌生的孤独，而更多的是社区文化群体活动，比如益智类的棋牌游戏，广场舞、亲子游戏、形象展示、才艺呈现、以及各种社区文化体育活动。那些即使不是很时尚，都会有很实用温馨的具有参与感的活动。
在作为四线甚至是五线新城镇化的社区商业，消费并不是首先考虑的因素，也未必需要太庞杂的人流量，基于互联网营销新特色，或许品牌的地域之间的差异在缩小，而更多的是基于互联网技术支撑的O2O跨区域经营。虽然也需要有基本的餐饮美食、特色纪念品，但那些都以文化创意为支撑。
小城镇的社区商业主要并不是以消费来拉动的，而是通过平台经营来实现的。更多的是通过各种方式打造感情的纽带，形成情感需求，有那么多熟悉的人陪在自己身边，会让自己有有一种安全感与心理上的舒适感。但更重要的是不断地组织执行主题活动，有媒体进行宣传报道，参与的人分享心得。
平台经营的目的或许不是简单趋利，因为利仅仅是数字，数字冰冷而难以形成感觉，他们要的是感觉，以及感觉所带来的对于成就的想象力。那想象力或许是荣誉称号，或许是涉及面更广，更有含金量的利益，或是更宽广的职业前途。媒体有媒体的前途，资本有资本的前途，官员有官员的前途，老百姓有老百姓的前途。
享受城镇商业社区生活方式的人都清楚，其实自己不需要认识那么多的人，也不需要面对那么多陌生人。在一个充满熟悉面孔的环境中生活，当然这需要有专业的活动公司进行这类项目的策划与组织执行。你是在以资本与金融为支撑在经营平台，需要有核心理念支撑，而且需要有简单清晰的商业模式，其实更重要的是资产给谁。
其实每个人所贪图的都不是自己所拥有的，而是需要把自己所拥有的作为代价，付出之后才有可能得到的。当人们在大都市里见多了世面，也承受了足够多的痛苦挫折，感觉疲惫了之后，就倾向于寻找自己熟悉并感觉舒服的地方生活下去。不要求每个人都认识自己，却希望自己能无拘无束，做最真切的自己。
某些人是已经功成名就，并无欲无求了，但更多的是还有梦想、心有不甘的。希望看到更美好的财务数据的，但其实财务数据的取得也是需要有阶段性，需要有个过程，需要有些耐心的，你要让他们看到更清晰的未来。
贾春宝
2015年9月29日星期二
电话：13301122671，（010）89581930