2015年惠州大亚湾楼市火了。火的没有道理！

我再次重申决定房价的核心要素：地段，地段，还是地段。地段背后的逻辑，这个地段能吸引高收入的人流，能创造更多的就业机会。

据惠州世联行统计，2015年惠州楼市仅用了10个月，就超过了2014全年的业绩。前10个月成交963.95万平方米，成交量冲击全省榜首。受大亚湾房价拉动，前10个月惠州的房价也涨了521元/平方米，创造了近5年来的最大涨幅，而核心区惠城区的房价还略有下降。9月初大亚湾西区，石化大道西段的锦绣壹号开盘，即成为惠阳、大亚湾片区热议的事件之一，其介于9500-10000元/平方米的均价，震惊了惠州整个行业。这也是自大亚湾、惠阳崛起之后首个刚需型单价破万项目，开发商单方面的消息称，项目在一周内首批两栋房源已经售罄。大亚湾房协副会长陈江洪说，“大亚湾整个区域的价值目前是被低估的，均价达到万元左右才是正常值。按照目前走势，到年底，大亚湾房价有可能迅速升至该区间。”

哈哈，炒股的喜欢板块轮动，喜欢消息，喜欢提前布局。

板块轮动：深圳8月均价3.6万，相比2014年上涨3成，毗邻大亚湾的坪山均价2万多，2014年还是1.5万/平方米上下。这种快速上涨的局面，很多人将眼光投向了大亚湾和惠阳。    

小道消息：网上和口头上，大家都在说深圳很快就要直辖了，最可能的方案就是把大亚湾并入深圳。

提前布局：深圳投资客拎着现金，利用杠杆买房，部分一手楼火了，因为开发商在深圳有名气，或者是大开发商。这叫抢占先机。房地产价格上涨，也带动了一小批临近大亚湾工作的人来买房。总体上，有向上拉动的现象。

问题是，接盘侠在哪里？

大亚湾的经济主要是工业投资拉动，龙头是石化产业，配套是电子信息，汽车配件和港口物流，最后是海滨旅游。园区内多数是高投资低就业的工厂，中低收入的蓝领工人多。管理人员和政府工作人员，多数将大亚湾的工作地做宿舍使用，安家在惠州深圳的多。蓝领工人来接盘？现实吗？农民工来消化库存，不现实。

深圳2015年房价暴涨，主要原因是因为周边的制造业不景气，产业资本无处可去，炒房有赚钱效应，所以炒的概率大于住的概率。深圳甚至有12个小股东，每个人十几万元合伙买楼炒。

房地产的核心功能在于居住。就业和收入是根本。大亚湾的收入比起临近的深圳要少很大一块，而且就业的机会也没有深圳多。从供给上来看，大亚湾有天量的库存。从价值上来讲，无论是生活的便利，学校的配套，医院的规模，这里的房子不值那个价。二手房是一个观察真实的市场需求的窗口，大亚湾的二手房的成交是很少的，而且价格也变动不大。

炒股的人都是一个心态，找到下一个比自己傻的人。如果你不知道接盘侠是谁？可能你就是。