惠州虽然小，但也是观察商业地产的好地方。

走在街上，漂亮的学生妹妹发广告，一张铺面宣传：沿街旺铺，一铺养三代。

惠州应该算四线城市，深圳的卫星城。以核心惠城区来说，水域纵横，很多房子都是江景，湖景，山景。而且政府也是通过规划不断地做大城区面积，前几年是把市政府所在的江北做成商业和政治中心，这几年是把东部新城做成住宅片区。一眼望去，大量的住宅，关键是每个住宅区的四周都规划了商铺，不但如此，在还专门规划了大型的购物娱乐中心。

在许多业内人士看来，惠州城市人口容量、购买力是绝对无法支撑起上述这些购物中心的规模和体量。和如此大体量相比，购物中心的同质化竞争、主题特色不鲜明才是最要命的，引入的主力店和品牌店大同小异，经常你会看到这里衣服款式和那家一模一样。

《南方都市报》 报道，2014年惠州就有5家购物中心关闭。商铺倒闭之后，或经营不善勉强支撑，很多商场都面临退租或违反合同降低租金，现在越来越多的商铺业主来起诉商场，或者是开发商。不少人通过上访或者通过网络来维权。 其实这种方式并不可行，最好的方式还是走法律诉讼，通过一个好的律师，然后准备好所有文件！

看看倒闭的购物中心的近况。

2015年“倒闭”的意生广场宣布变脸，更名为乐合城，江北商圈又将重新回到以佳兆业、丽日江北店、华贸天地、乐合城组成的“四足鼎立”的竞争状态。重新开业的乐合城将加大餐饮儿童娱乐等配套的比例，增加体验消费业态，百货零售部分则定位为国际名牌奥莱与国内连锁品牌相结合的模式。

2014年2月16日，位于南坛的百佳超市正式停止营业。在百佳结业8个月后，即2014年10月16日，经过重新定位以及装修招商后，源东家华购物广场宣布试营业，这是一家定位为“社区购物中心”的商场。

2014年5月，位于惠州市区世贸中心的海雅百货结业。目前只有六楼的南国影城以及五六楼的极少数商家仍在继续营业。留下的是拖欠业主近1000余万的租金和8年亏损8000万的尴尬局面。

2014年11月10日起，位于下埔时代广场的广百百货停业。

位于海燕绿岛商城首层的麦德龙商场，于2012年11月开业，2014年8月结业。在原址上又做起了海鲜批发，但没多久后宣告倒闭。

看看即将开业的购物中心，有水口的大新城，金山湖旁的方直广场，东湖九区，东方威尼斯旁的大型购物中心等等，还有更多的购物中心在筹划中。

腾讯网友风格纯粹在博文中说：“商业地产是需要强大的招商运营能力，而不是一卖了之。这就是商业地产的难度。所以，写字楼也好，商铺也好，是不适合私人投资的。我这些年来也一直告诫身边的朋友，私人投资不要碰这玩意。因为很简单的一个道理，开发商能把商业地产拆散了卖，商业的整体价值就立刻陷入一个悖论性的东西，他的整体价值就没了。万达不就是遇到过这样尴尬的事情吗？卖了以后，这些被区隔成一个个单元的商铺根本没有招商定位的能力。租不出去，最后成为一个群体性的事件，万达被迫从散户手中收回。所以，真正优秀的商业地产商是不会做散售这种运营模式的。譬如李嘉诚在上海出售写字楼，也都是整体转让，有人整体接盘的。”

“何况中国税收制度的奇葩，商业地产的个人转让，税收是很高的。只土地增值税一项，最高就可以征收到60%。而公司买卖的行为，通过公司股权的变更就可以达到合理避税的目的。所以，持有商业地产一般不会私人名义持有，而是以私人公司的方式持有，就是这个道理。 ”

惠州的城区常驻人口按2014年统计190万人，在惠州买铺面升值，是一个空想，很多时候应该是三代养一铺。

我建议，普通人不要碰商铺。如果你是超人呢？不在此列。