刘建江（2015）
本书由湖南人民出版社2015年度出版。
本书以我国高房价、住宅高空置率与高储蓄率、低消费率并存为背景，区分房地产资本品属性（投资性需求）和消费品属性（消费性需求），通过理论分析、比较分析与实证分析等探讨房价波动对居民消费的双向影响，并以此为基础从居民消费视角去总结房地产市场的国际调控经验，分析中国房地产市场调控现状及存在的不足，由此出发全方位设计调控思路。主要内容如下：
1．梳理房价波动与消费之间的理论联系。以消费函数理论与资产选择理论为切入点，考虑消费信贷因素，研究房价波动改变短期MPC、影响短期经济增长乘数的机制。以房价波动与居民消费之间的联系为基础构建房地产影响经济增长关系的一般模型。以消费函数理论为基础，依据效用理论与无差异曲线原理，提出了房价上涨影响居民消费的倒U假说，即房价上涨对居民消费具有双重效应，在产生促进居民消费的财富效应的同时，还存在抑制居民消费的挤出效应；房价过度上涨或过度下跌，通过冲击消费，影响整体经济运行。当然房价波动的这种双重效应受到户主年龄分布和人口结构变化、家庭类型与家庭资产结构、资本市场的管制程度和金融政策、流动性约束的强弱、遗赠动机和税收因素等影响，具有复杂性。
2．探讨房价波动、居民消费与宏观经济波动的联系。信贷约束、市场预期心理、政府行为、市场投机行为等均在一定程度上推动了房价的上涨，并成为房价波动的原因。而房价波动通过对消费、投资的影响，作用于宏观经济，将导致宏观经济波动。依赖于市场预期、财富幻觉、市场的正反馈机制所构建的房价作用于宏观经济的模型也表明，高房价将推动宏观经济超越潜在增长水平，最终导致泡沫积累超过经济体系所承受的范围，而房价泡沫破灭往往成为经济危机的导火线。这既反映了政府调控房价的必要性，又为政府对房地产市场和宏观经济进行调控提供了依据。
3．以住房的双重属性为基础，探讨房价上涨影响居民消费的门槛效应及其影响过程的倒U形曲线特征。在消费最优选择模型基础上，构建动态面板门槛模型，利用省际面板数据分析房价上涨对我国居民消费的影响。结果显示：（1）不考虑门槛效应时，房价上涨与城镇居民消费呈现倒U形曲线关系，房价上涨对消费的影响更多的体现为财富效应，但随着房价上涨幅度的提升，财富效应会相应减弱，甚至有可能转为挤出效应。（2）考虑门槛效应之后，运CanerandHansen(2004)的门槛模型三步工具变量法进行检验，发现房价上涨对城镇居民消费的影响函数为分段函数，不同的房价上涨区间对消费的影响表现出较大差异。其中财富效应与挤出效应相互转换门槛值为13.31%，在该值之前，房价上涨对城镇居民消费的影响以财富效应为主导，影响大小随房价涨幅呈先增大后减少的倒U形曲线特征，在另一门槛值6.55%整体财富效应达到最大值。当房价涨幅大于13.31%时，挤出效应开始占据主导地位，且随房价进一步攀升更加明显。
4．从消费视角探讨房地产市场国家调控经验。不同国家由于自然禀赋、土地资源、人口分布（密度）等的不同，房地产市场的地位和角色也就不同。以日本、美国为代表强调房地产投资属性的国家，通常将房地产当作拉动经济的主要手段之一，其房地产市场波动幅度往往较大。以新加坡、德国为代表的关注房地产消费属性的国家，主要强调房地产的社会福利性质，其房地产市场的波动则相对较为稳定。国际经验及房地产泡沫破灭的典型案例表明，房地产所具有的双重属性体现了房价调控的必要性，一国对房地产属性的偏向体现了不同的调控思路。从居民消费视角出发，房价调控的目标是使房价波动保持在经济体系所承受的目标区之内，方能有效发挥房地产市场在推动居民消费升级、改善民生中的重要作用。
5．总结我国近年来房价调控不力的原因。21世纪以来，由于我国房地产市场起步较晚，运行机制不够完善，同时政府也缺少房地产市场调控的经验，政府对土地财政过度依赖，加之房地产市场的非均衡发展，房价上涨趋势没有得到抑制，并由此产生诸多社会问题。房价调控失利的主要原因包括房地产市场定位不准确，房地产民生保障功能相对被忽视，过多注重了房地产投资拉动经济增长功能，地方政府对土地财政过度依赖，区域非均衡发展以及经济增长过程带来的快速城市化放大了市场需求等因素。
6．全方位设计我国房地产市场调控的思路。从整体上来说，需要从经济的可持续发展、全球化与国际发展趋势来认识我国房地产市场的调控；需要做好房地产市场调控的顶层设计，推动经济增长方式转型，转变政府职能与协调政府之间的事权财权，定位房地产市场功能，完善保障性住房体系，推进房地产市场供求均衡发展与区域均衡发展，做好应对房地产泡沫破灭的预防性工作；需要构建兼顾公平与效率的房地产市场的利益分享机制，以实现房地产发展、扩大内需与经济增长的协同发展。具体思路包括：一是努力缩小房地产市场的区域非均衡发展差距；二是通过推进新型城镇化战略来化解房地产市场的调控压力；三是均衡房地产总供给与总需求的双向调控，逐步征收存量房房产税；四是从信息化建设、推进不动产统一登记制度与惩治腐败行为等辅助手段入手提升房地产市场调控效率。
本书的创新之处体现在三个方面：一是提出的房价波动影响居民消费的倒U假说并进行实证检验。实证过程中将影响房价和消费的共同因素考虑进来，尽量减少遗漏变量出现的偏差问题，较好解释了我国高房价与高储蓄率、低消费率并存的现状。二是以房地产双重属性为基础，分析房地产市场特殊的供求曲线所表现出来的供求非均衡发展态势，指出房地产市场调控的必要性。同时，借鉴汇率目标区理论，描述了房价调控的合理波动区间理论，指出这一理论的适用性并提供了确定房价合理波动区间上限与下限的思路。三是提供了房地产市场调控的新思路。房地产市场的有效调控，要从转变经济增长方式、转变政府职能与协调政府之间的事权财权、重视房地产的消费品属性并重新定位房地产市场功能、缩小中国区域发展差距等战略层面入手，构建兼顾公平与效率的房地产市场的利益分享机制，实现由国富民强到国强民富转变，方能实现房地产发展、扩大内需与经济增长的可持续协同发展。这一调控思路，将房地产列为我国社会经济、政治生活中的一个子系统，避免了原有调控措施的片面性与短期性。
当然，本书依然存在三个方面的不足。其一，本书分析了房价波动对不同类型家庭的影响，但是对住户类型的数据掌握不充分，并未就此进行深入分析。另外，生命周期内同一家庭的房产所有权模式也处在变动中，租赁家庭向自有住宅家庭的转变具有内生性和动态性，并对家庭消费决策产生影响。但该领域因统计信息欠缺，也尚未开展研究。其二，在我国住房信贷不断发展的大趋势下，如何保持适度的消费信贷和家庭债务规模，使其与经济增长相适应，是一个需要深入研究的重大问题。值得注意的是，属于微观层面的家庭财富结构差异可能与宏观层面金融结构的差异密切相关，哪种财富结构和金融结构更有利于扩大内需、金融稳定和经济增长，也需要进一步的深入研究。其三，经验研究表明房价上涨与下跌影响投资和消费，进而影响宏观经济的效应是不对称的，但如何从我国微观数据上得到实证支持并不太容易。且我国房地产市场化发展时间尚短，房价的涨跌并未经历一个完整的周期，房价整体而言几乎处于单边上涨状态。因此，关于我国房价下跌对居民消费及投资的影响还有待后续研究。
整体上，本书反思了我国房价调控能否解决“买房难”与促进居民消费问题，提出了从管理调控房价波动以及防范房价波动负面影响这一源头出发去调控房地产市场的新设想。这一研究不但能为研究资产价格与消费之间的关系提供一个有代表性的发展中国家经验证据，也有助于我们全面认识房价稳定对居民消费的重要性，可为政府从消费视角监控房地产市场、利用房地产市场调控居民消费提供理论指导和决策参考。
关键词：房价波动；居民消费；财富效应；挤出效应；宏观调控
本书系：
（1）国家社科基金《成果选介》推荐项目成果（2013.10）
（2）国家社会科学基金“房价波动影响居民消费的机理及调控研究”最终成果（09CJL024）
（3）湖南省首届哲学社会科学成果文库资助成果（2013-2014）
（4）湖南省“现代服务业与湖南新型城镇化协同创新中心”资助成果（2014）
（5）长沙理工大学学术著作出版资助成果（2013）
本书由湖南人民出版社2015年度出版。