谢作诗：房价因何而涨，还会再涨吗？

本文为《经济学家告诉你A》原创首发

房价疯了，大宗商品疯了，中国疯了。

一线城市房价暴涨，二线城市房价也暴涨，国庆长假，九城市再次出台限购政策。

房价到底因何而涨？网上有文章说政府和开发商做局，即政府承诺土地出让金部分返还，开发商出高价制造地王，引导预期，推高房价。还有，开发商雇人排队买房、捂盘惜售，制造短缺假象，诱导人买房。我无从考证这些事情，然而我不同意这样做就能推高房价。

这逻辑就相当于发改委认为的企业、中间商可以制造通货膨胀（价格上涨）一样。如果说这样就能推高房价，那么2009年、2014年政府和开发商为什么不能如此推高房价？

首先要说，地价跟房价没有关系。道理怎么讲？在西湖边，白送你一块地，盖了房子，你会便宜地卖给大家吗？在西湖边，用1亿元一平米买了地，盖了房子，你能1亿元一平米卖给大家吗？房价跟土地供给有关系，地价跟土地供给有关系，但不能简单说地价决定房价。

地价推高房价完全是胡说八道。不是地价把房价推高的，而是房价把地价拉高的。是终端的房产市场上房子卖得太火爆、太赚钱，于是开发商们拼命去抢地，把地价拉高的。

地王可不可能影响房价呢？通过影响预期，确实可以影响房价。但问题的根本，还得要有钱才行。我明知北京、上海、深圳的房子还要涨，为什么没有买？因为没有钱，买不起啊！

一切价格都是由供给、需求两个方面决定的，房价当然不例外。

从需求方面来说，就是钱多。而且如果出现普遍的价格上涨，则必须有货币的推动。

有人根据中国M0（现金）扩张并不厉害来证明政府没有超发货币。问题是，美国、日本、欧洲M0巨富扩张，为什么其M2（存款）之扩张远不如中国呢？须知，中国M2已经是美国的两倍了。答案当然是中国的存款货币远远高过美国。然而存款又从哪里来？来源之一是信贷。

进一步问：为什么美国、日本、欧洲的信贷不巨幅扩张呢？答案是：他们的银行是私有银行，经济下行，谨慎放贷；他们的企业是私有企业，经济下行，不愿意扩张。逆经济周期扩张，这一度被认为是国有体制的优越性。但是私人都不赚钱，国有企业和政府能赚钱？这不是优越性，而是隐患，是用未来更大的问题替代今天不够大的问题。这是后话，此处不表。

2016年1季度新增贷款2.56万亿，高于2009年的水平，创历史新高。这些贷款主要由谁贷去了？主要由国有企业和地方政府贷去了。从M0的增长看，央行似乎没有超发货币，因为超发的货币都是内生出来的，是微观经济主体自发的选择。但是央行、国有银行、国有企业、地方政府不都是“政府部门”吗？那么说政府超发货币又有何错？再说了，明明知道国有企业、地方政府有贷款冲动，国有银行有放款冲动，你央行就不能按一般标准增发M0！

2016年8月以来，政府政策转向积极财政，可是财政的钱最终从哪里来？老百姓不傻，在中国财政与货币是没有办法分家的！今天的财政扩张，意味着未来的货币继续放水。

也有人说，货币超发是因为房价涨。不能说这说法全错，的确，房价涨，用房子做抵押就可以贷更多的款，派生出更多的存款货币。但房价难道会无缘无故自己在那里涨吗？

政府独家垄断土地，控制土地供给，这是房价上涨的另一重要原因。

土地政府独家垄断导致高房价的另一机制是缺少货币池子，天量货币只能装在房市、股市有限的几个池子里，房价怎能不高。反之，如果土地私有，可以自由买卖，人们就不一定在城市买房，而会去农村买地。960万平方公里的土地都成为货币蓄水池，房价就很难高了。

去库存去出房价暴涨来，降杠杆降出加杠杆来，这也只能在我们大中华发生啊!

我至今坚持2013年6月的“钱荒”表明中国经济杠杆断裂了的一贯判断。

未来房价还会涨吗？只有鬼知道！我可以预期人口会减少，可以预期经济会继续下行，我也可以预期，长远来看还会继续超发货币，但是我无法预期超发的程度，我也无法预期土地政策。老实说，这一轮房价暴涨就超出了我的预期。我只是说一线城市未来有可能继续涨，然而我没有预期到涨这么厉害，我更没有预期到二线城市也涨这么厉害。

但是房价能永远涨上去吗？因为预期货币会继续超发，房价就会继续涨上去吗？

我认为，经济高增长时，不能用房价租金比、房价收入比、空置率等指标判断房市泡沫，但经济下行时，这些就可以成为判断房市泡沫的有效指标了。肖仲华老师近日在厦门考察，300万元的房子，年房租只有3万元。这样地段的房子，这次涨价可能是你卖出的最后机会。

像这种没有真实收入做支撑的房价，不管哪里，哪怕是在东京，也只是一个需要新买主、新资金不断进入才能维持的庞氏骗局。我过去讲一线城市可能继续涨，理由是日本1.2亿人口，东京3千万，中国13亿人，北京只有2千万，放开户籍等限制，人口还有可能向一线城市汇集。但这次，即便是一线城市，我也要提醒真实的租金收入能否支撑那里的高房价了。