从“地租”到“准租”到“寻租”
现代经济学中，“租”是一个内涵很丰富的概念，可以用来解释与资源占有和收入分配有关的很多问题。这样一个一般化的概念，来源于一个特殊化的概念——地租。
因为李嘉图（1772—1823）在古典经济学时代对地租理论特别重要的贡献和影响，我们就从李嘉图开始。李嘉图对地租问题的研究，建立在两个前提之上，一是土地的有限性，二是土地边际收益递减。地租的产生，是这两个因素作用的结果。土地的有限性，可以分为绝对有限和相对有限。前者指土地数量就整体而言是既定的，是不能增加的；后者则与人口的增加和经济活动的扩展有关,人口增加越快，经济扩展越快，土地的稀缺性就越明显。李嘉图的分析，主要是从土地数量相对于人口增加和经济扩张而呈现的有限性出发的。土地可以分为优中劣不同的等级，一开始的时候人们自然选择耕种优等地。农产品价值由成本和平均利润构成，这时不存在超额利润，不存在地租。随着人口增加，随着人类经济活动的扩展，仅仅耕种优等地不能满足需要，中等地于是被耕种。只有中等地经营者能够补偿成本并获得平均利润，中等地才可能被耕种。这样，农产品市场价值就由中等地的个别价值决定。因为边际收益递减，中等地的收益率低于优等地，这样，有着更高生产率的优等地就可以获得超额利润，也就是地租。随着人口的进一步增加，经济活动的进一步扩展，仅仅耕种优等地和中等地不能满足人类对农产品的需要，劣等地也必须被耕种。同样，要使劣等地有人耕种，其经营者就要能够补偿成本并获得平均利润，于是农产品的市场价值就只能由劣等地的个别价值决定。于是，效率更高的中等地和优等地就都能获得超额利润，也就是地租。在李嘉图的解释中，地租与工资或者利润在性质上都不同。工资和利润是商品价值的构成部分，工资和利润的变化都会引起价值的变化。地租本身不是价值的构成部分，不是价值变化的原因。地租的产生，源于土地的有限性及土地边际收益递减。因为人口的增加及人类经济活动的扩展，土地耕作等级不断降低，导致农产品价格的不断提高，才有了地租的产生及地租量的提高。所以，李嘉图说地租不是价格上升的原因而是价格上升的结果。
在李嘉图的解释中，地租一词内涵着两个重要的元素：一，地租在本质上是一种超额利润；二，地租的产生与土地供给的有限性或者缺乏弹性有关。地租实际上是农产品价值构成中超过平均利润以上的那一部分，是一种超额利润。这种超额利润产生自优等地和中等地优越的自然禀赋，所以作为地租被土地所有者占有。在工业中也存在超额利润，不过那种超额利润通常是个别的和偶然的，个别企业采用先进技术而获得超额利润，一旦这种先进技术被推广，超额利润就消失了。农业中超额利润即地租的存在是一种长期而稳定的现象，这与土地的有限性或者土地供给的缺乏弹性有关。在工业中，生产资料的供给是有弹性的，也就是说，一种要素价格提高，供给会相应增加。于是，即使存在价格上升，在较长时期内也会趋于均衡水平。农业的特殊性正在于，土地的供给是有限的，对土地需求的增加只会导致价格提高，而不会有土地供给的增加。这样，人口增加和经济扩张导致的价格提高，就使超额利润以地租的形式稳定下来。李嘉图在这里所讲的“地租”，只是农业中的现象。 “地租”只是一个特殊的概念，一种特殊的收入分配形式。这一概念在李嘉图之后的拿骚·西尼尔（1790—1864）那里，被发展出了一般化的含义。
我们知道，经济学的范畴体现着经济学家对经济现象和经济事物的规律和性质的抽象认识。人们对事物或者现象的认识，总是基于事物本身及其发展的。事物发展到什么程度，人们的认识才能深化到什么程度。经济现象和经济事物的发展，总是呈现渐进的性质；现象和事物的性质，不会在瞬间全面呈现，而只会随着时间的进程，逐渐成熟并展现出来。在事物性质尚未充分展现的时候，人们只能对事物有一个表面的局部的认识；随着事物性质的充分展现，人们对事物的认识会逐步趋于深化，趋于全面，趋于抽象。事物或者认知对象的成长过程，同时伴随的是人们认知能力提高的过程。或者说人们认知能力的提高，不仅来自人本身，也来自认知对象。就经济思想的发展而言，人们认知能力提高的一个表现，就是由特殊概念向一般化概念的发展。李嘉图的“地租”，仅仅指的是土地收益，将这一概念扩展到相同或者类似背景之下，用以解释更多更一般的现象，就是概念的一般化。概念的一般化，意味着人们认识能力的深化，同时意味着概念的解释空间的扩展，意味着概念解释层次的加深。概念的一般化，有时候会引起经济学思想认识的革命性变化，解释空间的扩展和解释层次的深化，有时候可能将经济学研究引入到一个更广的领域，从而可能引起经济学面貌的深刻变化。
最初对地租概念的含义加以扩展或者说进行一般化努力的，是牛津大学的政治经济学教授拿骚·西尼尔。西尼尔以“节欲”理论的提出者在经济思想史上留下重要影响，他的这一理论是近现代资本理论的重要构成内容。西尼尔对地租理论的一般化努力也很有价值，不过，他的这一努力在经济思想史上被长期忽略了。西尼尔在讨论地租之后，讨论了技术和专利的收入的性质。西尼尔认为，如同占有土地可以获得地租一样，占有某种诀窍并得到专利保护，专利权人也可以借此获得收入，这种收入的性质与地租并没有什么不同。 进一步，西尼尔将“租金”概念与“超额收益”联系起来。西尼尔认为，“租金”是人们没有作出任何牺牲的情况下取得的报酬。某些要素的使用，使生产者获得的收益中，补偿劳动和资本的耗费之外还有超额收益，这部分就成为租金的来源。超额收益产生的原因是什么？西尼尔似乎将其归结为要素的特殊性质。他说，“在多数行业中，在体力或脑力方面具有非常能力的，会获得特优的报酬。才能出众者的工作，不但做得比别人好，而且做起来格外省力，这是他们的特优权益。”这种要素的特殊性质，作为一种自然的赐予，具有与土地一样的自然的性质。正如优质土地获得高地租一样，优质要素可以获得超额收益。“因天赋的才能或者有利的意外变化，使资本家的努力能够获得在一般水准以上的哪个部分的报酬，我们已经看到，应当称为租金。”西尼尔已经将租金明确解释为超额收益，但是，他还没能够联系市场结构来理解超额收益的形成。没有供给弹性的概念，没有平均收益的分析，对租金的超额收益性质的理解是不够的。
继续对租金概念进行一般化处理的，在西尼尔之后半个世纪的马歇尔（1842—1924）。马歇尔正是在市场结构及供给弹性的基础上，结合长期和短期概念，才以“准租”的形式给予“租金”或者“超额收益”一个更加一般化的解释。马歇尔发现，就较长的时期来看，土地是一种典型的供给缺乏弹性的要素——正是这种供给的有限性或者缺乏弹性导致了地租的产生。如果从短期的角度来看，供给缺乏弹性的资源就远远不止土地了。很多的要素，比如机器设备，技术等等，在短期内都有缺乏弹性的特点，而这些供给缺乏弹性的要素，也都有获取超额利润的机会。马歇尔是第一位提出短期和长期概念的经济学家，在经济学中引入时间因素，是马歇尔对经济学的卓越贡献。所谓短期，指的是当市场需求变化之后，厂商只来得及改变可变投入而来不及改变不变投入的时期；而长期，则是在市场需求变化之后，厂商来得及改变固定投入的时期。一般而言，时间是影响弹性的重要因素，因为价格变化之后要改变供给或者需求是需要时间的。时间越短，改变的可能性越小，弹性也就越小。一种要素或者资源如果缺乏弹性，在需求增加的情况下，其价格就可能超出长期均衡水平，这个超出的部分就是超额利润，马歇尔将其称之为“准租”。“准租”其实是“地租”的扩展和一般化。地租是土地这种供给有限的资源获得的超额利润，而“准租”则是与土地一样存在短期供给缺乏弹性的资源获得的超额收益。在马歇尔的意义上，任何一种要素，只要供给在短期内缺乏弹性，就可以获得超过平均收益的超额收益，这就是“准租”或者“经济租”。经过西尼尔和马歇尔的努力，“地租”发展成为“准租”或者“经济租”，其可能的解释空间就远远超出了农业或者土地的领域了。
在准租或者经济租的概念之下，作为一种收入，租在本质上是一种超额利润，其产生的原因在于要素供给缺乏弹性。一种要素的供给缺乏弹性，其持有者实际上就可以获得一定程度的市场控制能力，这样来理解，形成租的条件之二——要素供给缺乏弹性，也可以理解为垄断。这样，作为一种超额利润的“租”，就可以被理解为是垄断的产物。在垄断的市场结构的意义上理解“租”，成为公共选择学派“寻租”理论的重要内容。一般来讲，在竞争市场条件下，因为资源可以自由流动，要素所有者只能获得平均收益。而在垄断的市场结构中，因为资源流动受到阻碍，要素所有者可以凭借垄断权而获得超额收益，也就是“租金”。垄断的市场结构可以获得租金，而在政府干预市场的背景下，垄断是可以人为建立的。如果政府介入到市场运行当中，对市场进行人为的干预或者隔离，在某些市场中建立垄断结构，就可以产生超额利润，产生租金。在获取租金的动机推动下，企业可能会推动政府对某些行业或者业务进行干预，建立进入管制，建立垄断市场结构。这样，作为管制的需求者的企业，就成为“寻租者”；而作为管制的供给者的政府，就是“设租者。”设租显然不仅仅服务于寻租者的利益，政府也可以通过管制分享一部分租金。有时候，政府既是寻租者又是设租者，通过干预市场，建立垄断，政府在降低市场效率的同时，最大化自身的短期利益。设租和寻租，是同一事物的两个方面，是企业和政府共谋破坏市场竞争秩序，扰乱市场正常运行的行为。寻租的结果，虽然给相关者带来了租金，带来了利润，但其对社会福利的增进有害无益。按照帕累托的说法，这种行为创造利润，但不创造价值。寻租的危害还不仅仅在于其耗费资源却不增进社会福利。寻租现象具有自我扩张不断蔓延的趋势，其最严重的后果可能是破坏社会的精神面貌，降低社会的道德水平。在一个崇尚再分配的寻租社会里，生产性的积极的经济行为得不到认同和鼓励，社会的衰败将会快于经济的衰败。寻租理论被公共选择学派用来研究政府干预的破坏性，其目的在于清算凯恩斯主义，从而为新自由主义的发展开辟道路。
从地租到准租，是经济概念的一般化发展过程。经过一般化的发展，概念的解释空间扩展了，解释的深度加深了。从准租到寻租，“租”的含义有了进一步的扩展，这种转变将“租”作为一种分析工具，引入到公共选择过程当中，获得一种现实而深刻的解释力。