有的城市过度依赖房地产炒作，大量投机资本借机进入，这使得城市的属性开始改变，不再是为了普通居民提供居所而存在，而是为了给有钱人提供安全的高收益资产。一个城市发展如果仅仅追求房地产价格持续上涨，那就是走到了城市化的“歪路”上
“我们造房子不是为了给有钱人保值”
——专访浙江天立房产开发有限公司总经理林勇成
文／潘国尧
随着中国经济发展进入“新常态”，曾经被认为是中国国民经济发展支柱产业的房地产市场受种种因素的制约出现下滑的迹象，各种各样的观点开始交锋，有认为中国楼市即将崩盘的；有认为业界企业大的越强，小的将退出楼市江湖，中等规模的日子将非常难过的；当然也有乐观的：“任大炮”依然对中国楼市的未来看好。
作为专注二三线城市房产开发近二十年的中国天立伟业（以下简称“天立”）集团公司，其品牌知名度显然无法与万科、万达等国内顶尖房地产企业相提并论，就是在浙江，与绿城、滨江等房产企业相比也有一定的差距。如果按照上述分析，天立无疑要归于“日子将非常难过”的一类。
但是天立眼下的日子却并不难过，就在全行业普遍不景气的今天，天立逆市而动，在合肥拿下了1.47万亩土地，大举进军旅游地产市场。今天的天立为什么能在二三线城市的房产开发中如鱼得水？中小房地产企业怎样才能在严峻的市场形势面前实现转型发展？房地产业究竟将呈现怎样的发展趋势？带着这些行业普遍关注的问题，记者日前专访了中国天立伟业集团执行总裁林勇成，请这位在房地产市场打拼了十多年的一线管理者分享他的观察和见解。
以服务谋求新出路
记者：对于房地产市场的发展趋势，专家、学者、官员等多有表述，各种观点满天飞，作为天立伟业的执行总裁，您是怎么看的？
林勇成：天立伟业从事房地产及相关行业也有近20年了。早在2002年10月，现在天立伟业的董事长项向军就对原浙江省仙居县三建公司进行改制，成立了浙江天立房地产开发有限公司，并于2007年9月将公司升级为国家一级房产开发企业。
天立房产是从做建筑起家的，作为建筑之乡，浙江本土的不少房地产企业都是从建设企业中成长起来的，相对说来是属于根红苗正的开发商。基于十多年来在房地产一线的工作实践，关于房地产业今后的发展趋势，我个人认为 ：随着中国房地产行业的发展模式逐渐成熟，行业的竞争态势也更加趋向于市场化，越来越多的企业认识到粗放管理已经不能满足企业发展的需要，取而代之的是企业在各方面管理的专业化程度越来越高。部分标杆企业甚至于向国外同行和其他成熟产业学习，不断提高自己的专业能力，以便在竞争中获得更大的市场份额和更高的市场回报，或者在行业整体利润下降时仍然保持较好的盈利能力。他们能够做到这一点，更多的依赖于对产品的深度研究和聚焦，对各专业管理的有效把控和精细管理，进而带动整个行业的管理向着更加成熟和专业化的方向迈进，推动行业整体管理水平的稳步提升。
业内产品品质做的好的企业，众所周知，绿城是其中之一。早在两年前，绿城就开始了专业化发展的探索，随着建筑设计管理、景观设计及施工、精装修设计和施工、绿城设计院等专业公司的成立和成长，绿城已经积累了丰富的专业化、精细化管理的经验，培养出了一大批高素质的专业人才，在设计、施工管理等领域建立了自己的优势，赢得了市场的认同。绿城这样做的原因就是预估到了未来专业分工将越来越细，房产开发管理会更加强调专业化、精细化， 而专业能力将成为企业未来发展的竞争优势。
赛普多年来在房地产企业的需求引导下，开始协助企业优化和提升专业化管理能力，如首创的合同标准化和技术标准的建立、华润(北京)设计管理精细化、苏宁电器广场产品线的标准化等。通过多年的实践和探索，我们深深体会到，房地产行业整合运作众多专业，有横向和纵向上交叉、融合的特点，以及专业化管理提升的难度。房地产企业想要成为一个优秀和卓越的企业，就必须在管理的专业化、多专业运作的协同化，产品与专业管理的一体化方面苦练内功，坚持不懈，方能取得良好的效果。万科从2004 年开始，就致力于产品核心竞争力的培育和各专业管理能力的提升，正是多年的坚持和探索，不断的研究和学习标杆，才有了万科今天行业老大的地位，成为业界纷纷学习的榜样。
记者：房地产市场从卖方市场转向买方市场，这已经成为事实，我们可否这样理解：当前房地产企业主打服务牌是受经济大环境影响不得已而为之的做法？
林勇成：是的，这是必然的，是市场逼着我们这样去做的。由于房地产业持续二十多年的增长，市场上升空间已经有限，虽然刚性需求还是有，因为中国13多亿人口体现在房市上的红利尚未完全释放，但是指望楼市还能像过去那么火爆是不现实的。站在业主的角度看，他下单选择的余地越来越大。不像以前，只要你有新盘开盘，就不愁没人来买。现在业主下单前，可能要货比多家，比价格，比地段，比配套，比服务，他要综合权衡后才会下单，也就是业主在购置不动产时会越来越理性。
特别是服务质量，一个楼盘从开发初期的宣传，到建设过程中的信息公开，到质量技术的监控，到楼盘促销阶段的营销模式，一直到楼盘交付业主后的物业管理，整个过程实际上都离不开服务。开发商还要把控好永久性服务项目和阶段性服务项目的关系。如果把房地产项目当成一个产品，就存在着售前售后的各个环节的服务要素，也就是说，房产开发是一个系统，过去我们只重视这个系统的某个环节，比如前期的拿地，后期的促销。有的开发商把楼卖掉后就不管了，交给物业公司去做，有的甚至干脆连楼都不造，拿到地块炒热后就转手。房产开发中的服务这个环节就这样被长期忽视，那么现在重新审视服务的功能和模式，既是市场逼压的结果，也是行业理性回归的体现。
记者：那么天立是怎么做好服务的？
林勇成：作为一个扎根于三、四线城市的房地产开发公司，天立伟业一直把打造高品质的产品及服务当做出精品的关键。为此，我们对业主的承诺是：物业提供的是当前的服务，天立伟业提供的是70年产权期的服务。我们这样做，使业主消除了很多过滤，就是将来房子即使出什么问题，开发商始终是坚强的支撑。近年来不断发生的“楼脆脆”“楼倒倒”“楼歪歪”事件，业主找物业，物业推给建设单位，建设单位推给开发商，而开发商却早在N年前就消失了，业主受到致命的打击，这种个案的出现对房地产开发商的整体形象受到了很大的打击。所以从这个角度看，开发商更需要有打造百年老店的气度和追求。
在服务方面，我们主要是做好两条线的工作，一个是做好开发全过程的服务，另一个是做好物业管理的服务。
在开发服务上，针对业主，我们的指导思想是：业主选择了天立伟业，那么他在70年产权期内永远是我们的业主，我们将对业主的住宅承担永久性的保护。在物业服务方面，我们目前尚未形成自己的体系，主要的做法是学习和交流。因为作为一家正在成长中的中小房地产企业，我们需要在服务上做更多的探索。当前主要是跟浙江绿城物业签署了合作协议，成立专业的物业服务公司，天立伟业以51%控股，目的是吸收绿城物业在管理上的一些好的东西，为我们所用，同时为业主提供一流的服务。
在新型城镇化战略、长江经济带战略和西部大开发等国家战略的影响下，目前像天立伟业这样立足二三线城市的中小房地产开发商，面临着一线房地产开发商向下渗透的威胁，我们唯有做好自己的服务，取信于业主，才能在市场中保留自己的一席之地。
记者：对房地产崩盘论您是怎么看的？
林勇成：供需失衡是地产泡沫的根源
中国目前的高房价，而且居高不下的原因，可以归咎于供需双方的失衡。
供应的失衡表现为国家垄断土地。加上国有单位，如大学，大型国有企事业单位和部队单位，都可以廉价获得土地。
国家的垄断和国家单位的特权，导致整个社会土地供应紧张。
另一方面，房地产开发商只是瞄准商品房开发，廉租房和经济适用房无人问津。1998年到2010年，除了集资房，95%以上的居民住宅都是商品房。
这两个因素，导致房地产供应短缺，从而推高房价。但是，由于高房价不影响大多数政府工作人员，大学老师，房改房以前的城市居民，加上国有企事业单位职工，他们的基本住房需求早已满足，这使得整个既得利益集团没有对高房价产生反感，也没有贫困百姓的那种没房子住的切身感受。因此，政策从来就没有认真的对待买不起房子的弱势群体。
在需求方面，因为上面描述的所有既得利益集团可以轻而易举的买到一两套房子，他们可以把“省”下来的钱再多买一些房子。如此一来，买多套房子的人，实际上不需要支付市场上的流行价格，所以，他们并没有感觉到房子贵，而且非常希望房价不断高涨。
而对那些弱势群体，一没有房改房，二没有集资房，三是收入低，四是家庭负担重，五是必须出高价买商品房。这些人群主要包括三类人：农民工，外地入城的新毕业生群体(大学生，硕士和博士)，本地没有好单位保护的原住民。
这些人为了在城市生存和工作，只好用三代人的存款买个首付，然后接着当房奴。有的干脆没有三代人的存款，只好长期租房子，包括地下室和非常破烂的老房子。
中国缺房子，房价高，受到打击的根本不是第一类人，而是占人口比例60%以上的那些弱势群体。他们在市场上根本找不到适合自己收入的房子，而有钱人却大多数拥有多套房子，而且不出租。这才是供需关系失衡导致房子短缺和高房价的根本所在。
记者：那么如何破解供需不平衡呢?
林勇成：限购是一种最不科学的做法，但是，限购却能够减少有钱人的投机行为，降低房价。
限购没有办法解决我们上面提到的供需不平衡和地产泡沫。只有采用消除供需不平衡的政策，才能解决中国的房地产困境。
非常遗憾，这样的对策只有两条。一是鼓励和支持廉租房，以及经济适用房的建设，同时，严格控制每套房子的建筑面积，提高单位土地的容积率。
2011年中央政府总算做了一件好事，那就是要求各地开工建设1000万套廉租房。在2015年之前，希望总共建设3600万套。
我相信，政府的决心和政策是对的，就怕这个政策没有办法贯彻下去，或者因为资金紧张没有办法建设那么多。
但是，不管结果如何，这是一步正确的棋子，必须想办法完成任务。因为，只有通过经济适用房和廉租房的建设，才能满足弱势群体对住房的需求。
另一种对策就是压制商品房的投资和投机需求。也就是说，对拥有两套，或者两套以上房子的人开征房地产税，而且必须采用累进的办法。例如，每个家庭，只能拥有一套房子不用收税，第二套开始收税，但是税要轻。第三套开始进行重税，逼迫每个家庭尽量不能拥有三套以上的房子。
必须指出，不管是房地产税，还是经济适用房的建设，都是有利有弊的。从解决目前的房地产困境出发，我觉得只有上述这两条路可以走，而且必须这样走，才能把房价降下来，才能让大多数老百姓比较轻松的拥有自己的房子，才能让房地产走向稳步发展的轨道，对中国经济的可持续发展，有百利而无大害。
以合作打开新天地
记者：：那么天立伟业这些年来是如何扎根三四线城市耕耘房地产市场的？
林勇成：作为具有房地产综合开发一级资质的企业，浙江天立房地产开发有限公司创建十多年来在三四线城市摸索出了一套经验，我们认为，在三四线城市发展房地产行业必须要做好长久打算时刻准备应对风险的到来提前铺好一条前进之路，这样，房地产行业中遭遇不利状况袭击时也就不至于束手无策。
一是做好政策风险的防范对策。
当地政府的政策是对房地产开发影响最大的一个因素，提前做好准备，应对政策风险，可以大幅度降低开发商的损失。应对地方政府政策风险首先要做到清楚了解当地政府实际的财政能力，从而对政府提出的优惠条件是否能够实现有一个比较明确的认知。还要了解当地用地指标与土地使用等情况，提高项目实施成功率，并要求政府下发相关配套的资料、文件等，使项目有可靠的实施依据。
要加强与当地政府沟通，并充分了解该城市房地产行业的实际情况，将政策与市场紧密地联系在一起，看清政策在开发建设中实施的可能性。
此外，开发商与政府合作应当将书面合同重视起来，所谓空口无凭，只有正式的合同条款才能保证开发商的利益不受损，才能在开发建设中有更强大的实施能力。
二是寻找更可靠的融资渠道。
开发商在进行房地产项目建设时所需资金庞大，房地产的融资需谨慎。开发商应当寻找一些可靠的融资渠道，根据当地房地产行业发展的实际情况，结合当地政府推行的相关政策，吸纳一些较为可靠的企业前来投资，增加项目的实际价值。
同时，也可以获得更多的资金支持。融资过程中涉及到数目较大的资金必须谨慎管理。除此之外，房地产开发中也要合理利用这些资金，避免资源的浪费，从而做到开源节流，一方面可以为开发商节约更多的成本，还可以提高房地产项目建设的效率，保证项目的品质。
三是开发客户需求最大的产品。
在三四线城市开发建设房地产项目，要充分考虑当地居民所需。三四线城市并不像一二线城市那样需要大量的豪华、高贵的房地产项目，它所需要更多的是能够满足刚需客户的楼盘。这类城市中居民消费能力有限，不可能人人都负担得起豪宅的费用。当然，每个城市都需要建设一些较为先进、华贵的项目，一方面提高城市形象，另一方面可以带动当地经济的发展。而开发商也可以凭借这样的项目获得较多的收益。开发商要想扩大自己项目的市场，就必须明确客户所需。一般来说，三四线城市房地产的开发建设80%为刚需项目，20%为改善客户居住环境类的项目。开发商在进行房地产的开发建设中，同样也要考虑到项目周边配套的问题。试想，如果一处房产，周围交通不便、缺乏商场、超市等生活设施，那么，即使价格再低，客户也不愿意选择这样的居住地。三四线城市房地产开发应当由市中心向周围逐渐扩散，有一个循序渐进的过程，才能满足客户居住所求。
四是要研究良好的房地产营销策略。
除了了解当地政策、拓宽融资渠道、针对客户所需外，三四线城市房地产行业要想长久地发展下去，就必须制定一套可行的项目营销策略。开发商开发建设了某一项目，总要通过某些方式来进行宣传，让客户了解该项目的情况。可以通过网络推广、户外媒体等形式来宣传项目，并且传达给客户的必须是真实的信息，将项目的价值全面、真实地传达给客户，而并非是为了吸引客户弄虚作假，当开发商用虚假的信息欺骗客户之后，就失去了继续生存发展的机会。另外组织一些活动、节目表演等，也可以吸引更多人前来，增加这些人成为客户的可能性。
记者：：您觉得在三四线城市开发房地产有哪些体会？
林勇成：天立在江西吉安的项目我是自始至终都是参与运作的。我觉得在这样的城市做房地产项目，风险还是比较大的。尽管在三四线城市拿地的成本比较小，比如我们2001年在吉安拿下的300亩土地，每亩的价格是11万元。但是当初我们确实担心，在这样的中部县城，会有相应的购买力匹配吗？但是通过我们的努力，历经8年精心开发建设的吉安天立花园项目，在市、省乃至全国的评比中，屡获殊荣，成为吉安市最具规模和影响力的大型高尚人文社区。所以之前的担忧最后没有成为现实，现在这块都涨到了每亩一百多万元了，如果我们当初不踏踏实实做房产，老实说，光卖地我们就可以赚个盘满钵满。但是我们不但没有这么做，还继续以高价购买了700亩地，即将推出的天立外滩3号项目将精心打造舒适、环保、智能、人性化的建筑产品。
事实告诉人们，三四线城市的居民也有改善住宅品质的强烈诉求，只要开发到位，特别是服务到位，市场是能引导当地居民的住宅消费观念的。
但是，在中西部地区的三四线城市开发房地产，以我的经历看，似乎最大的困难还是当地政府的服务规范问题。政府在城市规划方面存在着很大的随意性，比如杭州的房地产市场，这些年来一直发展比较规范，吸引了全国很多房地产开发商前来开发，包括现在甚至连广西建工这样欠发达地区的企业也敢于到杭州来开发，这不光是因为杭州房地产市场的前景看好，主要是还是市场的公平性在起作用，政策从出台到落实都比较规范。但是在中西部地区，比如我们最近在合肥拿下的这1.47万亩地就碰到了这样的问题，原先拿地时的规划现在被轻易改变了，改变的理由是原先的城市定位与现在政府的发展思路不相匹配，要作出调整。我们就只好推翻原先所有的方案，这个1.47万亩旅游地产项目用地的规划设计我们曾经花了很多时间、财力和人力，在这个项目中，既有养老项目，也有包括一个七星级酒店和两个五星级酒店在内的商业地产项目，还有一个高尔夫练球场和一个游船码头。但是现在说推翻就推翻，我们不得不重新按照现在政府领导的思路重新进行规划。
类似这样的问题我们当初在吉安也碰到过，在300亩土地项目操作过程中，是以每亩地7万元价格交付押金的，但在招拍挂的关键时刻，这个价格就轻易涨到了每亩11万元，如果不同意加价，就会流拍。所以从我们这些年在与中西部地区一些项目合作的过程来看，觉得政府的政策风险成了最大的风险。
一些城市为了招商引资，总是许诺很多优厚的条件，表示政府将做好投资者的“保姆”，但是当你真正进去后，却发现并不是那么回事。这种情况的出现主要原因还是政府在决策时的盲目性。比如当地并没有相关产业的支撑，也没有城市发展的长远规划，甚至都懒得对当地的人口现状、住宅需求等做一番调研和评估，就隆重推出大量的土地入市，试图以房地产发展带动当地经济的发展。比如合肥，目前在二线城市中居于下游水平，发展目标是进入二线上游，预测将来城市人口将达到1200万，这些人口将需要多少住宅，政府必须做到心里有数才能更好地规划未来。
记者：一些“鬼城”就是这样打造出来的，您怎么看这种现象？
林勇成：比较来看，国内的“鬼城”与国外有类似的因素，如房地产过度投资、地方政府债务扩张、产业的空心化等，但是更有许多截然不同的表现。其中，最为典型的就是国内的“鬼城”体现出强烈的“人造”特征，而不是在经济社会演变中逐渐形成的。之所以如此，是因为国内的政府主导型特征更加强烈，而在“经营城市”的理念影响下，房地产和城市扩张成为政府政绩“看得见，摸得着”的领域，并且与土地财政纠缠在一起。
当然，或许有些“鬼城”的提法有夸大之处，但值得反思的是，城市化不应“单兵作战”，而是应如中央所提出的，同步实现“新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化”。其关键之处，在于必须实现“产城结合”，以就业吸引人群，以推动服务业发展来创造城市生活等，这样才能使得城市具有生命力，否则只能是“有城无业”，最终沦为“鬼城”。
此外，我们近年来一直强调“人”的城市化，也有很多解读，但毋庸置疑的，首先是城市发展不应驱使人离开，尤其是因为居住、生活成本的考虑。我们看到，除了缺乏就业、生活的支撑而难以吸引居民之外，也有很多“人造”新城过度依赖房地产炒作，泡沫严重，使得大量投机者进入，这使得城市的属性开始改变，不再是为了普通居民提供居所而存在，而是为了给有钱人提供安全的高收益资产。因此，如果一个地方或城市发展，仅仅追求房地产价格持续上涨，那就是走到了城市化的“歪路”上。
总之，本质上看，“人造鬼城”是一种严重的资源浪费和效率损失，当我们在普遍对城市“拔苗助长”时，或许需要体验一下慢节奏，远离没有生命力和人气的“新城”政绩。
以转型实现新飞跃
记者：面对房地产市场的严峻形势，天立是如何应对的？
林勇成：转型发展几乎是所有房地产企业在当前中国经济发展面临“新常态”的必然选择。天立从成立之初的十多年中，一直都在不断地对自己的发展方式进行转型。我们现在的基本思路就是从建筑商，房地产商，向城市综合运营商的转变 。这个战略上的转型也不是盲目的，是基于集团本身的一些基础和优势作出的调整，因为在房地产开发的海洋里，我们还是一条小鱼，如果我们不积极转型，不把自己做强做大，我们这条小鱼随时会被大鱼吃掉。
天立伟业近年来在旅游相关产业的开发上基本形成了自己的体系，比如仙居城东南的中国（台州）神仙温泉国际旅游度假区项目，我们利用当地绝佳的山水风光和悠久的人文资源，将创造出最具特色的温泉仙境，山水泉石，天地仁和的仙缘休闲文化，我们认为这将成为华东地区的又一个度假胜地。我们现在已经收购了景区内的一个四星级酒店，另外市内的一家五星级酒店也进入实质性收购的谈判阶段。
就是从2010年开始，我们已经将发展的触角伸向了旅游产业链，当时主要是为了配合省政府的浙商回归工程，但是现在回头看，这也为我们发展旅游地产打下了一定的基础。现在国内有些房地产企业盲目跟风，旅游地产、养老地产、物流地产等，哪儿热闹就奔哪儿去，但是真正成功的案例并不多见。这主要是没有做到循序渐进。互联网正在改变各个层面的传统行业，随着大数据时代的到来，人们的思维方式，几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步发生着变化。
开发商未来将要学习如何运用互联网的思维方式和技术手段，从客户需求的角度规划企业的经营行为。当客户群体数以十万、百万计之后，如何从其购房的一次消费后，利用网络化的社区服务平台，不断发现和挖掘其生活中的二次消费和持续消费的需求，从延伸服务中寻找新的利润增长点，也是开发商正在探寻的经营方向。
未来15~20年，中国房地产金融系统将不断健全和完善，与不动产经营相配套的REITs(房地产信托基金)呼之欲出。可以相信，在行业不断细分的趋势下，按揭贷款证券化、土地银行、住宅银行、社区银行离我们不再遥远。围绕客户资源整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷，一个房地产金融蓬勃发展的新局面已经到来。
记者：在与一线品牌房企的竞争中，天立是如何做到差异化发展的？
林勇成：一个房地产企业如果你能成功地运作地产，就认为可以轻易进军一些地产细分领域，这是不对的。比如旅游地产，你至少要在旅游产业链上多少有几个环节是与房产开发有交集的，至少是已经在渗透的，比如酒店管理，或者景点管理，或者旅游客运，或者娱乐场所开发等。为了解决酒店管理中的人才问题，我们早在2013年就与台州科技职业技术学院合作，公司投资500万元帮助该学院建立了园林景观实验基地，增设奖学金，同时免除该专业在校生的全部费用。随着温泉国际旅游度假区一期项目的结束，学院的这些毕业生将全部被天立录用。这只是我们在开发旅游地产过程中的一个尝试，更多的工作需要我们不断地去探索。
天立现在正在开发的旅游地产和养老地产项目已经占到了公司业务的70%左右，目前在集团公司所在地的仙居有7000亩地在开发温泉度假区，其中一期主要是宾馆建设，基本的发展模式已经形成，有些做法可以在其它地方进行复制。
合肥的1.47万亩地也是主要用于旅游地产项目开发，开发周期长达10年。目前，作为旅游地产的开发商，我们在合肥的最大对手是万达，万达比我们更早进入合肥市场，而且他们主要是在市区中心地带开发，天立则是在合肥的肥西庐江区开发，这个区原先属于巢湖市，现在并入了合肥市。万达在合肥市区主要以酒店群带动商业地产开发，而我们主要是充分开发县域旅游资源，进而带动旅游地产开发。
当初我们试图涉足庐江项目时，地方政府领导担心我们跟万达的游乐类项目开发有冲突，但是我们强调还是与万达有区别的。庐江项目我们设想参照杭州宋城的开发模式，从文化的角度切入。一个地方有没有生命力，关键是文化的传承，只有融入当地的文化，挖掘当地文化的精髓部分，再结合自己的房产开发长项，才能开发好相关的文化产品，才能永久地做下去。如果本来就没有多少文化传承，或者凭空创造外来的文化，或将原先在A地做成功的有文化厚度的项目简单地复制到B地，这是很难的。关于巢湖的来历，在庐江还是很有些传奇故事的，我们正在着力整合各方资源，先把这些传奇故事及其所蕴含的文化价值挖掘好，然后设法在未来的旅游地产项目开发中植入本土文化的基因。
此外，天立在养老地产方面也有所突破，我们计划在仙居或者合肥、吉安等地的观光农业和度假区的开发过程中，能为一些城市老年群体创造一个能让他们无忧无虑安享晚年生活的好地方。中国将面临着3亿多老人的现实，白发产业必将成为朝阳产业。所以我们也希望通过度假区开发向养老产业进军。
通过主动转型，天立目前的发展思路已经十分清晰，说实话，万事俱备，只欠东风了，企业要实现跨越式的发展，资金问题成为新的瓶颈。为了解决这个问题，天立经过长期准备，计划今年在香港实现上市。天立进军港股，一方面是为了规范企业的运作，主要还是为了直接融资。我们现在也有小额贷款公司，在吉安也控股了一家商业银行。但是天立要大发展，对资金的需求还是很大的。像我们这样的股份制企业，无法像央企那样轻易能争取到银行的低利率贷款，也无法像迪斯尼进军上海那样博得各方的关注和支持，我们做旅游地产，唯有依靠自己的努力通过上市实现直接融资。
以自律塑造行业新形象
记者：房地产开发的市场化程度已经很高了，但是作为一个大产业，尤其是在跨地区开发过程中，必须处理好与地方政府之间的关系，否则将举步维艰，天立是如何做到这一点的？
林勇成：做房地产是很难避开政府的，因为在房产开发过程中，涉及到土地、环保、民生、文化保护、城乡建设等政府工作范畴内的很多环节，如果其中一个章盖不出来，所有的工作就停滞了。以前我们开发一个楼盘要盖200多个章，现在提倡提高政府办事效率，但是还有100多个章要敲。
房地产企业在与政府打交道的过程中应该怎么把控，我的观点是要把握好一个度的问题。作为企业，你自己的行为首先必须规范，自己要做到诚信经营，然后才能与政府部门进行面对面的交涉，如果企业在运作过程中存在一些违法违规的行为，不但自己的发展存在风险，甚至还会带坏一些政府官员。如果你照章纳税了，你诚信经营了，你善待员工了，那你就没必要去惧怕政府官员的刁难或者威逼了。有的开发商变着法子去与政府官员套近乎，更多的是因为自己在一些事情上直不起腰来，理亏。比如容积率，政府给你的是2.7，你达到了3.0，加盖的部分怎么办？拆掉？所以只好去跟一些官员打交道，以获得非法利益。
当然，作为房产开发商，我们也希望政府能真正做好自己的服务工作。李克强总理怒斥有些政府官员尸位素餐，我觉得这是点到了要害，现在有些官员在反腐败的高压之下，干脆消极怠工了，服务意识和服务质量很差。有些项目我们前期进去了，当初招商引资时对我们承诺得很好，有的强调要做好开发商的“保姆”，但是引进以后就不管了。实际上开发商并不需要政府成为“保姆”，政府只要做好自己份内的工作，剩下的事由企业自己来做，关键是政府要依法保护投资者的权益。
记者：前些年，由于在房产开发中存在这样那样的问题，房地产企业在公众心目中的形象较差，对这个问题您是怎么看的？
林勇成：开发商以前确实在民众中塑造成了暴发户的形象，现在要逐步的加以改变，我觉得企业自身如何提升。比如要在财务上进行规范，在项目招拍挂中做到公正公平，不去参与一些暗箱操作的事；也要对自己的员工进行严格的法制教育，加强企业的内部审计管理和监控；同时尽量提高员工的素质，对员工进行规范化管理，比如我们鼓励员工参加各种专业技术培训，对于拿到证书的员工进行奖励。我们把提升员工的综合素质与绩效挂钩，给予丰厚的奖励，这一招很管用。我们认为只有提高员工素质，才能提高企业的素质，才能更规范地开展经营活动，也才能改变企业在公众心目中的形象。
至于提高企业在社会上的形象地位问题，我认为还是首推慈善公益。天立其实一直就没有停止过慈善捐赠的活动，我们在江西吉安有100%由我们捐助的天地实验小学，在浙江仙居有九思小学。天立自进入吉安以来，一共有2000万元的各种捐助。在集团公司所在地仙居，这些年来的各种捐助那就更多了，在这方面，公司高层的相关决策一直不含糊。企业的公众形象是靠自己的社会责任感以及大量的社会公益活动来塑造的。天立的高层管理者还与32个贫困家庭的孩子结为帮扶对象，从小学一直供养到孩子大学毕业。天立伟业董事长项向军是杭州仙居商会的会长，还是江西省吉安市的政协常委，这些担当也体现了公众对天立的认可。
总之，像天立这样的中小房地产企业要想在中国经济发展进入“新常态”的今天有所作为，关键在转型，重点在服务，要点在自律，看点在未来。浙江乡间有一个俗语，叫做“鳗有鳗路，虾有虾路”，在房地产这个产业中，天立伟业只是一个中小企业，我们必须找到一条适合自己发展的转型之路，我们也希望以自己的努力，为广大的中小房地产企业走出困境贡献我们的经验。
【人物名片】
林勇成：男，1975年出生，中共党员，现任中国天立伟业集团执行总裁，兼任全国工商联房地产商会常务理事，清华房地产总裁商会副会长，政协杭州市委员，浙江省青年企业家协会副会长，江西省浙江商会常务副会长；先后获得“中国房地产优秀企业家” “浙江省五四优秀青年” “吉安市杰出青年”等殊荣 。