2016年2月1日，投资市场再传三大坏消息：

第一，非洲第一大经济体尼日利亚正在倒下；第二，深沪股市再次跌破2700点；第三，统计数据显示香港楼市正走向崩溃。

中原地产数据显示，2016年1月份香港地产成交数量跌到25年内最低值：包括公寓、商铺和车位的地产成交数量仅有3500起。而在一个月前，香港楼市在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。

据报道，多家研究机构看跌2016年的香港楼市，预计楼价跌幅从10%到20%不等，租金跌幅在10%左右。

那么问题来了：到底是什么原因造成了香港楼市的下跌？香港楼市的崩溃会打击内地一线城市楼市吗？如果一线城市扛不住，内地整体楼市将会如何？

香港这一轮楼市下跌，大概是以下几个原因造成的：

1、近年来，香港政治和社会氛围发生了巨大变化，内地游客减少引发了旅游业、零售业的衰退，商铺租金普遍下滑，对整体楼市带来显著压力。

 

2、李嘉诚、郑裕彤、郭鹤年先后减持香港物业。

 

3、香港政府不断收紧楼市限购，港人港地、双倍印花税等先后推出，对投资性购房需求产生了抑制作用。

 

4、由于港币跟美元汇率绑定，所以香港没有独立的货币政策，未来必须跟随美元加息。但香港经济比较疲弱，在这种情况下加息，势必进一步打击楼市。

正因为如此，香港楼市、股市和内地的楼市股市，目前处境不完全相同。

目前香港股市是全球最便宜的市场之一，从市盈率角度看极具投资价值，但香港股市依然跌跌不休。在这种情况下，已经有明显泡沫的香港楼市出现下跌，一点都不意外。

相反，内地股市的市盈率远远高过香港，从“A+H”股的两边差距就可以看出来。按照港股的估值，深沪股市至少还要下跌一半。但事实上，这种情况很难发生。为什么？因为内地的货币政策是独立的，我们有外汇管制，资本市场没有对外开放。

换句话说，香港不具备“关起门来玩泡沫”的可能，但内地就有。而且不仅有这种可能，还必须这么玩。

所以，内地的股市和楼市注定了跟香港股市、楼市的命运完全不同。

此外，从人口增长的角度看，香港也远远不及北京、上海和深圳。这事实上成为香港经济被北上深赶上或者超过的重要原因，下面引述我此前文章中的几段话：

香港和北上深，都是中国最具人口竞争力的城市。但香港的移民政策非常严格，所以人口增长缓慢。根据官方的统计，2004年中到2014年中，人口增长了45.1万，达到了723.5万人，10年增速为6.2%。

 

北、上、深的人口增长，不能依据统计局的数字，原因你我都懂。我还是使用小学生人数来观察，这10年里，北京小学生增长了59%，上海增长了50%，深圳增长了51%。这十年里，中国因为计划生育的原因，小学生总数减少了16%，但总人口没有减少（人的寿命在增长）。此外，一线城市因为生活成本太高，很多外来人口不把孩子带在身边，而是留在农村或者中小城市。因此，我们可以认为，过去10年里北上深的人口增长都超过了70%，甚至接近翻倍。

 

也就是说，北上深人口增长速度10倍于香港，而且未来仍然会保持这种速度。毕竟，北上深有巨大的人口腹地，而香港在人口政策上是极为审慎的，也是有护城河的。

 

从小学生人数推算，深圳（小学生人数79万人）、北京（小学生人数82万人）的实际生活人口其实不比上海（小学生人数80万人）少，大约都在2000万到2400万之间，均为香港人口的3倍左右！

所以，我的结论是：由于内地拥有独立的货币政策，可以继续适当刺激经济，至少不用加息；由于内地有外汇管制，资本很难大量外逃；此外，内地一线城市人口增长迅猛，远远超过香港。再加上北上深实际楼价仍然低于香港，所以即便香港楼市崩溃，北上深楼市也不会跟随。只要北上深楼市不倒，内地有人口增量的城市的楼市，也很难崩溃。

此外，对于香港楼市也没有必要过于悲观。如果香港政府放松限购，特别是放松内地投资移民的限制，香港楼市也很难跌到哪里去。只不过从政治角度看，当前的香港楼市需要跌一跌，这样可以让平民们感到舒服。