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春节过后，香港地政总署拍卖了一块新界的土地，而这块土地的最终以1.7万元/平米的超低价成交，震惊了业界。该价格比此前同区域交易价低了差不多七成，甚至还不足内地二线城市南京近期土地成交楼板价的一半。
不过，也有房产专家指出，这块土地拍出超低价是因为这个地块是有瑕疵的，而且项目受司法复核、斜坡问题等困扰。所以其价格买出超低价并非超预期。但是，香港楼市已经进入低迷期已是不争的事实。据外媒报道，2015年9月以来，香港房价已下跌9.5%。而到了2016年1月，香港楼市成交则创下25年来的新低，楼价连续跳水，让很多内地炒家叫苦不迭。
香港楼市的不景气，受到最大冲击的要属当地的开发商。自去年第四季度以来，香港主要地产股始终处于阴跌之中，李嘉诚旗下的长实地产在2015年6月完成世纪重组后，已从最高时的77.55港币跌至最低时的38.2港元，总市值最多时跌去1500亿港元。
同样，主营商业地产的恒隆地产的股价已从2015年高点26.2跌至本月最低13元，最大跌幅已超5成。受香港楼市不景气的影响，最近半年多，香港的主要地产商：新鸿基、恒基地产、新世界发展、九龙仓等股价，均出现了较大跌幅。
对此，香港开发商为了消化现有库存，吸引新客户，甚至拿出高达12%以上的折扣。恒基地产旗下的豪宅项目在1月20日公布了首份定价单，定价较同区域豪宅下跌了五成。而先知先觉的李嘉诚、郑裕彤自2014年以来已经抛售了数百亿香港楼盘。
事实上，自从2003年香港危机过后，楼市已经连涨13年，涨幅已达370%，很多人担心，香港楼市已开启“去泡沫”模式。那么香港地价因何会出现暴跌？地价的下跌会否影响香港楼市的趋势？
其一，港府之前过于依赖于“土地财政”。其实，香港并不缺乏土地，但大部分土地都掌握在港府手中，香港政府历来对土地供应严格控制，这无疑会人为推高香港的地价和房价。
资料显示，在港府的控制之下，香港土地单价始终居高不下，自2009年以来，香港共拍卖土地175.6万平方米，所得土地拍卖款超过3290亿港币。正因为香港政府过于依赖“土地财政”，长期人为的控制土地的供应量，造成了香港地价和房价泡沫不断被吹大。
然而，香港政府在今年1月13日把其五年新房供应量的目标提高到97100套，而此前的预估是77100套，这加剧了地价和房价下行的压力。从表面上看，由于人为的控制土地和新房供应，造成了香港房价自2003年低谷，至去年9月份，总共上涨了370%。但标普的报告称2016年香港房地产行业形势严峻，房价将预计较2015年下滑15%。同样，瑞银则预期香港楼价会在今年再跌去20%至25%，并重申对香港地产股的投资评级为“减持”，预楼价下跌将拖累地产股价。
其二，利率走势是影响香港地价和房价的重要因素之一。香港政府长期维系联系汇率，这意味着必须跟随美联储加息，美元走强，港币也要走强，也要跟着加息。而美联储在去年年底宣布进入加息周期，这不仅使香港的房地产泡沫不堪重负，而且跟着美国联储加息还对香港经济产生较大负面影响（除非香港放弃联系汇率），这也是国际空头机构肆意做空香港汇市、股市、楼市的根本原因。因此，本轮香港恒生指数和房价出现调整也应在预期之中。
其三，香港对内地资金的吸金能力正在下降。香港楼市繁荣13个年头，主要得益于内地购房者来炒房。但随着香港社会环境开始恶化，对内地资本的吸引力不断下降，如今香港制造业空心化严重，只有房地产和金融还勉强维系着，而近期连贸易、零售业也开始萧条，这说明，内地土豪们已经不再青睐香港市场，所以香港地价和楼价在失去了实体经济的支撑后，今年下跌乃是必然趋势。
其四，香港政府为了遏制房价的过快增长，2015年频出辣招，除了不断收紧楼市限购、港人港地外，还推出双倍印花税等遏制楼市泡沫的政策，这对投机性购房需求产生了极大的抑制作用。随之，李嘉诚、郑裕彤、郭鹤年的先后减持香港物业也引发了羊群跟随效应。
其五，香港房地产连涨13年，涨幅高达370%，早已沦为十足的投机市场，当地居民收入与房价之比是31.49，在世界排名第3。这意味着，普通香港家庭不吃不喝要30年才能买得起房子，而随着香港经济增速下跌至3%以下，内地炒家开始退出，而港人的购房力又远远跟不上这些年香港房价涨幅，轻微的房价下跌，港人恐无法接纳，所以香港房地产市场崩盘只是时间问题了。
现在问题来了，香港楼市若出现重挫，会否会对内地楼市产生深远影响呢？笔者认为，香港房地产若处于“挤泡沫”过程，受影响最大的恐怕是深圳楼市，疯狂飙涨了一年的深圳楼市，在邻居香港的带动下，该是迎来理性回归的时刻了，因为不可能有永远上涨的房价，如果在短期内飙升过猛，房价最终出现理性回归在所难免。
香港地价和房价开始下跌，作为华人首富，且坐拥长实地产的李嘉诚资产缩水肯定在所难免。不过，像李嘉诚、郑裕彤等早已抛售了大批香港物业，提前采取了避险措施，而且李嘉诚近年已拿大量的流动资产“脱亚入欧”，投向欧洲国家的基础设施领域，所以香港房地产崩盘会对李嘉诚的资产产生一定影响，但这种影响必竟还是十分有限的。
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