每当中国房价飙升的时候，就有人拿“日本房地产泡沫破裂”的教训来吓唬大家。很多读者受此影响，错失了最佳购房机会。

3月15日，住建部长陈政高举行新闻发布会，有记者再次提出了“中国楼市会不会像当时的日本一样发生崩盘”的问题。对此，陈政高这样回答：

围绕这个问题，我请教过一些专家。我要说的是：第一，时代不同。日本发生的事情是在20年、30年以前，背景、政治、经济条件和今天都大不一样，甚至是完全不一样了。第二，国情不同。中国和日本的城镇化水平不同，经济发展阶段不同，宏观调控的措施也不同。因此，我要说，不能相提并论。

陈部长是个诚实的人，他告诉我们，其实他此前对这个问题也拿不准，所以请教了专家，得出了“不能相提并论”的结论。这一看法，跟我的研究结果是一致的。

我想告诉读者的是，世界上很多中心城市都出现了高房价，最终演化方式多种多样，东京为代表的“房价崩溃模式”只是其中之一，此外还有莫斯科为代表的“汇率崩溃模式”等等。其中莫斯科的模式，在我多次发表相关研究文章后，已经被越来越多的研究者意识到，并开始热烈探讨。

说句让大家失望的话，中国高房价以日本模式（或者东京模式）终结，对中国来说可能是好事。但问题是，我们可能不配有这样的结果！

日本房价模式（也就是高房价以本币方式暴跌）出现的基本条件有以下几个：

1、央行没有长期过快发钞，货币在本国购买力没有严重下降，反应到对美元的汇率上还出现了升值。以日元为例，剧烈贬值出现在战败之后的四五年间，日元对美元的汇率从1941年的大约4.2:1贬值到1949年的360:1。现在是113日元兑换1美元。1949年以后到现在，日元兑美元升值幅度巨大。

 

2、长期通缩。换句话说，钱越来越值钱，大家不愿消费或者买房。这种情况是任何一个政府都不能容忍的，也很难在一个正常国家中出现。

 

3、市场经济发达，全社会信用程度较高。这样，无论你是创业搞企业，还是投资股票、债券、信托、保险等产品，都可以获得跟投资房地产类似的利润率，这样全社会的资金不会集中到房子上追求超额利润。在日本、美国、欧洲都存在这种情况。

 

4、国家激活了全民的创造力，实体经济发达，没有必要过分倚重房地产，所以不会过分托市。

 

5、大部分土地归私人所有，土地市场存在竞争。

 

6、央行、统计部门、财政部门的权力有限，受到制约、监督，无法长期过快发钞，或者无限制购买国债等。

 

7、城镇化率超过75%，甚至更高。

可以看出，日本具备其中1、3、4、5、6、7条的条件，第2条也疑似具备。

对比一下就发现，中国上述7大条件全部不具备。尤其是，中国的商业银行全部控制在国家手里，央行具有市场经济国家不具备的超级权力，CPI的数据也并非来自独立调查，土地的产权全部归国家所有，政府对房地产市场的征税、减免征税也极少经过人大讨论。

在中国的国情下，通缩很难长期出现。只有在发生全球经济危机的时候，会阶段性出现，但很快可以被货币放水所淹没。改革开放以来，中国广义货币M2的年增速，曾最高达到过4成。进入新世纪之后，最高达到过27.7%的增幅（2009年），是当年GDP增速的3倍。

事实上，自改革开放以来，如果以货币增速观察，中国一直处于宽松的货币政策之中。这种做法，在欧洲、日本、美国也基本上没有出现过。

所以，用成熟市场经济国家的经验，来套中国楼市，肯定会闹出笑话。

那么，中国未来会重蹈莫斯科楼市的覆辙吗？所谓莫斯科模式，就是中心区房价在24年里（1991年以来）以旧卢布计算，房价上涨150万倍。以美元计算，房价上涨了150倍，但卢布贬值了1万倍。在这种情况下，北上广深的房价就会出现一个“美元顶部”，但基本上不会有“人民币计价的顶部”。中国房价超高的情况，通过汇率贬值使之合理化。

我个人认为，这种可能性是存在的，但未必会有莫斯科那么极端。还有一个巨大的变数，就是未来科技的发展可能改变人类的生活方式。比如VR技术的成熟和推广，可能让10到20年之后人们不用天天去上班，甚至可以在家里上学、在家里看病。这样，城市就将不可避免地去中心化。

过去5年，互联网技术已经摧毁了商铺的估值体系，目前正在摧毁写字楼的估值体系，未来极有可能摧毁城市中心区住宅的估值体系。

但这恐怕还要10年到20年。在这之前，中国大城市普通住宅的房价，仍将继续上涨一段时间（人民币计价模式）。