再造和提升三峡广场商圈战略研究
——基于与沙坪坝区文化休闲旅游产业协同发展的视角
重庆市沙坪坝区软科学研究计划项目课题组
（重庆大学公共管理学院、沙坪坝区工商业联合会）
执笔：
彭小兵，重庆大学公共管理学院教授、博士生导师
肖笑甜，重庆大学公共管理学院
指导：
喻平，重庆市沙坪坝区工商业联合会党组书记
黄勤，重庆市沙坪坝区工商业联合会秘书长
作为大规模商业服务业集群及现代商务中心的城市地理及城市经济发展形态，商圈是城市区域经济建设和社会发展的重要构成部分。现代化的商圈建设，可以为城区搭建起消费载体，完善城市功能。三峡广场商圈是全面承载着核心商业，并合理覆盖或有效辐射“绿色（歌乐山）、红色（抗战遗址与革命文化）与古香色（古镇磁器口）、书香色（文化教育）休闲旅游、沿高铁线（永川、璧山）轨道线（大学城、西永微电子园）商务配套延伸、嘉陵滨江水岸观光餐饮”的商流、物流、价值流、资金流、信息流汇集的空间载体。优化三峡广场商圈的布局与运营，关系着沙坪坝区整体经济社会协调发展的基本态势；对三峡广场商圈未来再造、提升空间的深入分析、重新定位并提出决策建议，于沙坪坝区经济社会发展具有重要的价值。
一、现代商圈的基本特征
依据决策理论，正确理解商圈的概念、特征以及正确地界定决策问题，是科学、客观地分析三峡广场商圈发展的现状、优化提升的途径以及正确地提出商圈发展建议的前提基础。
1、商圈研究的历史沿革
早在13世纪，诞生了有固定店铺的商店，专营一种或一类商品，这是零售业态的前身业种店。工业革命带来的大规模生产，现代商业业态百货商店应运而生，以其规模大、辐射广、环境好的特点占据了城市的中心位置，发挥着聚集效应。城市社会学研究领域中著名的芝加哥城市生态学派的三大理论由此产生，包括：伯吉斯的“同心圆模式”、霍伊特的“扇形模式”和乌尔姆的“多核型模式”。
20世纪二三十年代，西方国家在城市中心区高度聚集的弊端显现后，城市居民外迁，城郊结合部的超级市场据此诞生，中心商业区的功能向郊区或社区转移。20世纪八十年代后，以美国为代表的西方国家由于信息技术的快速发展，使得城区和郊区的差别日益减小，中心城市和周边城市之间建立了shopping mall，商业发展进入了“都市圈”和“大都市带”时期，于是产生了有关商圈研究的理论。
在中国，商圈起步于最近15年，对商圈的研究还处在初步阶段，但由于网络技术的发展，中国的商圈研究具有不同于传统美国商圈研究的经济、技术环境。不过，北京、上海、南京等地已经应用商圈的理论开展了大量的城市规划和商圈选址研究，并取得了显著成效。
2、现代商圈的业态特征
作为服务业集群（商业价值链的相关延伸）面貌体现的现代商圈，已经超出了传统以若干商场及商务等服务场所为主要表现形式的商业中心的概念，并发展成为以现代信息技术、电子商务技术、现代物流技术为支撑，以提供同一价值链但不同种类商品（服务）和生产要素的交易为根基，多种业态并存，集“游、购、娱、吃、住、行”多功能于一体，展示城市形象的集群性商业和商务区域。因此，现代化商圈应该具有以下方面的特征：
一是注重传统商业和现代服务业的结合；
二是注重信息网络等智能技术的大规模运用；
三是注重城市基础设施和空间布局的综合规划与建设；
四是注重商圈与知识、教育、创新、人文、生态等新理念的结合；
五是注重商圈的人流、物流、信息流、资金流的汇聚、整合。
3、三峡广场商圈目前的基本格局
沙坪坝区位于重庆都市功能核心区之一，是集人文、历史、教育于一身的著名学府区以及重庆市的科教文化中心，是重庆学生流、物流、信息流的要道，并随着西永微电子园的开创逐渐成为重庆市重要现代电子制造业集群区。目前，沙坪坝区被定位为集“现代化轨道交通枢纽（高铁、地铁）、知识商务中心、商贸物流基地、现代教育园区、生态宜居新区”五大城市功能为一身。
三峡广场位于沙坪坝区东部核心地带和商业中心，于20世纪90年代末在老商业中心地带基础上形成的，紧挨原沙坪坝区政府所在地，商业、饮食业和教育培训业非常发达。按照当时的城市规划，沙坪坝区政府搬离三峡广场区域，并在一条纵贯三角碑、陈家湾的公路的基础上，通过挖掘、修缮，按长江三峡原始风貌进行布景，再点缀文化名人塑像园，形成了今天的三峡广场，而沙坪坝区在地理和经济、社会、科技、文化上的相对优势给三峡广场建设现代化商圈提供了基础。目前，三峡广场商圈的繁荣与发展己走过了15年的历史。
二、三峡广场商圈的经济、社会发展现状
总体上看，三峡广场商圈依托历史根基深厚的沙磁文化区、独特的红岩人文环境优势以及歌乐山森林公园等优越地理位置，因周边高校、中小学旺盛的年轻消费群及其配套的人流量，积累起了庞大的消费购买力，成为重庆有影响力的商圈之一和商品流通的重要集散地。
但与此同时，该商圈目前也表现出人气不高（如中高星级酒店匮乏，影响了商圈对人气的聚集作用）、商业物态单一（以百货商场和生活超市为主，金融、证券、保险、法律、会计等商务服务和中介服务功能开发不够，主要是住宅和商业构成的城市综合体，单体物业体量过小，住宅区也影响了商圈的商业气息）、缺乏自身特色和差异化（缺乏符合区域特征展现区域文化特色的空间要素，与其他商圈同质化发展和竞争）、城建不上档次（特别是功能规划布局不合理），无法形成集聚力，还不能对周边区域形成强大的辐射力，更不能对主城区其他热点商圈形成吸引力和协同竞争。
接下去，运用SWOT分析法，从优势、劣势和机会、威胁四个方面对三峡广场商圈的经济、社会发展现状进行全面诊断。
1、三峡广场商圈的发展优势
优势1：三峡广场商圈是城市发展新区（如永川、璧山）、都市功能拓展区（如北碚）与都市功能核心区一体化延展的城市门户及快速轨道交通枢纽。随着城市化进程的加快，伴随着重庆市五大功能区的错位定位和协同发展，以及随着跨省高铁站、城市快速轨道综合交通枢纽的建设，三峡广场商圈未来可集聚的人流、物流、资金流和信息流将持续增加，这给三峡广场商圈的优化、提升带来无限商机，并有机会逐步成为重庆城市功能核心区向都市功能拓展区、向永川、璧山等城市发展新区延展的重要交通枢纽和城市门户。
优势2：消费者群体的结构性调整与优化。目前三峡广场商圈核心区域、可辐射范围的消费群体，正在经历着翻天覆地的变化，并初步形成以高铁站、电脑城、影视城、书城、连锁超市和重点中小学、高等学府、中高档商业住宅区为核心的商贸服务、运动休闲和文化教育综合功能区，主要消费群体是主城区高铁、地铁进出行旅客、周边数十所高校、中小学的几十万学生及附近中高档小区的城市居民，这是三峡广场商圈未来优化、提升的人口及文化基础。
优势3：“三峡”的商业品牌优势。这是三峡广场商圈的一笔极为宝贵的精神财富，也是一种可再挖掘的商业资源，是将三峡广场商圈做强、做大、做精细、做差异化并实现对周边区域有效辐射的本钱。
2、三峡广场商圈的发展劣势
劣势1：三峡广场原有城市规划的不尽合理，城市建设存在几处明显的缺陷：
其一，在三峡广场的中心地带规划并建设了商品房住宅区，阻隔了商圈的进一步优化升级，也给道路交通、物流等城市基础设施的优化、改造带来了巨大的障碍；
其二，沿沙正街、沙北街、劳动路、教院路、金沙正街，覆盖了重庆一中、重庆三中、欣阳广场、重庆大学、重庆七中、秋水长天、江枫美岸、学林雅园、时代精英、百年世家等数十万人口的重点单位、机构或住宅小区，但地铁1号线未能有效覆盖，给该区域的交通拥堵带来了巨大隐患，也给三峡广场商圈的有效辐射带来了障碍；
其三，三峡广场商圈的规划布局也缺乏对小龙坎、平顶山、工人村、天星桥、磁器口、牛滴路、劳动路、沙滨路的有效辐射；
其四，作为商业商务中心区域，三峡广场商圈的建筑过度密集、拥挤，缺乏必要的公共休闲空间，也比较缺乏公共绿地、适当的露天运动场所和干净、整洁的公共卫生间，容易给人造成压抑感、疲倦感。
劣势2：商业业态设置单一，表现为：档次较低，空间碎片化，同质化经营、恶性竞争问题严重，商圈物流配送发展滞后，现代商务发展基础平台缺乏；地下商业空间档次低、品位低。目前，三峡广场商圈最缺乏的是从一个商业及商务服务业集群要求去整体思考、整合和运营。特别是过去20年来，硬件基础设施的配套全盘统筹不够，战略视野狭窄，同时还受到山城地理的限制，城市空间碎片化突出，可辐射区域无论是歌乐山、磁器口、小龙坎、天星桥、沙坪公园，还是工人村、欣阳广场，都没有合唱一台戏的自觉和动力，切割了发展前景。商圈商业业态的整体布局还处于一个各自为阵的零散格局和粗放状态，欠缺作为整体商圈的规划和营造。而联接地铁的地下商业空间杂乱，档次低、品位低，给消费者的印象是地摊货的集散地。此外，作为产业集群不可或缺的“广告策划、管理咨询、信息网络”等现代市场中介业不完善，高端商务的商业竞争能力较弱。
劣势3：道路拥堵和原道路交通规划设计不合理、不科学是阻滞三峡广场商圈优化提升发展的障碍。根据商圈研究理论，便捷化道路的完善，是商圈商业汇聚的根本，但三峡广场商圈周边的bus公交道路状况丝毫没有得到改善，包括路网不完善、功能划分不清晰、人车流规划不合理，导致严重的交通堵塞和人车争道现象。这些是三峡广场商圈再造、提升发展最棘手最困难的瓶颈。另外，商圈核心地带点缀了多处与城市风貌完全不协调的老居民住宅，与现代化城市风貌完全脱轨，马路噪声也此起彼伏，严重影响着商圈写字楼的商务办公。
劣势4：主要消费群体定位模糊。三峡广场商圈周边拥有数十所高校、中小学的几十万学生及附近中高档小区的城市居民等固定消费群体和潜在游客等流动消费群体，这个独特的地理优势和人文特点使得“青少年儿童及其关联人”是商圈的主要消费群体。但商圈缺乏针对这类主要消费群体进行重点设计，导致没有亮点，没有特色。
劣势5：关联产业资源配置有待完善、优化。表现在：
其一，未能有效联结歌乐山、磁器口、红色景区等文化旅游业态的协作发展；
其二，商圈供消费者、游客休憩的设施严重缺乏，仅有的几处休憩凳椅也淹没在小吃摊、促销棚之中；
其三，局部餐饮卫生状况不佳，除了少数餐饮店具有较强的经济实力、室内外卫生条件良好较好外，其他餐饮店、小吃摊周边环境脏乱不堪，烟雾缭绕，难以符合商务性、文化性、休闲性现代化商圈的基本卫生要求和自然生态要求；
其四，与商圈公共安全、应急管理相关的设施不完善。三峡广场商圈是人流集聚度很高的地方，人流量大时会感觉人山人海、难以保持良好的购物心情，发生暴力恐怖袭击、管道爆炸等危险事故时人流的疏散不易、也会延误消防车、救护车的到达，涉及到人流集散、安全、舒适、便捷的相关配套设施极不完善。
劣势6：信息化体系不健全、宣传力度不够。三峡广场商圈缺乏对纷繁复杂的商业、交通、文化活动等信息及时进行收集、整理、分析和传递的信息化处理平台，对商家和顾客的信息化服务水平不高。另外，商圈全方位的宣传力度不够，宣传手段还停留在一些常规的宣传形式上，缺少互动性的网络信息宣传平台；尽管也有网站或者部分商家的团购信息，但是设计非常简单。
劣势7：商圈改造、建设资金短板，土地储备不足。2012年沙区GDP658亿，其中第二产业增加值395亿，第三产业增加值257亿，由于第二产业税收贡献率低，且第三产业中多为中低端产业，税收贡献率也低，2012年沙区财政一般预算收入仅为48亿元。而同年江北区GDP527亿，财政一般预算收入达80亿元；南岸区GDP465亿，一般预算收入61亿元。更为严重的是，沙坪坝区土地储备严重不足，大量好地、大块用地被市级土地储备机构占有，沙坪坝区难以通过土地出让获得足够的三峡广场商圈拆迁、安置、重建资金。
3、三峡广场商圈的发展机会
机会1：沙坪坝火车站正在打造集高铁、轨道交通（地铁、轻轨）、道路交通、人行交通等为一体的现代化城市核心综合交通枢纽，未来实现一体化无缝换乘。这些便捷式、一体化快速轨道交通的升级，能充分利用“大学城及西永微电子园区”、“生态自然乡村”等呈差异化的资源禀赋优势，将三峡广场商圈的影响力全覆盖到双碑、西永微电子园、大学城等人口聚集区和璧山、永川等城市发展新区（如永川作为重庆重要的高等职业技术教育区可带来巨大的学生流）乃至成都以东的四川广袤地区。这也是能够利用捷运式交通条件让商圈的传统商业业态扩展至快捷物流业、文化旅游业方向提升的重要条件、发展机会。
机会2：都市功能核心区的战略规划与建设，将从重庆市层面推动、支持商圈商务功能的提升，支持核心商圈发展高档次商务休闲、商务活动的星级商务酒店、写字楼和其他现代服务业，以提升城市品位和新型城镇化的人口承载力。这是三峡广场商圈未来可期待的战略机遇期。当然，由于存在与重庆市主城区的渝中、江北、南坪、杨家坪等商圈的竞争，这一点也构成三峡广场商圈战略发展的威胁。
机会3：地下商业空间的可拓展性。三峡广场商圈的繁荣吸引了大量的人流来购物，地铁的快速、便捷使其逐渐成为青少年出行方式的首选，地铁站口作为人流的密集地，能有效连接地面、地下商业空间，提高了地下空间的可达性和使用价值，促使周围土地开发更多的地下空间。地下商业与地面商业结合建设相互影响，带来巨大商机。不过，目前三峡广场商圈的地下商业形态不成熟，地下商场环境嘈杂且产品档次较低质量差，没有有效的地下与地面换乘系统。地下商业空间的整治既是三峡广场商圈发展的机会，也是其目前存在的劣势。
威胁1：网购的巨大冲击。以信息网络技术、知识产业发展为主要标志的电子商务经济，使传统以百货商场为主的商圈发展进入后商铺化时代，2013年“双十一网购狂欢节”期间“线上商家”和“快递物流”的活跃，成为传统商业区向纵深优化发展的强大威胁。
互联网技术、电子商务技术以及第三方支付的金融服务创新，是科技创新能力为传统服务业变革的推动力，也催生出了新的商业业态。因此，三峡广场商圈的再造、提升，需要面对和正视商圈功能由店铺型、大卖场转向服务型、仓储型、便捷性发展趋势的威胁。
当然，电子商务的发展，也给三峡广场依托文化教育和历史记忆优势进行商圈升级、转型、改造的战略机遇，这也是主城其他商圈所不具有的优势和能够实现错位发展的重要机会。
威胁2：同城同业竞争的威胁。如前所述，由于存在与重庆市主城区比较成熟甚至比三峡广场更胜一筹的解放碑、观音桥、江北嘴、南坪、杨家坪、九宫庙等商圈的竞争，构成三峡广场商圈发展的战略威胁。面对这些竞争问题，三峡广场商圈只有实施文化品位的差异化，并在管理理念、公共服务能力的提升等方面采用超越性思维，才能在未来多足鼎立的协同竞争中把握住主动权、主导权和立于不败之地。
三、再造、升级三峡广场商圈的战略定位
总体格局：按照重庆市关于“都市功能核心区的主要任务之一是升级改造大坪、观音桥、南坪、三峡广场、杨家坪、九宫庙等商圈，建设商业集聚中心，优化商业环境，发展新型商业业态，建设电子商务信息平台，打造长江上游地区的消费时尚中心”的任务要求，根据沙坪坝区委十一届四次全委会精神和区政府“打造沙坪坝区经济升级版” 的具体要求，紧扣“第三产业与实体经济相协调”的发展思路，抓住沙坪坝火车站综合交通枢纽改造的历史机遇，以文化、教育为载体，突出与主城其他区域、商圈的差异化、功能互补，着力于文化衔接和风格协调，以“现代都会区”和“年青、创意、创业、文化、时尚”概念来推进三峡广场商圈“一带一心两翼”格局的再造、升级，建设集“商贸服务、生态休闲、文化教育和历史记忆”有机融合的、“最具活力、最有文化、最富创意”的综合商业功能区，成为重庆市具有人文涵养和文化品位的商业区，最终形成门类互补、格局规整、空间敞开、适应信息网络技术革新要求的商圈格局。
核心理念：商圈势能提升、基础配套完善、文化特色塑造、线状辐射覆盖。
消费者定位：比较于重庆市主城区其他商务区，依据沙坪坝区独特的历史文化记忆、人文传统，三峡广场商圈周边集聚了数十所高校、中小学，其数十万学生和附近各类关联小区居民是固定消费群体，规模庞大且稳定，此外还有大量与青少年儿童求学相关的流动消费群体。这些消费群体的消费理念舍得、前卫、开放，消费的差异化特征明显，具备较好的消费能力和消费潜力（中国家长在教育上比较舍得花钱，在我国现行教育体系不完善和教育资源投入存在不公正的制度性缺陷背景下也不得不花钱）。这就决定了三峡广场商圈的主要消费群体应该是“青少年儿童及其关联人”，这个“关联人”包括：学生家长、教师群体、教育培训机构员工群体以及其他文化、教育关联产业的服务供给与消费群体。
商业形态的形成和布局需要有适宜生长的土壤，三峡广场商圈的这个主要消费者群体定位，也决定了三峡广场商圈的集聚业态应主要以中端为主、少量高端为辅。
发展层级：借力沙坪坝火车站的改造建设，围绕“商业”和“文化”两大发展主轴展开布局，拓展沙正街、汉渝路、陈家湾和小龙坎（沙坪公园）等四条街的覆盖延伸，形成以购物、休闲、文化、娱乐、物流为主的商贸广场和以信息金融为辅的主题式中高档商务区。其中：
（1）商圈内核：为环绕三峡广场的沙坪坝站东路、小龙坎新街、南开步行街、天陈路，作为商业/商务核心地带。
（2）商圈外核：向沙坪坝南街、沙坪坝正街、劳动路、汉渝路、沙中路、沙杨路、小龙坎正街、天陈路、沙坪坝站西路、梨树湾、碾盘、渝碚路、嘉陵江水岸的沙滨路、磁器口等延伸的沿线区域，作为三峡广场商圈可以有效覆盖的拓展区。
（3）商圈辐射层：沿土湾方向辐射至红岩革命纪念馆；沿小石路辐射至平顶山、马家岩；沿天陈路辐射至天星桥，并朝凤天大道方向延伸至以西物市场为核心的上新片区；朝杨公桥、壮志路方向辐射至歌乐山森林公园（含渣滓洞、白公馆等）、烈士墓；沿地铁线辐射至双碑、西永微电子园、大学城，形成多个线状辐射区域，并可通过高铁，与永川、璧山等城市发展新区的信息、物流和资金的联结起来。
发展要求：依托高铁与城市轨道公共交通、先进科技教育资源、文化理念和低碳清洁优美物化环境等资源条件，展示现代都会区商圈资源集约、功能齐备、业态交融、生态协调的发展要求，在经济结构上体现与重庆其他商圈互补融合的区域创新特征，杜绝贪大求全。
战略任务：其一，在三峡广场的战略空间内，合理规划商业布局，实施有序开发建设，完成以核心区商业项目为主体的建设任务；其二，以高铁站和地铁站建设为主体，完成配套辅助性商业中介、物流网点建设，形成交通枢纽商业服务区；其三，以微电子园等大型市场为补充，形成跨区域电子制造业商品（如笔记本电脑）的集散区；其四，以打造购物街区、高档会所街区和文化风情休闲街区等为主，在中高端城市综合体和智能写字楼群建设中融入更多的先进人文理念和休闲概念，完成主题式商务区建设，引领新型城镇化产业转型升级。
四、再造和提升三峡广场商圈发展的决策建议
在未来的经济升级空间里，三峡广场商圈是一个完整交错的多层次、多元化的商业服务业体系，它的布局优化和规划建设是一项复杂的系统工作。在公共政策与决策中，政府是规划主体，市场是利益主体，社会是参与主体。就三峡广场商圈的再造、提升，提出如下建议。
1、建议在三峡广场商圈升级的规划、决策与建设中，要充分遵循商圈的经济发展规律，注重发挥市场力量，推动民间资本和社会组织的有效参与，形成“消费为引导+企业为主体+金融为血液+城市规划与产业政策为调节手段+有效监管为护航装备”的商圈运行机制。
因此，一方面，要强化企业投资预期，促进民间企业参与投资、开发经营，包括吸收国（境）内外资本共同推进商业网点项目的发展，参与商圈的提升、改造，并更好地引导企业按规划进行选址布点，使三峡广场商圈成为沙坪坝区经济升级的重要支撑。
另一方面，要争取重庆市政策试点和财政支持，整合社会资源参与公共服务，充分发挥商业协会、投资人、地产商、高等院校、科研院所、社区组织等社会力量的积极性，形成社会与政府互动式的公共服务、投融资和建设发展模式，这样有助于解决融资和商圈吸引力问题，吸引更多的投资者进入。
2、依据前述商圈定位，建议政府从商圈路网、商圈公共服务设施、城市景观等方面对三峡广场商圈片区的基础设施进行全面整治，全盘考虑环境和景观、商业等各方面的提升要求。目前，沙坪坝区除了文化教育业和电子制造业外，其他产业发展的集聚程度不高，价值创造能力欠缺。因此，三峡广场商圈的优化提升，不能仅仅局限于建设几个商场、引进几个项目，而应该着力提升与“文化定位和轨道交通枢纽”相关联产业的发展，把传统商业和现代信息、物流业整合起来，为企业、商户、居民、旅客、学生提供商品流通、信息咨询、金融服务的组合性中心商业区。
3、建议加速信息产业基础设施整合和综合规划，利用信息网络技术，将三峡广场商圈提升为生态化、信息化主题商圈，形成综合竞争力。基础设施整合应该充分采用信息网络技术，促进三峡广场商圈发展智能化和生态化，特别是通过智能网格、智能交通、智能通讯、智能水管理、智能废弃物管理等，为政府、企业和公众在产品交易、服务交易、现代生产、宜居生活等方面，形成数字化、智能化的商圈形式。比如沙区规划在站西路建设的一栋停车大楼，将引进智能交通诱导系统和停车诱导系统，建成后的停车大楼可提供数千个车位，解决广场逛街停车难和商圈拥堵的问题，从停车场步行至三峡广场仅需5分钟，市民还能够通过智能交通诱导系统，直观的看到交通、气象、环境、道路施工、突发事故等公共信息。今后去逛三峡广场将更方便。在可再生能源利用、节能降耗等方面多结合太阳能、低碳设备、节能材料等减碳、减灾设施，形成具有国际声誉的现代化商圈。
4、建议加速建设、完善商圈一体化的地下地上空间。充分利用轨道交通系统设施的完善给地下商业带来的商机，加快三峡广场地下商业圈的发展，加强地面商业和地下商业的有机联结。具体工作包括：
其一，科学设计。进一步完善地铁与地面换乘系统的有效衔接。目前，三峡广场地铁站与路面公交站距离太远，换乘不便，地下停车空间不足，不能增加地铁的辐射范围；
其二，改善地下空间环境，增加公共服务设施数量，增加地下空间标识系统，构建合理的步行流线，同时加强空间环境卫生的维护；
其三，对地下商业业态、安全及卫生环境进行严格把控，创设地下文化、健身、休闲商业设施，提升地下购物环境的档次，体现地下商业圈发展的特色和多样性。政府要进行引导，避免发展的盲目性。
5、建议推出政策促成有文化、科技特色的高端商圈发展模式。三峡广场商圈的再造升级，不能仅仅是普通商品的交易，而要利用沙坪坝区高校、重点中学和IT产业、创意创业产业优势，将商圈灌入信息传播、知识创造、技术创新、产权交易等智力化、资本化、专业化和效率化的新要素，把文化品位提升、科学研究、技术创造/运用/转移/保护以及知识产权转化的交易服务纳入到商圈建设中来，吸引更多的高新技术企业、网络化企业、文化创意产业和再培训教育等高端服务业进驻、扎根于三峡广场商圈，促进三峡广场商圈的业态变革。
6、建议通过与沙坪坝区文化休闲旅游产业协同发展，带动三峡广场商圈的进一步改造与提升。具体如下：
与沙坪坝区文化休闲旅游产业协同发展，就是要基于以推动三峡广场商圈升级和发展为核心，以实现三峡广场商圈和周围文化休闲旅游产业共赢为目标，借助商圈周围交通、基础设施和城市景观的整治提升，通过沙磁文化产业带“一带四片区”的布局（以磁器口古镇为核心，南以土湾滴水岩为起点，北至特钢厂区，东以嘉陵江为界，西至烈士陵园，约4平方公里范围，将建设巴渝老街、抗战文化风情街及创意文化街区等特色景点），和“二山一公园”（歌乐山、平顶山、沙坪公园）的生态环境整治与休闲旅游开发，以及沙坪坝区文化教育产业发展的独特优势，来扩充三峡广场商圈的辐射范围，提升整个商圈的休闲和文化品位，形成购物、休闲、文化、旅游、娱乐兼容并包的特色，实现商圈的突破和质的飞跃。同时，文化休闲产业的改造发展，不仅对三峡广场商圈的提升起到了推动作用，更重要的是，为其自身提供了实现飞跃发展的大好机会，在协同的基础上，实现共赢。
7、建议以沙坪坝区“国家创新型试点城区”建设为契机，充分利用商圈覆盖的沙磁文化区遗产和“长江三峡”的知名度，开创“历史记忆”的城市挖掘模式，提升三峡广场商圈的文化品位。
当前，除了可覆盖的磁器口外，三峡广场地区已经没有了可深深印迹在城市历史、城市进化和城市记忆之中的老楼宇、旧景观、新念想。但是，老沙磁文化区的红色记忆、陪都记忆以及沙坪公园文革墓群地块的历史记忆，可以成为三峡广场商圈拓展的文化品牌。因为一个社会、一个民族，必须同时具有经济的发展和历史的沉淀才能有“厚度”、有“深度”、有“尊严”，也才能塑造出特色，这是历史形成的心理惯性、正视历史的现实意志，是历史交给我们的一笔丰厚资源。
因此，三峡广场商圈之商业品位的优化、提升，不仅要涵括传统商业、“三峡”历史人文景观、歌乐山的绿色休闲以及教育培训服务业，还应该充分重视历史的印记，将老沙磁区的红色记忆、陪都记忆、沙坪公园文革墓群遗址和古镇磁器口的历史记忆挖掘出来，让时尚的、现代的元素与传统的、历史的记忆相融合。具体的发展路径建议如下：
在现代金融业的导向、引领下，通过“大学城——微电子园（含郭沫若旧居、冯玉祥旧居）——歌乐山——磁器口——红色遗迹——抗战遗迹——主题公园/沙坪公园文革遗址——融汇温泉——平顶山——三峡广场”的一体化糅合与融合，打造“商业/商务+教育/培训+生态休闲/度假+颜色旅游+历史记忆+艺术创作与表演”的商圈升级版，形成商圈发展的文化特色模式。
对此，沙坪坝区政府应推动沙磁区文化历史遗迹挖掘的相关研究。老沙磁区历史文化风貌的挖掘、保护、修缮，是突出三峡广场商圈差异化、功能化优化升级的重要内容。沙区科委、发改委、文广局、档案局等行政职能部门，应联合组织专家、学者对此进行专门研究。
8、为了与快速轨道交通建设及地块改造相协调，建议沙坪坝区应全面推进三峡广场片区的整体环境改造，完善核心层的中、高星级酒店、主题百货、中高档写字楼等物业于一体的现代化超级购物、办公、餐饮、文化娱乐、休闲健身等一站式服务的建筑群。
对此，建议全面改造重庆师范大学正门对面、沙坪坝区文化馆片区以及小龙坎新街与沙坪坝站北街、沙坪坝站东街联结三角地带（沙坪坝公安分局片区）、小龙坎新街与汉渝路、龙泉路三角区的破旧面貌。建议全面规划、搬迁、拆除，留出足够多的绿化带城市景观、公共绿地和运动健身场地，并同步改造沙坪公园的园内及周边环境，特别是文革墓群地块，高度重视这一地块的商圈开发价值。
同时，全面改造、整治平顶山西北侧（靠近小龙坎广场东南侧）的片区环境，建议将这一侧的房屋在全部迁拆后加以整治，建成可以辐射三峡广场、联接小龙坎广场、通往平顶山公园的螺旋形、阶梯式登山（爬山）健身主题运动场（或登山健身主题公园）。课题组的初步设想是：作为三峡广场商圈的有效辐射地，通过会通小龙坎广场和平顶山公园，按照省级赛事设施标准，修建一个“有多条登山通道交错、多个半山腰运动广场及休闲亭、有可以俯瞰三峡广场商圈夜景的观景台”的登山（爬山）运动健身主题公园，使之可以承担一个中等以上规模的登山（爬山）运动比赛的市级、区级健身赛事，每年春季或秋季搞一次登山运动赛事。为吸引商家参与，登山健身主题运动场的修建单位可以通过各种优惠吸引知名企业、体育相关商家来参与，而每年的赛事承办单位都可以通过广告招商等招标方式来选拔，平时也可以吸引沙坪坝辖区内的各大、中、小学生来搞一些校内登山健身运动会。
9、建议全面整治平顶山、磁器口诸街道及其清水溪、凤凰溪的生态环境，持续整治磁器口脏、乱、差、臭的环境，使磁器口片区成为三峡广场商圈购物休闲的有效覆盖区域。
从商业与文化的关系来看，人们的购物也是一种休闲，购物也讲究一种自然环境的优美，因此对商圈的配套景观建设必须加以高度重视，让游客因来购物而享受到自然美景，因来游览而不自觉的加入采购队伍，这样与景观相结合的借景生财式的商圈发展才具有可持续性和创新性。再加上歌乐山的自然及人文景区，更有通过穿越商圈而过的十里画廊精华段，开发出“二山（歌乐山、平顶山）一园（沙坪主题公园）一古镇（磁器口）”作为三峡广场商圈辐射的休闲旅行线路，以提升商圈的休闲和文化品位，增强对过境游客购物观光的吸引力。如目前正在建的作为沙区城市建设重点项目之一的国富·沙磁文化广场，其作为沙磁文化产业带核心区域磁器口的首席地标，将成为集旅游、餐饮、休闲、娱乐、居住于一体的城市文化旅游综合体，将会吸引更多的观光购物游客。
10、建议推动企业去完善商业物态，然后通过宣传聚集人气。三峡广场商圈应该同时具备购物、休闲、娱乐、餐饮等功能，并品位沙坪坝区特优的人文教育资源。为此，三峡广场商圈应该尽快完善休闲、娱乐和文化的商业物态，将一些店铺升级为人文品牌店和图书出版文化专业市场（如西西弗书店，因其独特的经营品位及“参与构成本地精神生活”的价值理念，在重庆市及重庆大学的师生员工中具有很高的知名度，也吸引了大量读者源源不断的加入，提升了三峡广场商圈的文化品位，繁荣了三峡广场商圈的文化氛围），并充分联结西永微电子园形成高档的数码购物广场。
另外，目前由于网购在诚信度、售后服务等方面存在的问题，且网购的产品多偏向尾货和存货，因此，网购的优势主要集中在中低端消费品市场，在中高端服饰、奢饰品和首饰领域，传统商场依然具有强劲优势。因此，三峡广场商圈应重点发展中高端市场和客户，并加快推出新品、新款式、提升服务水平、做足体验，这些也是突破口。
11、建议推进对重点高校周边环境的改造。北京、上海以及美国一些都会区表明，一些具有标志意义的高校（大量的师生员工）、顶级中学的存在，为一个以文化为载体的现代化商圈升级提供了动力源泉、基本根基和发展要求。因此，沙坪坝区不但不能去动员、督促重庆大学、重庆师范大学等高校以及重庆一、三、八、七中学搬迁、搬离三峡广场覆盖及辐射区域，相反，应该尽可能创造条件挽留，去大力支持这些高校、重点中学周边城市面貌、商业环境的更新、改造。 西南政法大学的撤离，就是沙坪坝区及三峡广场商圈发展的一个重大损失。可以预期，如果重庆大学、重庆师范大学以及重庆一、三、八、七中的主体部分搬离了，三峡广场商圈将走向没落甚至毁灭。所以可以结合沙坪坝区今年规划的重点建设项目中13所中小学维修改造和20所中小学建设，来改造和提升商圈的周边环境。
目前三峡广场商圈利益相关部门最需要做的工作包括：
其一，推动（由重庆大学协助）重庆大学A区、B区大门、重庆师范大学大门周边脏、乱、差的商业店铺及旧式住宅楼（重点是重大A区、B区大门之间街道两边及重庆七中大门对面的破旧商铺）的拆除工作，改善重庆大学、重庆师范大学、重庆一、三、八、七中大门及周边环境，预留空地，营造基于高等学府、重点中学的高端、高品位学术气息与求学氛围（减少商业气息，特别是低端商业店铺）；
其二，全面推动、支持并配合重庆大学、南开中学、沙坪坝小学挖掘沙磁文化区的陪都记忆（即抗日战争时期中央大学所在地及红岩革命文化、抗战文化）。
上述措施，目的是用来着力打造与重庆直辖市相匹配的，与三峡广场商圈相配套、相映衬的、高品位的文化基础设施。
12、贯彻落实党的十八大三中全会关于《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，转变、创新政府职能，正确处理政府与市场的关系，充分尊重市场规律，积极支持三峡广场商圈民间资本和非公有制经济的发展。
首先，沙坪坝区政府及三峡广场商圈行政管理部门要进一步强化公共服务职能，树立以公共服务为中心的职能观，切实改善公共服务的供给水平，从而有效积极地推进三峡广场商圈的规划与建设。
当然，在市场经济（市场对资源配置起决定性作用）条件下，政府不可能决定微观经济活动具体该怎么做，不过，政府可以通过产业规划和产业政策的引导，让商家明白怎么做是对的，如何是对自己和百姓有好处的，进而促使其按照对的方向发展。
其次，坚持商家联席会议制度，加快推进市场化建设，着力解决资源分配不均衡的问题，这是增强三峡广场商圈吸引力、区域影响力的前提。因此，要积极推动市场经济规律发挥作用，促进国有的和民营的企业进行公平竞争和公共资源公正分配，只有竞争才能导致垄断租金耗散，最终使企业之间的享受资源的差别减少，民间经济才有活力，民间资本投资才有积极性。
再次，强化三峡广场商圈核心内层、磁器口、沙坪主题公园、平顶山、歌乐山（及其红色旅游景点）的行政管理部门与商圈有效覆盖、辐射区域的街道、社区、行政单位的战略协同，强化协同服务水平。
最后，沙坪坝区发改委要协同统计局、商委、辖区高校科研单位的科研力量，对三峡广场商圈的再造、提升加以目标化，将这些目标进行细化、量化，形成具体的发展指标，并向社会公布，允许社会各界对量化指标的完成情况进行议论、监督。
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