香港的房价衰落，广州的房价平稳，深圳的房价疯涨。珠三角的三雄，谁是明日之星？还是珠三角的土地上会耸立起三座高房价的城市吗？
 

 

童大焕老师早在前些年就提出，“房价，是一个城市综合竞争力的最直观体现。哪座城市、哪个区域的房价最高，同时交通容易拥堵，人流密集，商务和商业繁忙，哪里就是创造力最活跃、竞争力最强的区域。拥有高价值房产的人们，还可以充分利用现代金融功能，金蝉脱壳，让房屋“灵魂出壳”，去做横跨五州、财通四海的大生意。”

 

因为制度的原因，香港是个独立的市场，是远离大陆的房地产市场。其房价涨跌，不能和广州和深圳对比。香港的房价尽管跌了，但还是珠三角的今日之星。同时，香港也因为法治和舆论更规范，未来更应该是珠三角发展的带头大哥。

 

深圳会是明日之星吗？为啥深圳房价会跳涨? 我认为更多的是短期炒作的因素。虽然从人口，产业结构等长期因素深圳房价有支撑，但这些长期因素已经存在很多年了。

 

首先是由于中国正处于城市化的进程中，在珠三角聚集了大量的外来人口，深圳工作机会多，容易赚钱，深圳市内外来人口对房子有巨大的刚性需求；

 

其次，房价是货币现象。去年的M2增长也有14%左右，而且货币像蜜糖不像水，即超发的货币一定会找个地方鼓泡，而不是像水一样充斥到所有的商品里。不巧，货币就在深圳房市里面鼓泡泡了。

 

第三，买房者的预期，过去几十年，只有买了深圳的房子就赚钱，卖了深圳的房子就吃亏。在很多人的脑海里，形成了正的预期，而且非常乐观。另外投机者炒房，可能是从事实体制造无路可走而被逼到买房的道路上来。

 

没有永远上涨的市场，预期也会因为某种原因而改变，如遇到黑天鹅事件。

 

广州的房价呢？广州房价低的主要原因是广州四面扩展，其实其中心区天河区的房价还是不低的，而其大片郊区的房价拉低了整体广州的房价。因为我在广州住过两年，我喜欢广州，五味杂陈，宜居宜业。

 

对广州的发展，有人赞有人贬。广州一壶酒, 足以慰风尘。

 

有人挺广州，比如孙不熟非常看好广州。他在城市战争的公众号的文章《广州还欠你们一个“高房价”》中写道，
“GDP总量连续27年保持全国第三，同比增长8.4%，在四个一线城市中仅次于深圳。名义增长率8.36%，与实际增长率基本持平，在宏观经济下行的走势中表现出不错的抗击打能力，胜于处在通缩态势的上海天津（二者名义增长率均低于实际增长率）。另外，投资、消费、进出口三个主要宏观数据也堪称漂亮：固定资产投资的增速在四个一线城市中仅次于深圳，全社会消费品零售总额的增速则高居榜首，进出口总额是四个城市中唯一正增长的城市。总部经济的表现也可圈可点。2015年虽然送走了恒大，但同时也迎来了万达体育的全球总部、IDG与优步的南方总部，以及阿里、腾讯、复星等企业巨头在琶洲的华南总部。产业结构也一直以扎实著称。服务业比重常用来形容一个城市的经济发展程度，广州的服务业已经超过66%，比重之高，在内地城市中一直仅次于北京，去年才被上海略超。服务业的占比高，意味着广州可以免于受到国际经济环境多变与传统制造业产能过剩的困扰。所以，无论是08年的全球金融危机，还是国内这两年的产能过剩危机，广州经济都表现出不错的抗击打能力。

新经济的表现也一点不差。不用说，网易、微信、唯品会等互联网巨头都是在广州冒出来的，其他诸如UC、梦芭莎、YY、荔枝FM、zaker等中小互联网公司更是遍地开花。”

 

有人贬广州，比如智谷趋势严九元，在文章《房价跑输北上深，广州正式退出一线城市行列？》中写道，

“近年来广州的产业发展可谓乏善可陈，这可能是从根本上制约广州城市竞争力的原因。在这个被资本和科技所主宰的社会，一个城市要有绝对的话语权，必须在两大产业上有突破，即金融和高科技产业，或至少在某一个产业傲视群雄。”

 

“高科技产业发展上与相邻的深圳相形见绌，金融产业无法与上海相提并论，其新兴产业（如互联网）也跟北京不在同一个重量级别上。在2008年之后，中国原有的经济增长方式开始加速瓦解，各地纷纷发力新支柱产业，在这一轮竞争中，广州大面积造城，却没有培养起在国内具有核心竞争力的新兴产业，导致今天的被动。属于“北上广”时代已经一去不返。外贸出口原本一直是中国经济的一大增长源，广州依靠其商贸进出口中心的传统优势，外来劳动力和资本源源不断地流入。但现在人口红利已经吃得差不多了，外贸出口陷入长期低迷，内需难以填补空缺，这个拥有全国最强大的商业批发市场的千年商都一时失去方向。”

 

网友风格纯粹2016年3月7日文《广州沦为二线城市几乎成为必然》写道，

 

“港穗深，珠三角三个超级城市同时共存是一种扭曲。”

 

“珠三角的问题，核心城市香港，因为一国两制的原因，不能自由的聚集整个珠三角。深圳，广州的问题是因为政府的权力阻碍。但是，市场有自己的法则。深圳，广州两个城市GDP总量差不多，如果一个城市一旦对另一个城市在经济总量上取得了压倒性的趋势，那么另一个城市衰落就不可避免。”

 

“长期以来，最早的改革开放，依赖于最早的工业化和贸易中心地位，再加上深圳是一个新建城市，需要时间成长，广东的经济在这段时间经济总量远远领先于国内，导致了广州一线城市地位的存在，如果广东不能正确的对深圳这个城市的定位，最后的结果是毁掉深圳，广州也必然衰落。从整个珠三角的经济角度考虑，广东需要一个超级城市，而这是非常关键的一点。也是珠三角经济转型的唯一路径。但是，不甘失落的广州，这些年发展的模式就是摊大饼，为追求GDP总量而努力，而不是正确的定位自己。珠三角的区位优势，在地理经济上就弱于长三角。”

 

“珠三角这个区域，港穗深并存三个一线城市共存不是一种骄傲，而是一种战略无知。广州的衰落是市场的胜利。是逻辑的必然。唯一遗憾的是他们一直在毁灭改革开放积累的财富，让整个珠三角衰落。广州需要的不是站稳一线城市，而是正确的定位自己，忘掉一线城市之争。广东需要的是全力扶持深圳，让他成为超级城市，正确智慧处理跟香港定位和互动，珠三角才会经济转型，才不会人为导致珠三角的整体衰落。”

 

珠三角的未来怎样，我们拭目以待。