《不堪承受的中国房市之重》连载之一第一篇《解码中国房市大涨之谜》第一章：房子不独商品属性还有金融属性：牛刀陶冬们错在这
摘要：近年来流动性的泛滥，房屋的居住（商品）属性大有被金融属性取代之势，进而成为其价格的决定性因素。这种趋势使得巨额的房屋投机交易与实体经济所需真实房屋量严重背离——也就是牛刀们一再强调的房屋空置问题也就不足为奇。
陶冬认错
才刚经受过2015年从狂升到暴跌的中国股市洗礼的经济学家们，按说是见过大风大浪的，其心理承受能力应超级强悍，对当前中国楼市的癫狂该见怪不怪才是。但事实却是，经济学家们显然仍被中国楼市当前的疯狂、当前的过热给彻底震惊了。
在彪悍的房价增幅面前，经济学家陶冬博士也不得不公开认错。在《今周刊》杂志的专栏里，这位瑞信的董事总经理、亚洲区首席经济分析师不得不感慨道：
“中国许多城市的房地产市场，近来出现了井喷式价格上涨，资金爆出恐慌式抢购。一个号称上海浦东的新盘，其实距离陆家嘴尚有70公里，但是四百多套住房开盘后在两分钟内被抢光。为了规避限购政策，市民涌向离婚中心申请离婚，不堪人潮的离婚中心不得不关闭现场服务，离婚居然需要领筹排日子才获办理。作为经济学家，笔者曾经提过小阳春，但是根本没有预见到这轮房价的飙升。”[1]
对此，陶冬坦言自己错了。其实，就房地产市场趋势判断而认错的，在当今中国学界，绝非陶冬一人。
徐滇庆、牛刀的赌局
关于房价最具娱乐气氛的多空争辩，始于2007年。当时多方为北京大学的徐滇庆教授，而空方则是颇具娱乐色彩的财经评论人牛刀。事情缘起于徐教授于2007年7月11日所做的一个预测，他认为深圳房价会一直看涨。徐教授对自己的这一判断充满自信，为此他进一步表示，“如果2008年7月11日比2007年7月11日低1分钱，即用整版篇幅向深圳市民道歉。”
对于徐的这一预判，十年如一日看空楼市的牛刀表示了不服。此语一出，牛刀立刻“接招”。当月19日，在其自己的博客中，这位财经评论员对徐滇庆之观点予以了反驳。到该月30日，徐教授在接受《中国房地产报》采访时，再次重申了他11日的观点，即深圳房价不可能跌。为此，牛刀再发博客，并设立赌局：谁看错2008年深圳房价走势，谁就登报道歉。
众所周知，2008年那场席卷全球的金融危机全面爆发。受此冲击，当年深圳的房价也是不升反降。2007年中，深圳商品房均价为13225元/平方米，甚至一度攀升至18000元/平方米，达到全国最高水平；但进入2008年，情况确实在朝着不利于徐滇庆预测的方向发展，深圳市一手住宅成交均价下跌至12800元/平方米，同比下跌4.4%，不少楼盘价格跌幅甚至达到50%；2009年初，房价甚至一度跌至接近10000元/平方米。也就是说，在不到500天的时间里，深圳房价几近腰斩。
正是在这样的大环境下，随着赌局最后期限的临近，2007年的那一席看多言论让徐滇庆卷进了舆论旋涡中。尽管还没到7月11日，但徐滇庆此前接受媒体采访时，一直认为自己能赢得这个赌局。然而在7月8日，徐滇庆突然在南方都市报发表道歉信，并如约刊登了24cm×17cm竖半版的《徐滇庆道歉》广告，按约定向深圳人民予以道歉。当然，在这份认错信里，徐仍然坚持自己的观点，并辩称自己并没有输。
客观的说，于徐滇庆教授自己所设定的期限——2008年7月11日，及设定的标的——只要深圳的房价比2007年7月11日低一分钱——来看，他确实是输了。但如果于一个长周期而言，徐滇庆的多派观点也确如他所坚持的，他并没有错——深圳的房屋均价由2007年的13225元/平方米已经上涨至了2016年9月的49970元/平方米，也就是说9年间深圳的房价涨了近4倍。回过头来看，反倒是当年的胜方——牛刀，错的有些离谱。
错在只将房地产按居住属性分析
牛刀，财经评论员、财经专栏作家。其一直热衷对中国经济的预测，基调就是房地产崩盘！其代表作品为《中国房价没有软着陆的希望》。从2003年开始，他就一直坚持认为中国的房价即将暴跌，且十数年如一日。他之所以得出中国房地产必然崩盘的一个重要原因是，“中国661个城市现有空置住宅6540万套”，这是一个“可供2.6亿人居住”的面积数。在他的一本书里，他反复强调空置率这个概念。他说：
“中国住宅的空置率，是社会层面比较关注的一个问题。很多人通常是以晚上观察亮灯的方式来判断空置面积，很原始也很无奈。尽管如此，还是有大量的人，严峻地提出了空置量大的问题。我也曾利用晚上的时间，在深圳香蜜湖、蛇口和北京的东北三环、上海的静安、普陀等地，观察过亮灯率。和大家想象得一样，十分震撼，因为大量的住宅是不亮灯的。很多楼盘亮灯率不到20%，就连一些很成熟的社区，亮灯率也不到50%。
于是，我专门发表博客，谈亮灯率的问题。
今夜和好友小酌，身心大悦。因要赶飞机，我只得先行告辞，甚为遗憾。正值灯火通明，我叮嘱司机说，去香蜜湖逛一圈。
曾经的地王，现在的香蜜湖一号，基本是投机炒家的楼盘，亮灯率不到20%；房价从7000元的开盘价一跃到现在36000元的水榭花都，亮灯率不到40%，而华侨城的天鹅堡，曾经被楼市炒家猛炒的楼盘，亮灯率不到30%。那么多的空置住宅，在黑夜是那么的一目了然，宛如一座死城。”[2]
在他看来，6540万套空置住宅，是中国房地产逃不过的劫难。更为重要的是，牛刀从来是道不孤的，与他持有相近观点的学者可列举出一份长长的名单，譬如谢国忠，譬如清华大学的魏杰教授，譬如中国社科院的易宪容……但正如大家所见，他们的预判一再的为市场大势所轻而易举地击碎。那么，这些财经评论员和学者们为什么会错，又错在哪呢？
关于这个问题，认错的陶冬博士给出了他的回答：“我错在哪里？错在将房地产按居住属性进行分析，看房屋库存、土地供应，看收入增长……。其实此时此刻的中国房市，那些因素都不重要。今天中国房地产，分析的切入点应该是金融属性，而非居住属性。”[3]是的，当前的房地产市场已经不再是简单的实体经济里的商品房交易市场，而是逐步的演变成了金融市场的一个重要组成部分，越来越具有虚拟经济的特质。
房屋的金融属性
那么，何谓实体经济，何谓虚拟经济呢？所谓的实体经济，是指人类以价值创造（转换）和物资转化为目的的经济活动，其又可分为真实消费和真实投资。真实消费是个人消耗物质资源以获得享受的一种行为；而真实投资则是指个人为了赢得未来的实际消费而参与到物质的转化及价值的创造活动中的一种行为。最典型的案例是，你建一个工厂生产商品，你必定要将相应的劳力、房产、各种原材料和能源，转换为别人愿意购买的商品。在整个过程中，你赚到的钱，来自物质转换和价值增殖。
那么，又何谓虚拟经济呢？所谓的虚拟经济则指的是，人们不从事实际生产、不参与价值转换和价值创造而直接“以钱生钱”为目的专门参与投机买卖，其投资回报纯粹来自资产价格本身之上升或下跌。譬如股票、国债、公司债、期货、期权以及直接针对各国钞票的外汇买卖……此外还包括博彩业、艺术收藏等产业。
基于虚拟经济所具备的价值发现的功用，从降低交易费用、信息费用或减少不对称信息角度而言，虚拟经济确实能在一定程度上促进实体经济活动，并参与价值创造。对于这种虚实结合的体系，凯恩斯将其名之曰“货币经济体系（Monetary Economy）”，是实体经济与虚拟经济在某种程度或某种形式上的平衡和组合。
然而这种平衡已然被打破了。正如经济学家向松祚所指出的，自布雷顿森林体系（Bretton Woods system）的全面瓦解，20世纪70年代开始实行浮动汇率制以来，整个人类的货币供给就已经彻底的失去了“锚”，也就是说全球货币体系由此进入了一个失去了基本约束，成为一个完全弹性的货币体系。其中尤以国际储备核心货币——美元为甚。伴随着这一货币体系而来的是各经济大国之间的浮动汇率体系。正是这一体系，一方面催生了天文数字般的外汇投机买卖和金融衍生品交易，另一方面则是迫使各国中央银行大量储备美元，以应对汇率的波动。[4]
流动性过剩给各国金融机构的资产负债管理提出了全新挑战，各国金融机构开始创造出了大量的金融衍生品，各国的投资者开始沉迷于投机的“财富效应”中不能自拔。如此一来，人类经济体系里的基础货币总量和信用总量便以数百倍甚至千倍的速度增长，无论是增长速度还是存量规模，皆远超人类实体经济或真实财富的增速和规模。我们且以2014年为例，该年用GDP来计算全球的实体经济，其总额大约是77.3万亿美元；然而，虚拟经济的总额却大到令人难以想象的高度。据国际清算银行（BIS）、国际货币基金组织（IMF）、各国央行和金融机构的数据统计：金融衍生品未平仓合约名义价值2012年底为633万亿美元；股票市场有70万亿美元，债券市场约60万亿美元（仅美国国债就有18万亿美元）……
如采用GDP的统计方式（按交易量计算）计算这些金融资产的交易量，那么虚拟经济的数据足以令人瞠目结舌——目前的股票和债券市场，每日交易额各自约2万亿美元；黄金等贵金属市场每日交易额1万亿美元以上；石油、铜、粮食等大宗商品每日全球交易量约2万亿美元；全球每天外汇交易量高达5万亿美元以上；除此之外的金融衍生品（如CDS、利率期货等）交易额每日不低于7万亿美元……按照每年250个交易日计算，全球每年金融资产交易量很可能超过5000万亿美元！
也就是说，在全球流动性过剩的大时代背景下，实体经济已然与虚拟经济严重背离。以原油为例，2013年，单芝加哥期货交易所（CME）和伦敦洲际交易所（ICE）两家交易所的石油期货一年交易总量为3520亿桶！但该年人类生产和消费的原油总量为330亿桶。也就是说，该年全球实体经济的石油交易量约为330亿桶而已，但实际交易量却十倍于真实需求量。从这可见，巨额的投机交易已经使虚拟的石油衍生品交易和实体经济所需要的真实石油量严重地背离。
事实上房地产又何尝不是如此呢？譬如人们认为房产之所以复杂，主要是房子有三方面的主要功能混合在一起，即消费、生产和投资。但事实是原油也是如此，它也有这三方面的功能。我们之所以热衷于谈论房价，主要还是跟原油一样，是被它们的投资功能所吸引，消费、生产就成为经济的基本面。
当然，有人会说土地是稀缺的，所以地产会不断上涨。但老实说这其实是个误解或地产商炒作的概念。在现在人类的建造科技水平来说，我们城市的土地完全足够提供我们的建房需求。真正不够的是地点，在GPS上一点在地球上只有一个，如果有两个人想要这地点，你想想会是什么结果？会像拍卖一样不断的提价，这就是房地产的魅力——由于地产的地点的唯一性，它也就成为当仁不让的最佳投资品。是的，此刻房屋已然脱离了其作为生活消费品的本质。而成为了投资品乃至投机品。
正是基于此，近年来房地产市场与金融市场相互渗透和结合的愈发紧密房屋的金融属性或者叫“准金融产品”的特质也日益彰显。房屋越来越遭到数以万亿计的投机资金的追逐，跟原油一样，所谓的稀缺性，也就日益成为了那些投机资金进行大肆炒作的有利法宝。这时，房屋的价格自然也不再主要的取决于供给和需求，房屋已然化身为金融市场里的一个交易标的物，一个被巨额投机资金所追逐的“金钱宠儿”。在这样的背景下，房地产金融这样的结合之名的出现，也就不足为奇了。换言之就是，房地产市场已经不再是简单的实体经济里的商品房交易市场，它更是整个金融市场的一个重要组成部分。且随着近年来流动性的泛滥，房屋的居住（商品）属性大有被金融属性取代之势，进而成为其价格的决定性因素。这种趋势，使得巨额的房屋投机交易与实体经济所需要的真实房屋量严重背离——也就是牛刀们一再强调的房屋的空置问题——也就不足为奇了。
当然，需要予以特别强调的是，如果真实的房屋价格为虚拟的投机行为所决定，那么于房地产行业而言，这确实是件非常可怕的事情。就如同真实的原油价格被虚拟的石油投机所决定一样，最后必然是价格的暴涨暴跌。原因端底简单：按照亚当.斯密的利己的经济人假设，人们在从事经济活动时，会难以克服自身的欲望，而追逐自身利益的最大化。而具有数倍杠杆和交易规则极其灵活的房屋交易，更是数十倍的放大了投机者的欲望，吸引无数的投机客不厌其烦地将巨额的资金砸入这一交易中，虽然他们交易时也要遵循标的物的商品属性，但是无法控制的投机欲望，最终将会彻底扭曲价格，进而出现剧烈波动，甚至导致自己的利益严重受损。更为值得注意的是，相较于原油而言，房地产更为直接的涉及到更多的家庭和人口，那么其对于金融体系的伤害影响会更为严重。
[1]陶冬.中国房地产，我错在哪里，政府错在哪里？今周刊，转引自经济通陶冬专栏：http：//news.etnet.com.cn/column-list-EtnetcolB29/58874.htm
[2]牛刀.穷人通胀，富人通缩[M].江苏人民出版社，2010：3-4.
[3]陶冬.中国房地产，我错在哪里，政府错在哪里？今周刊，转引自经济通陶冬专栏：http：//news.etnet.com.cn/column-list-EtnetcolB29/58874.htm
[4]向松祚.汇率危局——全球流动性过剩的根源和后果[M].北京大学出版社，2007.