不捅破房产泡沫，休想治雾霾！

作者：刘植荣

最近几天，中国大片面积国土被史上最严重的雾霾笼罩着。虽然有的地区居民的煤炭炉灶都给没收了，但这并没有缓解雾霾的严重程度。如果细心分析，让政府绞尽脑汁久治不散的雾霾与中国最近一些年的房地产过热不无关系。

中国房市是百姓茶余饭后的最主要话题，很多人认为“房价只会涨不会跌”，并没有意识到房产泡沫的存在。中国住房供给与需求的准确数据恐怕谁也说不清楚，因为统计部门不统计住房空置率。购房者中有多少是为居住购房，有多少是为炒房购房，又有多少住房空置，媒体报道的一些数字大都是民间研究机构或研究人员的估算，并没有政府部门的统计。正因为统计部门不统计这些非常重要的经济数据，这才让个别媒体、开发商和房产中介以及无良专家教授有机可乘，不断释放“房价只涨不跌”的烟幕弹，忽悠百姓买房囤房，不但给自己买，还给子孙后代买，导致大量住房长期空置，大量资金被从实体经济中抽离压在了住房上。

认真考察世界各大城市的房价历史变化就会发现，根本就不存在“房价只涨不跌”的城市，房地产泡沫涨到一定程度必然破裂。美国标准普尔发布的美国20座大都市的综合房价指数显示，房价指数在2006年7月为206.52，到2012年3月跌至134.07，跌去35.1%。法国巴黎从1200年开始就有详尽的房地产市场统计数据，在过去816年里，巴黎房价有22次暴跌。巴黎房价指数2008年第三季度为102.5，到2009年第二季度跌至93.6，跌去8.7%。英国伦敦房价也是涨跌交错。伦敦哈利法克斯房价指数在1983年为100，到1989年涨到251.1，1995年又跌至194.9，2007年再次涨到777.6，到2009年又跌至622.0。德国柏林房价在1994年至2005年间跌去45%，2007年的房价仅是1978年的87%。日本东京1989年房地产泡沫破裂，短短9个月的时间房价跌去50%，至2004年共跌去70%，又回到了24年前的水平。

联合国认为，合理“房价-收入比”应在3至6左右，即普通劳动者用3至6年的可支配收入购买一套中等价位的住房。根据NUMBEO（全球数据库）数据，2015年中期，世界584个大城市中有192个城市的“房价-收入比”低于6，美国居多。中国各城市的房价差别较大，但居民用6年平均工资能买套住房的城市恐怕没有，有的城市1年的工资仅能买1平方米的住房，连万达集团董事长王健林都认为“中国房地产目前的市场泡沫史上最大”。

最近一些年，这个泡泡被越吹越大，为防止它破裂，还不断向上面涂抹胶水，但涂抹胶水只是延缓泡泡破裂的时间，如果没有强有效的措施，将很难阻止它的破裂。从世界房地产市场规律看，这个泡泡被吹得越大，破裂得越晚，对整体经济伤害越大，复苏起来越难。高房价孕育着金融高风险，2008年美国炒房引发的世界金融危机就是例证，因为多数房子都是通过贷款购买，炒房资金链断裂必然带来金融系统灾难。

中国人口增长很快就会出现拐点，人口减少，住房需求自然也跟着减少，英国的利物浦、美国的底特律、德国的莱比锡等城市，都是随着人口的减少而变成“鬼城”。现在中国的一对年轻夫妇如果有两套住房，将来男女双方父母还要留下两套房子，一个家庭有一两套闲置住房将成为普遍现象，面对一片片空置住房，恐怕很难再把房价炒起来了。

虽然政府至今不统计住房空置率，但从媒体报道和实际观察看，中国的住房空置率高得惊人。根据人民网2010年7月6日发表的题为《巨大楼市泡沫显现，中国空置房可供2亿人居住》的文章推算，目前中国的住房空置率应在30%以上，这样高的住房空置率世界罕见。房地产市场高度发达的美国，其自住房空置率大多数年份在2%左右。欧洲最近一些年住房空置率超过10%的国家极少，荷兰为1.5%，瑞典为1.7%，卢森堡为3%，法国为6.3%，丹麦为6.8%，德国为8%。

从2004年开始，中国房价出现了几个暴涨周期，政府不断调控，但收效不大，一些城市房价翻了几番，远远超出经济增长速度和居民承受能力。在房地产开发商和个别专家教授的忽悠下，居民进入了一个认识误区，认为房价只会涨不会跌，通货膨胀让钱不值钱，只有囤房才会让钱保值增值。于是乎，全民大炒房，由此造成大量住房空置。

笔者2012年1月23日发表的《节能减排要严控房地产》一文指出，建房用的钢材、水泥、沙石、塑料、玻璃等建材的生产，都属高耗能、重污产业，建造100平方米的住房消耗能源折合煤炭不下25吨，排放二氧化碳61吨，同时向大气释放大量颗粒物和有毒气体。中国的建筑寿命仅25至30年，旧房拆除和新房建筑尘埃飞扬，并产生巨量建筑垃圾，处理这些建筑垃圾对大气、土壤和水源都会带来污染。

由于新建住房大多是高层建筑，高楼林立阻滞了空气的对流循环，让空气中的颗粒物和有毒气体很难扩散，很容易积聚形成雾霾。现在的问题是，我们消耗了那么多不可再生能源，投入了这么大的财力、物力和人力，给环境带来这么大的污染，建好的房子却大量空置，没给居民带来居住享受。所以说，炒房危害百倍于炒股，炒股炒的是数字，不会带来污染，可炒房导致大量住房空置，造成严重的环境污染，成为雾霾形成的一大根源。由此可见，房市不降温，雾霾难治理。

从国外房地产市场发展规律看，中国房地产泡沫已相当大了，如果任其发展下去，不但给治理雾霾增加难度，也会让更多的资本流入房地产市场，导致其他产业融资成本增加；同时，高房价拉升工商企业经营成本，助推物价上涨，抑制消费需求，降低居民的生活水平，不利于经济的可持续发展。