炒房会加大金融风险

作者：刘植荣

2017年10月10日，国家统计局局长宁吉喆在国新办举行的新闻发布会上表示，房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定，会适时出台，国家反对房地产投机的态度不会变。中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产发展方针深得民心，炒房除了推高房价增加居民生活压力外，还造成大量住房空置，让产业结构失衡，浪费大量资源，排放大量污染，更严重的是，炒房会加大金融风险。

这些年来，中国出现了全民炒房的局面。笔者认识一对中年夫妻，两个人的月工资加在一起才4000来元，但也杀入了炒房大军，想靠炒房一夜致富，贷款买房后实在找不到钱装修，房子一直裸在那里空置着。相信，中国有不少这样的炒房客。

炒房吹大了房地产泡沫，使房地产贷款余额逐年增加。根据中国人民银行的统计，2016年6月末，金融机构人民币各项贷款余额101.49万亿元，同比增长14.3%；其中房地产贷款余额23.94万亿元，同比增长24%，包括个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%。2017年6月末，金融机构人民币各项贷款余额114.57万亿元，同比增长12.9%；其中房地产贷款余额29.72万亿元，同比增长24.2%，包括个人住房贷款余额20.1万亿元，同比增长30.8%。数据显示，2016年年中到2017年年中，房地产贷款增幅并没有收窄。银监会主席郭树清今年4月披露，房地产相关贷款（含以房地产作为抵押、担保）的占比已经超过了贷款总额的三分之一，个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了一半，潜在风险比较大。

2017年10月10日，中国指数研究院公布的数据显示，2017年1月至9月，全国300个城市土地出让金总额为26384亿元，同比增加35%。其中，住宅用地出让金总额21665亿元，同比增加42%。1月至9月，300个城市成交楼面均价为2384元/平方米，同比上涨28%；其中住宅类用地成交楼面均价为4110元/平方米，同比上涨25%。

从债券市场看，房地产开发商的融资前景也不乐观。根据Wind资讯的数据，到2018年，房企到期人民币债券总额将飙升64%，至少达到2300亿元，到2019年将再增加87%。2016年，只有约25%的房企发行的人民币债券利率为6%或以上，而今年的这一利率比例超过33%，随着多地限购政策的出台，这一比例今后会继续上升。根据Granite Peak Advisory的数据，中国金融机构除外的所有上市公司的杠杆倍数为4倍，但房企的杠杆倍数高达6.4倍。未来几年债券到期偿付，加之融资成本增加，这必然导致房企资金短缺，财务状况恶化，面临资金链断裂的危险。

我们对2008年美国因炒房引爆的金融危机记忆犹新。当时的美国全民炒房，都天真地认为房价只涨不跌，最终把房地产泡沫吹破并引发金融危机，与房地产有关的资金链条像多米诺骨牌一样纷纷断裂，房价暴跌，银行资产严重贬值，不少银行破产，信贷几乎停滞，失业率攀升，经济出现负增长。为让经济尽快复苏，美联储不得不启动了三轮量化宽松操作，向市场注入了4.48万亿美元的流动性，直到今年9月20日才宣布逐步回笼并销毁这些美元。

总之，我们不可低估炒房带来的各种危害尤其是金融风险，相关部门要出台有效的抑制炒房政策，尤其是财税政策（如房产税），增大炒房、囤房成本，降低住房空置率，尽快落实中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的方针，让住房回归到居住属性上来。（本文发《新金融观察》2017-10-16）