摘要：19大报告里强调的是“让全体人民住有所居”，且再次明确了：房子是用来住的、不是用来炒的定位。从这一阐述来看，保障全体人民住房将成为新一届领导班子的政策目标之一。

作者：政经天一楼主韩和元

18、19大报告中，有关房地产论述的差异

在18大报告的第七部分《在改善民生和创新管理中加强社会建设》里，胡总提到房地产，当时的讲话如下：

 

统筹推进城乡社会保障体系建设。社会保障是保障人民生活、调节社会分配的一项基本制度。要坚持全覆盖、保基本、多层次、可持续方针，以增强公平性、适应流动性、保证可持续性为重点，全面建成覆盖城乡居民的社会保障体系。改革和完善企业和机关事业单位社会保险制度，整合城乡居民基本养老保险和基本医疗保险制度，逐步做实养老保险个人账户，实现基础养老金全国统筹，建立兼顾各类人员的社会保障待遇确定机制和正常调整机制。扩大社会保障基金筹资渠道，建立社会保险基金投资运营制度，确保基金安全和保值增值。完善社会救助体系，健全社会福利制度，支持发展慈善事业，做好优抚安置工作。建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。坚持男女平等基本国策，保障妇女儿童合法权益。积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业。健全残疾人社会保障和服务体系，切实保障残疾人权益。健全社会保障经办管理体制，建立更加便民快捷的服务体系。

       

        而于今天上午开幕的19大上，习总在报告的第八部分《提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理》里，也是于社会保障体系建设条里提到房地产的，讲话如下：

 

加强社会保障体系建设。按照兜底线、织密网、建机制的要求，全面建成覆盖全民、城乡统筹、权责清晰、保障适度、可持续的多层次社会保障体系。全面实施全民参保计划。完善城镇职工基本养老保险和城乡居民基本养老保险制度，尽快实现养老保险全国统筹。完善统一的城乡居民基本医疗保险制度和大病保险制度。完善失业、工伤保险制度。建立全国统一的社会保险公共服务平台。统筹城乡社会救助体系，完善最低生活保障制度。坚持男女平等基本国策，保障妇女儿童合法权益。完善社会救助、社会福利、慈善事业、优抚安置等制度，健全农村留守儿童和妇女、老年人关爱服务体系。发展残疾人事业，加强残疾康复服务。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

 

 

两次大会就房地产市场的论述显然有着根本性差异。18大时，有关房地产讲的是“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”强调的是以市场配置为主同时辅于保障性住房。而19大则讲的是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”强调的是“让全体人民住有所居”，且再次明确了：房子是用来住的、不是用来炒的定位。从这一阐述来看，保障全体人民住房将成为新一届领导班子的政策目标之一。

 

 

对于这一政策，很多人可能是充满疑虑的，对其能否成功实施带有质疑。但我们想说的是，不将房地产作为柱产业，只是将其视为社会福利机制的一环，这一理念已经在有关国家得到了成功实践，德国就是典型案例。

 

 

来自德国的经验

目前，德国普通住房的价格在每平方米2150欧元左右。据统计，从1977年至今的30多年里，德国平均房价仅上涨了60%，而平均每年涨幅不过是2%，如扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水。与德国房价稳定形成明显对比的是，过去10多年间，除德国、日本和瑞士外，其他的发达国家均出现了房价快速上扬的现象。据统计，14个发达国家中家庭住房资产总额按时价计算为60万亿美元，相当于这些国家GDP总额的2.2倍，全球GDP总额的1.1倍。如套用经合组织OECD计算出的背离率，其中20万亿美元属于高估价值。那么，德国房价为何长期保持稳定呢？有人给出的解释是，德国住房供求均衡，甚至供过于求了。确实，目前德国大约只有3800万户家庭，但住房总数却近4000万套，完全满足每个家庭一套住房的要求，同时现有的人均居住面积更是高达41平方米。但问题在于，这种稳定并不只发生于近十年来，而是贯穿第二次世界大战后的整个德国。

 

很多国人只听说过中国奇迹或日本奇迹，但殊不知在欧洲，德国人也缔造过经济快速发展的传奇。在第二次世界大战中，德国人不仅将其他欧洲国家拖入了灾难的深渊，当时也将自己拖入了灾难的深渊。1945年5月8日，纳粹战败投降，德国开始由美、英、法、苏四国共管，后分裂为东、西德。此时的德国，真可谓是满目疮痍，民生凋敝。由于生产的停滞，经济完全无法满足国民的正常生活需求，完全是短缺和管制经济。当时有人估计每个德国人每五年才能有一只盘子，每十二年才有一双鞋子，每五十年才有一套衣服，每五个孩子中间只有一个能用得上自己的尿布，每三个德国人只有一个能有机会躺在棺材里埋葬。住房方面自然也不例外，当时的德国是全球房荒最严重的国家之一。

 

于德国人而言，他们命运的转折点来自1948年6月21日，这一日西方占领区正式宣布进行币制改革，从此德国经济开始走上了正轨。更重要的是，它充分利用了冷战造成的东西方竞争气氛，在马歇尔计划援助等的启动下，凭借高素质的人力资本，克服了两德分裂带来的产业和地区性结构断裂，在很短的时间内恢复了国民经济的运行和发展，达到并超过了战前水平。

 

整个1950年代至1966、1967年，德国年均GDP增速达近8%，私人消费活跃，机器和设备等的固定资产投资旺盛，出口增长迅猛，近乎充分就业（失业率跌至0.7%），进入了著名的“经济奇迹”时代。这主要得益于全球经济恢复性需求，以及以朝鲜战争订货为标志的外需对德国出口的拉动。此时，崇尚市场力量和自由竞争、反对垄断，加上注重社会公正和平衡，成为经济发展的主流思想，并影响了政府的施政方向。可以毫不夸张地说，战后初期属于右翼政党基民盟/社盟的阿登纳和艾哈德政府任内的主导经济口号就是“增长、增长还是增长”。

 

但于唐涯们的论调恰好相反的是，单就经济而言，在整个德国经济的增长过程中，房地产业几乎处于一个无足轻重的地位。与中国政府及学者醉心于将房地产业作为“支柱产业”不同的是，德国坚决否定房地产“支柱产业”说，在德国人看来，汽车、电子、机械制造和化工才是德国的四大工业支柱产业。于他们而言，房地产业从来都不是德国经济的增长点，更不是德国经济快速增长的引擎，它仅仅只是作为其社会福利机制的重要一环而已。

 

对此，德意志联邦共和国基本法（Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland，缩写:GG）即德国宪法第20条就明确规定，“德国是一个民主制、联邦制、法治和社会福利制的国家。”[12]也基于此，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。

当然，需要予以说明的是，虽然德国政府只是将房地产业定位为其社会福利制度的一环，但德国的房价却完全取决于市场供求关系，事实上政府并不直接对房地产市场进行干涉，甚至不直接向市场提供住房，而是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展，以此确保“居者有其屋”计划的实现，又让炒房者无机可乘。

有序发展方面。由于战争对国民经济和住房的严重破坏，二战后的一段时间里，德国既是经济困难国家，又是住房十分困难的国家。由于战后各方面百废待兴，政府拿不出更多的钱用于住房投资，为此政府采取了以下措施：

首先，全面推行房贷固定利率机制。德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右，另外30%的住房贷款来自商业贷款，其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定作用。

 

其次，国家对建房储蓄体系给予大力支持，国家对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者在缴纳个人所得税问题上采取优惠政策，同时企业给予雇员储蓄津贴。有效的奖励刺激，使个人拥有住房的比例逐年上升。统一前，原东德地区的私人住房只占5%，截止目前为止，这一数值已上升到27%以上了，德国私人拥有的住房也已达到40%以上。

 

再次，国家对购建住房者给予补助。德国政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力，86%的德国人可以享有不同额度的购房补贴和租金补贴。

 

抑制房地产投机方面。首先，德国在制度上加大房地产投机炒作的成本，压缩炒房者“低买高卖”的利润空间。在德国，自有自用的住宅无需缴纳不动产税，只需缴纳宅基地土地税。但用于出售的房产，首先要缴纳评估价值1%到1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴纳3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。从2009年1月1日起，对投资者的房租收入征收25%的所得税。重重的税收限制大大压缩了炒房者进行“低买高卖” 的利润空间，同时也抑制了德国人投资买房的需求。

其次是将赚取房价、房租暴利，视为犯罪并予以严惩。德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。其中，地产商制订的房价超过“合理房价”的20%便被视为“超高房价”，按德国《经济犯罪法》之规定，这便构成了违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则被视为“房价暴利”，这已经严重触犯《刑法》规定而构成了刑事犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处三年徒刑。与房屋出售价格一样，德国政府对房租也进行了严格限定。所有超过五万人口的城市，由市政府主管的市政建设部门或同时与该地区房东和房客协会、房屋租赁和买卖介绍所等机构，根据该地区的实际房租情况的统计资料，来确定该地区的“租房价格表”，并公开发表。该表每两年更新一次，如果因故没有更新，则仍然援用旧表。该表不仅适用于该地区，原则上也适用于所有与该城市有相近（经济、交通等）情况的城市。因为“租房价格表”是根据通常情况下的房子情况来定的，所以房租的具体价格应当在“合理房租”的上下波动。但这样的提高房租是有限度的。如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则就作为“房租超高”论。根据《经济犯罪法》，这种情况已经构成了违法行为。房客可以向法庭起诉，不仅房租立即降到最高超出“合理房租”的20%，而且房东将受到巨额罚款。如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%，则作为“房租暴利”论，此时便属于刑事犯罪，房东将受到更高罚款，甚至判到三年的徒刑。与此相似的还有提高房租问题，根据《租房法》，在三年内房租不能提高超出20%。如果超出这个限额，就作为违法论。[13]

 

通常人们寻找租房时要借助中介商，在德国则不必担心“挨宰”，因为有《住房中介法》。这项法律规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金。由于租房有充分的保障，不少人非常愿意租房，而不愿意购房。

 

也正是得益于这种审慎的房地产市场体制，德国不仅避免了房地产行业回报率过高的情形，保持了房地产行业乃至金融业和宏观经济的全面稳定，同时更使的资金和人才逐步流入到企业、实体经济，促进实体经济的健康发展。我想，这一点正是德国孕育出工业4.0的根本原因——没有畸形的房地产市场（在德国还包括股票市场），使得工商业的天才幸免被扼杀：人们不至于在财富从天而降的幻想中虚度，不至于陷入长时期的疯狂而不能自拔，整个国家没有不安所业的人民，每个人都在踏实地劳动，这一切反倒驱使着大量的社会储蓄和人才，流入了企业和实体经济。这是一种有别于荷兰-美国金融资本主义模式之外的，长期为我们忽视的模式：德国的工业资本主义模式。[14]

 

事实上，美国联邦储备委员会前主席格林斯潘也曾强调过：“对于一个长期健康的经济体来说，保持持续健康的、非膨胀的、以生产力为主导的成长是十分重要的，而以暂时性周期性的因素，如宽松的信贷、低廉的劳动力和庞大的引人注目的基础建设项目为驱动的成长必然面临重大滑坡，甚至崩溃。”[15]

 

得益于“保持持续健康的、非膨胀的以生产力为主导的成长”，当2007年美国房地产崩盘，整个世界经济也为之大震时，德国经济仍然一枝独秀。在欧洲甚至扮演着拯救者的角色，在世界，也一直居于一个中流砥柱的位置的。

 

本文内容部分摘选自本人书稿《不堪承受的中国房市之重》第四篇《怎么办》第一章：破除一种错误观点：房地产支柱化是促进经济快速发展的根本动力之第一节房地产不是支柱产业，它只是社会福利机制的一环——来自德国的经验。

 

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