投资强度小议

　　投资强度大、科技含量高、产业关联度强、生态效益好的项目是受到各地欢迎的，大数据、智能机器人、新能源等新兴战略性产业需要产业链的“建链、补链、强链”，变“招企业”为“招产业”，引进战略投资者，不断提升产业集聚度，其中投资强度是各地招商引资项目的重要参考。

　　投资强度，即固定资产投资额（包括厂房、设备和地价款）除以土地面积，是衡量开发区土地利用率的重要标准。投资强度、投资总额和注册资本之间是有一定联系的，其中前两者之间存在一定的逻辑关系。

　　投资强度是指建设项目用地范围内单位面积固定资产投资额。计算公式：投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积。 土地开发强度，包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等几项主要指标。在一般情况下，土地开发强度越高，土地利用经济效益就越高，地价也相应提高；反之，如果土地开发强度不足，亦即土地利用不充分，或因土地用途确定不当而导致开发强度不足，都会减弱土地的使用价值，降低地价水平。

　　根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》精神，国土资源部相继出台了《土地利用年度计划管理办法》、《工业项目建设用地控制指标》等配套规定，内容涵盖建设用地审批的全过程，非常全面也非常具体。其中，《工业项目建设用地控制指标》以投资强度、容积率、建筑系数和行政办公及生活服务设施用地所占比重四项指标为基础计算可供地数量，并与以往的规定相结合，突出了实用性和指导性。

　　投资强度的计算以投资额为基础，而《工业项目建设用地控制指标》并未对投资额的内容作出界定。投资额可以有两种含义：第一种含义是注册资金，即具有独立法人资格的企业的资产总额。根据《公司法》的规定，注册资金为工商行政管理部门登记的，注册资金为全体股东实缴的出资额之和。股东的出资方式不限于货币出资，也可以由实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等非货币资产出资。也就是说，注册资金包含了货币资金和非货币资产。第二种含义是货币资金，即准备投入该项目的资金总额，包括现金、银行存款和其他货币资金。

　　为认真贯彻落实节约资源的基本国策，促进建设用地的集约利用和优化配置，提高工业项目建设用地的管理水平，制定本工业项目建设用地控制指标（以下简称“控制指标”）。

　　本控制指标是对一个工业项目（或单项工程）及其配套工程在土地利用上进行控制的标准。本控制指标适用于新建工业项目，改建、扩建工业项目可参照执行。本控制指标是核定工业项目用地规模的重要标准，是编制工业项目用地有关法律文书、工业项目初步设计文件和可行性研究报告等的重要依据，是对工业项目建设情况进行检查验收和违约责任追究的重要尺度。工业项目所属行业已有国家颁布的有关工程项目建设用地指标的，应同时满足本控制指标和有关工程项目建设用地指标的要求。

　　本控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：（一）工业项目投资强度控制指标应符合表1的规定；（二）容积率控制指标应符合表2的规定；（三）工业项目的建筑系数应不低于30%；（四）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；（五）工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。

　　工业项目建设应采用先进的生产工艺、生产设备，缩短工艺流程，节约使用土地。对适合多层标准厂房生产的工业项目，应建设或进入多层标准厂房。

　　1、投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。计算公式：投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。

　　2、容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积建筑物层高超过8米的，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

　　3、行政办公及生活服务设施用地所占比重：项目用地范围内行政办公、生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。计算公式：行政办公及生活服务设施用地所占比重=行政办公、生活服务设施占用土地面积÷项目总用地面积×100%当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时积时，可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。

　　4、建筑系数：项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。计算公式：建筑系数=（建筑物占地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%

　　5、绿地率：绿地率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。计算公式：绿地率=规划建设用地范围内的绿地面积÷项目总用地面积×100%绿地率所指绿地面积包括厂区内公共绿地、建（构）筑物周边绿地等。

　　指标计算

　　（一）投资强度：项目用地范围内单位土地面积固定资产投资额。

　　 计算公式：投资强度=项目固定资产总投资÷项目净用地面积。其中，项目固定资产投资包括厂房、设备和地价款。

　　 （二）亩均年工业产值：项目用地范围内单位土地面积年工业产值。

　　 计算公式：亩均年工业产值=项目年工业产值÷项目净用地面积。

　　 （三）亩均年税收：项目用地范围内单位土地面积年税收总额。

　　 计算公式：亩均年税收=项目年税收总额（应纳税额）÷项目净用地面积。

　　 项目年税收总额（应纳税额）以市税务部门统计为准。

　　土地产出强度是指工业园区（或生产工厂）单位面积土地产生的工业增加值。 土地产出强度计算公式如下： 土地产出强度=工业增加值/工业园区（或生产工厂）单位面积土地。也有的地方规定使用工业销售产值作为衡量依据，各地有各地的要求。

　　蔡律综合  2018年6月