规划

在河南看了一个楼盘，实景和沙盘实景都给一个印象：拥堵。

整个楼盘基本都是33层、100米的配置，容积率达到了4.0，目测其楼间距很难满足日照的要求。

更加令人称奇的是，一个楼盘设计了18万平方米的商业，除了集中商业外，几乎形成了围合的四层临街商业——您没看错，确实是四层街铺，配合上三层的连廊，将商铺串在一起。

这是一个典型的工程师思维：能画出多少就画多少，根本不思考是否需要，资源是支持。

痛苦

一个容积率4.0的小区，配上18万平方米的商业，如果商业经营很旺，住在楼上的居民会不堪其扰——几乎没有居住的品质可言；如果商业经营很差，经营户们的日子会非常难过，会出现三代养一铺的情形。

如此的规划，确实用足的容积率，可建成的房子住着根本不舒服、经营起来有难度。同行的两位大哥看过后都纷纷摇头：就算是神仙下凡，恐怕也难以救活这个楼盘了。

内铺销售不掉只能自持，外铺在返租的“诱惑”下销售不错，据说均价达到了5~6万元/平方米，而住宅的售价是8000元/平方米出头。

卖的好是好事，但很难讲是不是在给未来的经营挖坑呢。

规律

房地产开发不是简单的拿地、盖房子，还必须要考虑消费者的感受。住宅要让居住者感觉舒适、安逸和安全，这是最基本的要求。

商业更是如此，贾兄对于商业有一个评价：开发商提供了舞台，商户是演员，而消费者是观众。

开发商、商户和消费者要形成完美的互动，才可能形成一个多赢的局面，才能形成“连台”的好戏，如此规划才算是成功的。