房地产税与居住正义及其他
智石经济研究院副院长 卫祥云
随着房地产税立法被提上全国人大的议事日程，在全国开征房地产税的步伐渐行渐近。关于征收房地产税的法律依据及合理性的讨论与质疑少有人提了。但看了房地产研究专家易宪容教授近日发表的《关于房地产税几个基本问题的理论分析（以下称理论分析）》一文后，感到有必要对此文的逻辑不通和所谓理论分析提出商榷。
一、对《理论分析》所提三个问题的商榷。
1、“土地出让金是市场制度下土地交易的价格”吗？易宪容教授就是这样认为的。这种观点严重违背了产权包括所有权、使用权和交易权统一的基本逻辑。70年土地使用权的出让金怎么就成了交易价格。在我国《宪法》明确规定土地为国家所有的前提下，即使《物权法》规定70年后自动续期，也只是使用权续期，而非产权续期。没有产权交易怎么形成交易价格。
2、“房地产税是政府提供公共服务的交易价格”吗？易宪容教授也是这样认为的。但在目前的房屋管理中业主除了有申请使用提取大修基金的权利外，物业管理费业主自己交纳，就连垃圾清运都要业主交纳费用。政府能提供什么服务？
3、现有法规明确规定土地所有权为国家所有，土地使用权为70年。何时何地何人决定“土地国家所有权是虚拟产权”了？既然当时确定70年土地使用权是权宜之计，以后择机修改。就不能说现有的房屋买卖实现了土地交易。即使《物权法》明确规定，国有土地70年使用期届满后自动续期，也不能说70年后自动完成土地交易。既然从来没有发生土地交易，何谈“市场制度下土地交易的价格”？
从目前我国土地所有制的性质和存在的事实来看，土地出让金更具有租金的性质。既然更具租金性质，那么再征税就是不合理的。
综上所述，我认为《理论分析》一文研究的内容并非什么高深的理论问题，而是制度经济学研究产权问题的基本要义，也是稍有经济学常识的人都能明白的浅显道理。对此，所谓的专家学者大可不必讳莫如深，故弄玄虚。
二、对易宪容教授“居住正义”的质疑。
易宪容教授为了证明征收房地产税符合法律依据，提出了保证“居住正义”的概念。且在《理论分析》一文中把与自己不同的意见和观点视为“捣浆糊”和“扯”。我认为这不是负责任的理论分析和研究。而是企图把自己的观点强加于人。
三、面对中国国情和土地所有制的现实情况，怎样征收房地产税才具有长远意义。
自从中央高层提出房住不炒的概念以来，我国房地产调控政策出现了一些新的变化。其中，除全国各地出台了限购、限贷和限价等政策，以坚决扼制房价上涨过快以外，房地产税的立法终于提上了议事日程，这是中国政府依法治国国策的又一体现。既然如此，税收法定、事前告知和法理依据就成为房地产税立法和征收必须认真考虑的问题。而非一句“居住正义”就否定其他不同观点和建议。
首先，要在明确国有土地所有权的前提下解决70年的使用权问题。
这方面，我们没有必要全权参照土地私有制国家的做法，但也不能无视目前我国城市房屋的产权基础和国外不同。尤其是对于已交纳70年土地出让金的房屋在未满70年使用权时的税收合理性。这里面有两个问题必须予以重视：一是事前告知。也就是说在当时发生房屋交易行为时，并没有做到税收法定在先。现在的税收法定在后，等于是单方违约的事后追偿，于情于理于法均不通。二是70年土地出让金是否含有税收的成分？即使易宪容教授也在《理论分析》一文中坦诚“中国的土地出让金制度要进行重大的改革”。既然需要重大改革，就说明存在问题，我们就应该先弄清楚问题是什么，而后才能研究对已交纳70年土地出让金的房屋征收房地产税的合理性。
其次，征收房地产税的合理性关乎政府的公信力。
政府是干什么的？是为纳税人服务的。房地产税也一样，应该是取之于民，用之于民。中国的改革开放至今已有40年，中国城市居民目前持有的房产使用权也就是20多年，距离70年还有40多年。既然20多年没有征税，何必现在急于征税呢？各级政府的土地财政已经为当地的经济和社会发展做出了不可忽视的贡献，何不等到70年使用权到期时续期再征税呢？如此平稳过渡的长效决策堪比“花钱买平安”，既能做到安定团结，以理服人，又能极大提高政府的公信力，决策者何乐而不为呢?
第三，征收房地产税是对政府执政能力和水平的考验。
为了促使房地产税的立法更加合理，并在尊重历史的基础上更具现实意义。我提出征收房地产税的立法原则是：新老划断、增量增收；没有增量，不计存量。这种操作办法，既能平稳有序地开征房地产税，又能起到时间换空间的作用。
实际上，城市居民现有房屋的使用年限就是50年左右，即使存量征收，也就只能收取20多年的税收。而任何人的改善性购房或者购买二手房都属于增量征收的范畴。虽然现有房屋的使用权为70年，但二手房交易行为往往发生在70年之间，70年中间一旦交易行为发生，存量房就自动转为增量房，并成为课税的载体。也就是说，即使对已交纳70年土地出让金的存量房征收房地产税也没有多少油水，反而是一件吃力不讨好的事。决策者能不三思而后行？
四、征收房地产税能够调节收入分配和缩小贫富差距吗？
能否通过征收房地产税起到调节收入分配和缩小贫富差距的目的？这个问题不属于征收房地产税是否合理的讨论内容，但却是中国开征房地产税面临的现实问题。因为从目前舆论和大众讨论的内容看，大多对此问题寄予了厚望，即希望征收房地产税能够起到调节收入分配和缩小贫富差距的作用。但我认为这只是大多数人的一厢情愿，甚至不排除事与愿违。
目前，应注意防止出现三个问题。一是征收房地产税无疑会增加大多数人的居住成本，从而提高全社会生活成本。二是从短期来看，会出现房价的阶段性下降或区域性调整。从长期来看，则会促使现房持有人把房地产税转嫁到房价之中，既推高房价，也推高房租。三是中国改革开放四十年居住改变中国的步伐到此为止，对中国经济和社会发展的影响不可预期。这三点可能是大家都不愿意看到的结果。
2018年8月15日
参考文献：
易宪容《关于房地产税几个基本问题的理论分析》搜狐财经 2018.8.10