公司发布业绩预告，预计2018 年实现归母净利润145-155 亿元，追溯调整前同比增长19%-27%，追溯调整后同比增长15%-22%。实现每股收益1.79-1.92 元。

    点评：

    业绩同比较快增长。预计2018 年实现归母净利润145-155 亿元，追溯调整前同比增长19%-27%，追溯调整后同比增长15%-22%。实现每股收益1.79-1.92 元。其中，社区开发业务毛利同比增加约33 亿元，园区开发业务毛利同比增加10 亿元。此外，出售京沪三项资产（上海招商局大厦、上海招商局广场、北京招商局大厦）实现投资收益33.11 亿元。

    全年销售高增长。2018 年全年公司实现销售面积827.35 万平方米，同比增加45.15%；实现销售金额1705.84 亿元，同比增加51.26%。

    全年拿地力度较高，单月拿地力度有所下滑，拿地集中一二线城市。2018年全年，公司拿地建筑面积1387 万方，占销售面积的比重为167.7%。拿地总金额936.2 亿元，占销售金额的比重为54.9%，2017 年为80%。拿地力度与2017 年相比有所降低，但仍然较高。从单月数据来看，公司拿地力度自8 月份开始，有所减弱。按拿地总金额，一线城市占比11%，二线城市占比63.6%；三四线城市占比25.4%。公司拿地集中一二线城市。

    前海土地整备获得突破性进展，丰厚资源红利逐步释放。当前，土地整备方案明确，主要实施步骤为：1）前海管理局收储，变更土地性质。经营性用地面积94.4 万方，非经营性用地面积196.73 万方。2）前海管理局与招商驰迪置换土地。土地补偿价值为432.1 亿元，土地增值收益60%归属于前海管理局。置换给招商驰迪的土地用地面积约为42.53 万方（经营性用地），总建筑面积约为212.9 万方。3）前海管理局与招商局集团合资开发92万方经营性用地。前海管理局以土地面积为50.14 万方，建面为284.86万方的土地增资至合资公司；招商前海实业则以招商驰迪100%股权增资至合资公司；不足合资公司50%股权的部分，以现金补足对价方式实现。

    公司融资成本较低，融资渠道丰富，优势明显。全年主要融资情况如下：（1）共发行公司债券70 亿元，票面利率在5%左右；（2）发行两期超短期融资券，票面利率分别为3.74%、3.55%；（3）进行资产证券化，成立储架额度60 亿元，首期发行20 亿元"招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划"。(4) 发行两期中期票据，品种一发行金额13 亿元，期限3+N 年，票面利率4.8%;品种二金额7 亿元，期限5+N 年，票面利率5.27%。融资渠道多元，各类渠道融资成本依然保持较低成本。

    投资建议：招商蛇口销售大幅增长，土地储备优质，受益大湾区建设。公司中长期动力强劲，看好公司投资价值。我们调整2018-2019 年公司EPS为1.91 元、2.44 元，以2019 年1 月28 日收盘价计算，对应PE 分别为9.7倍、7.5 倍，维持"买入"评级。