简化
企业是以赢利为核心的团体,算帐是必要的、也是必须的手段。
做房地产是大进大出,在早年间只要有金钱、关系和胆量就可以做得很好,再后来由于竞争加剧,就需要技术的支撑,否则就无法兑现市场平均利润;再接下来,就需要会算经济帐,凭感觉、拍脑门的时代过去了。
行业不同,算帐的方法也会不同,判断依据也各有不同。
为了讲清楚,我选择了一个模型,就是用分子和分母相除,来简化计算。
就以商业地产为例:分母是资产价格,由土地价格、全口径建造成本、财务利息等相加构成;分子是收益,比如就是租金、物业费、多种经营收入之和减去运营支出的净值。
不敢和不能
评价运营成果就要看分子和分母的比值,结果越大说明经营越好。
要提高这个比值,其一就得降低分母,即物业的价格;其二就得加大分子,即拉高收益。
就比如,4万元/平方米的物业,每年收益净额在2000元/年/平方米时,收益就是5%。要将其提高成10%,一种就得把物业价格降低成2万元/平方米,另一招就是把收益提高成4000元/年/平方米,最好在提高收益的同时,降低资产价格。
只是:降低物业价格,百姓不愿、政府不敢;提高租金收益净额,经营者不能。
降低物业价格着实容易,建造成本相对透明,财务成本也难得有绝对的竞争优势,而土地价格又是举牌得来的。即使资产确实存在泡沫,要刺破也不是简单的事情,需要大量的心理和技术准备。
难能
作为从业者,能做的就是提高分子,利用经营者的专业知识和现代高技术来提升运营能力,提高客户的体验感,最终提升收益。
加大“分子”,最重要的是提高租金价格,这可不是简单想想就可以做到的,毕竟有市场竞争价格在那摆着呢,商户是真正意义上的专家。
就是难能,才更显得可贵,正所谓难能可贵!