智谷趋势（ID：zgtrend）| 严九元

01

下半年楼市要凉凉？

很多朋友都在问这个问题。因为，最近一系列信号对房地产非常不友好。

房价下跌的城市急剧增加。刚刚发布的统计局数据，70个大中城市，二手房环比下跌的城市数量，6月份创下近期新高，达到20个，比前面几个月几乎翻了一倍。

近期房产界的朋友圈也在流传两个消息。

一个是说国家要用扫黑的手段来打压房地产，扫黑除恶第二阶段的重点就是查处楼市。

另一个是说，新城老板性侵女童事件，背后是一盘大棋，目的是给房地产钉上一个道德标签，是调控的一种迂回手段。

这两个消息，有点阴谋论，没有正规媒体报道，不足为信，反映的是社会对楼市的情绪和预期。

而严控楼市的实锤，在更关键的领域接连出现。

02

先是房企融资通道遭受连环暴击。

7月初，消息传出，房地产企业从信托公司融资的通道大大收紧。20多家信托公司被主管部门约谈警示，要求严格落实“房住不炒”的总要求。有些信托公司的地产信托业务完全被暂停。

信托是房地产四大融资渠道之一，从占比来看不算最多，但其作用非同一般。

在房地产项目取得“四证”之前，不能使用银行贷款，买地的钱有相当一部分依靠信托融资。

今年以来，土地拍卖火爆，地王频现。多个城市的土地成交金额已经达到历史同期新高。

收紧房地产信托，直接是给土地市场降温。而影响房价预期的核心因素，一是地价、二是按揭。

因此，收紧信托，直击了市场的要害。

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这还没完。

境内融资受阻，那就去境外想办法。

6月，房企境外债发行规模达225亿元。7月以来，再现小高峰，截至7月12日，已有超过15家房企发布了超过百亿美元的融资计划，包括中骏集团、世茂房地产等。

其中，泰禾发行了年息高达15%的境外债券，创下房企海外融资成本新高，引起一片哗然。要知道，泰禾集团2018年净利润率也仅为12.6%。这“在一定层面上显示出企业争分夺秒赶在窗口关闭前融资的急切”。

而就在这关口，发改委突然发布文件，对房企海外发债动手，规定外债只能借新还旧，用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

这相当于切断了房企通过海外获取增量资金的通道。

融资的内外两条通道同时熄火，这在历史上还没有过。

融资对房地产具有非同寻常的意义。房地产是高杠杆高负债的行业，如果不能顺利融资，等于手脚被绑住。

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不光融资通道收紧，房贷利率也在反常运行。

6月之前，全国住房贷款平均利率连续下调七个月。但据融360的数据，6月份调头上涨，首套房贷款平均利率为5.423%，环比上涨0.14%。

这是在货币整体宽松，利率水准在往下走的背景下逆势发生的。

提升房贷利率压制需求的用意很明显。

一连串动作表明，楼市确定无疑又进入严控期。在经历一季度短暂的小阳春之后，重回寂静时代。

因此，很多人判断，下半年楼市凉凉是大概率事件。

那么，为何在当下要严控楼市？

美联储都在讨论降息，全球经济不乐观；大国之间的经贸协议还不明确，经济下行压力大。在这样的背景下，为何还要压制作为经济引擎的房地产？

05

收紧房地产，不仅仅是防止泡沫和负债。

一场史诗级地道战正在打响。这场战役的实质是，构筑一条特别通道，把被房地产吸引的资金、资源大转移，从房地产向实体经济转移。

可以看到，当下所有的主要政策、主要行动都是围绕这场战役在进行。这也是解读当下风向的一把关键钥匙。

这场战役最初的叙事脉络是这样的：

1. 经济下行压力下，放水和宽松是必然。

2. 一放水，资本基本都会往房地产里面跑，房地产有巨大的黑洞效应。

3. 高泡沫，高负债，以及大国博弈的冲击，高层认识到从地产立国到实业兴国转变非常紧迫，放出来的水不能再往房地产流了。

4. 隔离墙开始构筑，防止水往楼市涌，让水流到实体经济。

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6月13日银保监会主席郭树清的“年中警示”，是这场战役最直白的宣言。

郭在讲话中说，更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价。

此话再明确不过，房地产占用的信贷资源太多了。放水发出来的钱，不应该到房地产，而应该去“其他产业”。

收紧信托，收紧境外债，收紧房企的资金来源，是这一号角的自然延伸。

07

但事情发展并没按最初的叙事脉络进行。

针对房地产的隔离墙有了，发出来的货币、放出来的水进不到楼市，但也不会自动往实体经济里流。

为什么？实体经济回报率低，而且有风险看不清啊。

下面这张图是对前几大银行不良贷款率的统计，看得出实体经济不良率远高于平均水平。

于是出现了这样的景象：放出来的水流不进房地产，但也不愿流进实体经济，而是在金融体系里空转。

6月下旬，隔夜利率连续跌破了1，这表明银行间资金非常多。与此同时，针对实体经济的信贷利率，居高不下，中小企业还是不太容易拿到信贷。

隔夜利率与信贷利率的背离，生动的说明了钱在金融体系里空转，而没有流到实体经济。

因此，地道战的关键，除了隔离房地产，还要打通特殊地道，让钱顺畅流到实体经济。

这段时间，利率改革明显提速。央行二季度例会、国务院常务会议，都剑指利率并轨。

利率并轨的要义，就是打通货币的流动通道。

当前中国的利率体系有两套，一套是货币市场，主要是银行之间；另一套是信贷市场，主要体现在金融业对实体经济的贷款上。

两个市场的利率不统一，还经常背离。高层想改的就是把两个市场的利率并成一个，让利率传导顺畅，最后的结果是：降低企业的融资成本，把信贷市场的利率压下去。

而利率下降，必然挤压银行的利润空间。这将引发利润大转移。

银行的利润有多厉害？

所有上市公司的利润，银行占了近一半。

如果加上银行之外的其他金融业，其利润占整体经济利润80%以上，美国该比例仅为20%多（麦肯锡，2016）。

工商银行2018年利润是2987亿元，而BAT三家利润加起来才1664亿元，几乎只有一半。

非常恐怖。全部企业赚的钱一多半都在银行那里。如果加上房地产企业，更恐怖，全中国的利润大头都在金融地产了。

地道战的另一重含义，就是利润大转移，把金融地产的利润挤压出来转移到实体经济上。

一业抑，百业兴，这笔账怎么算都划得来。跟减税是一个道理。

只是，这背后要涉及诸多利益大调整，并非易事。

与此同时，一件资本市场的大事在6月登场。科创板作为最高层亲自抓的工程，本意绝不在于证券市场层面，而是搭建资本与实体经济直接连接的通道。

这是地道战重要一环。

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长久以来，我们的发展模式是：

经济下行—刺激放水—启动楼市—拉动上下游—复苏

这招屡试不爽。

房地产也因此被称作夜壶，一急就拿来用，而且对拉动经济确实管用。

但副作用也大，不仅是有泡沫风险和债务风险，而且挤压了消费挤压了其他产业。

它本身就如一个巨大的黑洞，吞噬了一切资源资金。

这场史诗级的地道战，就是去黑洞化，告别房地产拉动模式，是经济模式的革命性转变，是资源大转移，利润再分配。

没有一个大国可以靠房地产拉动立国。这场战役，某种程度决定了未来。

从这个角度来看当下房地产收紧，才会有深刻的认识。

这两天公布的二季度数据来看，这场战役的后果在显现。

房地产被压下去了，投资、销售在回落。而消费、制造业数据好转。大转移见效了?地道战成功了？

没那么简单。

从最近公布的金融数据来看，社会融资尽管总量上去了，结构仍有问题。企业短期贷款多，中长期少，表明金融机构仍不太愿意把钱往实体经济放。

战役远未结束，房地产收紧不会是一个短期动作。

要真正完成这场战役，房产的收益率得下降到平均水准，否则依然是一个黑洞会吞噬资金资源。

房住不炒的本质，就是让房产成为一种平庸资产。

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目睹一场史诗级的地道战在中国大地上演，它将重构财富逻辑和游戏规则。

它带来的影响有以下几个。

第一，赌刺激政策、赌大放水的投机逻辑发生动摇。

这个投机逻辑的方向主要就是炒房，赌一放水就会重启楼市。

有段时间，一旦中美传出冲突加剧的消息，房地产股票就会涨；

（华为孟女士事件曝光，市场对中美谈判悲观，房地产表现反而位居前列）

反之，局势缓和就会跌。主要逻辑就是赌局势紧张，经济压力大，就会重启楼市。

（阿根廷G20中美达成暂时休战协议，A股利好走强，但房地产在所有板块中垫底）

而地道战的核心在于，经济不好确实会逆周期调节，会放水刺激，但不会再让水往楼市里流。

有人问，楼市的压制会到什么时候？暂时见不到头，经济越不好，政策越宽松，楼市的控制可能就越严。

除非，发生重大冲击和经济下行风险，那是考验中国是否真正告别房地产拉动模式的试金石。

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第二个影响，楼市严控后，社会上的钱会往哪里流，成为一大悬念。

一部分钱会流向实业等领域，一部分还会专注于房地产。

暴击现象会增加。

由于楼市限制全面加码，如果什么地方出现口子或机会，资金会蜂拥而至，很短时间内成为热潮，形成暴击。

同时，地道战战役绝不允许让楼市形成过强的财富效应，露头就打，哪里热了，马上就强力摁住。交易暴击，调控也暴击。对于投资者来说，如果不抓住一瞬间的机会，窗口马上就会被调控关上。

近期的苏州楼市，就是暴击现象的典型。

未来这一现象不排除在其他地方出现。

比如粤港澳大湾区，珠海宣布政策放宽后，马上涌进了大量资金，交易大涨。

这个机会，会不会被楼市调控迅速关上，拭目以待。

在地道战的大背景下，投资者就是在进行一场与调控政策的赛跑。有了机会窗口，不仅要判别回报的大小，还得警惕过度犹豫而让调控堵住上车通道。

这会加快资金在机会点快速汇集。

整体冻结与局部暴击，将是未来楼市的基本景象。苏州案例可能会多次上演。

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钱是最敏锐的。热钱对于趋势和机会的超强嗅觉，我从来不敢小看。

股市中经常靠一个名字就会被热炒（川普大选获胜，A股“川大智胜”莫名其妙大涨），楼市的热钱不太一样，它的流向建立在真实的趋势变动和预期之上。

即使被很多人嘲笑的丹东热炒，它其实亦有坚实的逻辑：一旦朝鲜开放，带来的资源资金涌入是几何级的增加。

而朝鲜开放，拉长时段看是大概率。最近朝鲜新修改的宪法删去了“先军思想”。金正恩发表演说时指出，朝鲜面临的中心任务是把国家的一切力量集中于经济建设。

资金眷顾的地方，以变化概率作基石，比如苏州之于长三角一体化，珠海之于大湾区建设，西安之于人口的流入。

我们要观察热钱的去向，它一定有理由；但同时在热钱的累积后期，也确实有风险和泡沫。

因此，把握热钱的方向，踩准热钱的时点，这是最正确的策略。

在国内楼市确定性严控的背景下，我们可以看到，聪明钱的一个流向，是静悄悄地流往东南亚。

如果你深入了解一下，这后面包含了一个非常牛逼的认知。

大国博弈之下，东南亚几乎是唯一受益的区域。

很多产业迁移的首选地是东南亚。而且在这里，中国另一场比地道战更重要的战役——一带一路在展开。东南亚是一带一路重点中的重点。

一带一路对于中国来说，是要建立有别于“美元—全球产业分工”体系的另外一套体系。

全世界有密集的年轻人口优势，有稍微一发展就大变样的变动红利，又有地缘优势的，只有东南亚了。另一个是非洲，但地缘和文化优势不如东南亚。

前段美国加息周期，是对东南亚新兴经济体的一个考验。

历史上，每逢美国加息，总会出现全球性的幺蛾子。美元回流，引爆新兴国家的外债和外储，进而引发金融危机，98年东南亚金融危机是代表。

而这次加息周期，东南亚被证明成熟了。国外主流机构研究说，其抗风险能力大为提升。加息周期，这次出事的是阿根廷，土耳其等国家，没有东南亚。

而大国博弈一开战，越南对美出口大涨40%，这是惊人的红利。

很多资本开始往东南亚走，有风险投资，也有房产投资。

而房产热钱，概括来说到东南亚掀起了三波热潮。

第一波，泰国，去抓东南亚成熟区域的红利，人流、钱流涌过去不少。

第二波，柬埔寨，去抓后发区域的红利，这样的区域稍一发展稍一投入，改变巨大，红利立马看得见。

第三波，菲律宾，还没形成热潮，但苗头正起，去抓产业转移和价格洼地的红利。据说先行杀到的投资人闷声获利，不贪的话每年20%以上回报妥妥的。过几天我准备去一线现场看看。

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这就是我们正在面临的巨大变化，总结起来就是两句话：

1. 中国的发展模式真的在变，财富逻辑也真的在变，老玩法老思路必须调整。

2. 聪明钱已经在行动，顺应趋势，寻找新路。