什么是房地产？

　　交流时谈到了房地产的定义，经常混在一起的房地产应该可以从三个层面理解，即房、地、产。

　　其中“房”是指建设在基地上的建筑物或者构筑物，这个“房”构成了人们工作、生活和娱乐的空间，提供了人们所必须的机电系统。

　　“地”：是指建设所必须的基地。

　　“产”指的是通过经营“房”和“地”，给社会、企业和消费者带来的收益。

　　打造房地产价值

　　曾经黄市长就讲：重庆的房子比一线城市不差，为什么重庆的房子，价格却不上去？

　　黄市长强调的就是房地产价值的形成，房子是价值的基础，在硬件上，无论是其户型、立面只能部分影响房地产的价格，并且经常是很小的一部分。

　　土地的价值对于房地产价值影响更大，地段讲的是“基地”在全市版图中的位置和影响。项目外部的土地价值对于房地产的价值影响更多，政府在项目外面铺一层教育就提升了一层项目的价值，在项目外面再铺上一层卫生、科学、艺术…都会提升项目的价值——房地产的价值，更多是在项目之外的，这和功夫在诗外的讲法是一致的。

　　而“产”的意义更加重大，如果项目能够带来就业，能够持续地创造税收、创造GDP，项目价值就会更高。

　　挖掘

　　早年间的开发是卖产品，是以“地”为基础强化“房”，卖的是产品；如今开发要深度影响和介入人们的生活，“房”的要素就成了必须和必要，结合“地“和”产“形成产品和服务的双轮驱动。

　　房地产开发就是要组合房、地、产三个要素，以求形成价值的最大化，至少是在同样去化设计的情形下，形成价值的最大大化。