12月26日，华发外滩荟78套洋房，被一抢而光。
没错，就是那个位于汉口外滩青岛路的项目，能将100多年历史娓娓道来的洋房。
此次推出的78套洋房，毛坯备案价每平米57750元，是目前武汉最贵的毛坯备案价住宅。最高成交单价每平米66413元。最便宜的平层640万左右，最贵的复式洋房2067万元。
说到这里，你可能会唏嘘这让人一掷千金的豪宅，到底“贵”在哪里。
先别着急看房子，这些房子的主人比房子本身更令人咋舌，毕竟有一位神秘买家，一手拿下一栋楼8套房，总价1.5亿元。恐怕今年最凡的凡尔赛文学，也不敢这么写吧。
可以说华发外滩荟，完全是武汉楼市的“另类表现”：
为啥全年只卖78套？
为啥总价破千万，还会一抢而空？
买走他们的，到底是什么人？
一连串的问号，等待破解。
01
说起洋房，我印象最深的是有一次出差到上海，在淮海中路附近，看到的界面观感，和汉口外滩感觉很像——红顶的房子，梧桐树街道，路边的Art-Deco地标建筑，有种年代穿越的错觉。
在淮海路上，一个转角误入思南公馆，一排排老洋房，像一个露天建筑博物馆。
据了解，那里的一套洋房一年租金550万元。在上海，买得起老洋房的人，不过200人。这些老洋房的主人，都是上海滩的“人物”。
与大上海一样，大汉口是国内最早出现洋房的城市。这些有着百年历史的房子，就是建筑中的古董，一直是藏品级的存在。
他们的买家也有着收藏家一样的诚意：有人为了入手一套华发外滩荟，非常执着，市场上各种豪宅陆续加推，他们都无动于衷。耐心守候一年多，一旦出手，不满足只收藏一套。此次卖出的78套洋房中，有人一次买入8套一栋楼，耗资1.5亿元，也有人一次买入10套，多数买家一次买下两三套。
华发外滩荟拿到最新备案价，单价5.775万元，成为目前武汉豪宅的“天花板”。如今，它站在武汉豪宅鄙视链的顶端。从此，武汉的豪宅分为两种，外滩荟与其他。它是奢侈品一般的存在，即使价格最贵，但依然被追捧。
华发外滩荟这一期售完后，下一期预计最早到2021年年底上市。
02
有人质疑，华发外滩荟，为什么一年只卖一次房子？
去年年底卖42套，今年年底再推78套，莫非豪宅也搞饥饿营销？
这是外界对华发外滩荟的一大误解。
项目坐落的位置，是汉口历史风貌区，是武汉打造“长江文明之心”的重要展示区。整个风貌区由沿江大道—江汉路—京汉大道—黄浦大街围合的区域构成，项目所在的青岛路片是武汉现存的文物保护建筑、优秀历史建筑保留最为完好、最为集中的区域。
对于这片土地，不仅只是建房子这么简单，地块上的文物建筑要保护、修复、活化或平移，整片区域要做到保护与传承并重，改造与提升并举。
4月19日，武汉市发改委批复汉口历史风貌区旧城改造项目可行性研究报告，总投资144亿元。这系列改造将真正让老旧街区“变活”，焕发新的生命力。
11月初，《汉口历史风貌区实施性规划》发布。根据规划，巴公房子等一批百年老建筑，将打造成标杆性文化场所，重现昔日风采。
在此基础上，规划提出将汉口历史风貌区打造成世界级人文时尚片区。11月28日，巴公房子保护性改造项目开工。计划2021年完成改造并投入使用。
目前，江岸区陆续完成了黎黄陂路步行街、中山大道、江汉路步行街等一系列环境综合整治工程，东正教堂、平和打包厂等众多历史建筑重新焕发生机。
从上述系列动作中，可以看出武汉对汉口历史风貌区的重视与大手笔投入。
华发对这片土地的态度，既敬畏又审慎，建筑限高在24米内，总共只有200多套房子，不只是项目本身的精雕细刻，更要展示出土地原有的风貌气度，不拿出完美可行的方案，绝不轻易动手。预计华发外滩荟项目周期4年多时间，平均每年供应新房60多套。未来两年里，每年一两次开盘，货量依旧很少。
小众化，非量产，非主流，是华发外滩荟的独特标签，与其他大众流量豪宅是两种流派。业内也不以销售套数、销售金额，作为评判这类豪宅“卖得好不好”的依据。在一线城市，一些塔尖豪宅像华发外滩荟一样，一年也就几十套的成交。
好比一只爱马仕Birkin，小众，高端，限量，排队的人很多，得到的人很少。
03
汉口外滩的洋房少，能有独立产权出售的更少。78套洋房，由于很多人不止买一套，实际上买家只有四五十人。
武汉豪宅众多，为什么他们瞄准了这里的洋房？
与几位买家聊天以后，我大概总结为三类动机：
首先，还是那句话，豪宅买家其实很务实的，资产保值永远是房子的重要属性。
当前的经济形势依然困难，金融市场到处暴雷，实体经济的日子并不好过，几乎陷入停滞。此时，全球货币放水时，财富人群手中的货币加速贬值，迫切需要寻找资产避险的方式。
在华发外滩荟，一套327平米的洋房，总价2000万元左右。他们只用一两套洋房，就能简单快速沉淀手中的现金资产，而不用找很多的房票，或者像深圳一样找人代持。他们中很多人是从深圳、上海等一线城市而来，或有海外生活背景的买家。他们与武汉之间有着某种联系，用上海的眼光看汉口外滩；他们在海外生活时，对这种英伦建筑，情有独钟。
在“房住不炒”的时代，财富阶层手中的房票也很稀缺。2020年对于大多数人、大多数企业，是最糟糕的一年。但对少数塔尖财富人群来说，他们受到的影响很小。对他们来说，买核心区的核心资产，是相对靠谱的投资方式。
第二，具有家族传承的价值。
对于财富人群来说，他们并不缺房子，但可能缺一套值得“传家”的藏品。
从前大户人家传给子孙的房产，一定是有文化沉淀的。汉口外滩的洋房，曾经是叱咤风云的名人生活过的地方。洋房、报馆、书局等高级职员，在前面的办公楼工作，在后面的住宅里生活。“棉花大王”黄少山投资的咸安坊，就是当时的高级住宅区。景明洋行、东正教堂、英文楚报馆、圣教书局、平和打包厂等，是不可复制的英伦建筑。还有圣教书局，当时全国80%以上的圣经在这里印刷……
这里可以讲出太多故事，是武汉看世界的起点。
如今的汉口外滩，也是武汉最有实力的一批人生活的地方。这里过去100多年的历史与故事，是这些洋房之外的附加价值。这样具有收藏价值的房产，是大户人家作为家族资产传承，留给子孙后代。
这种有文化味的洋房里，才有可能三代培养出一个贵族。
第三是抹不掉的洋房情结。
在汉口内环的中心，低密度的生活，是很多有钱人向往的。
特别是民国风的洋房，是很多人儿时的回忆。从小在洋房边长大，梦想着自己能有一套这样的洋房。
当前市场上，这样低密度的洋房、别墅，多在郊区。能在汉口最核心的地段，有一个私密的院子，或者一个大露台，家门口就是文物保护建筑，生活在一个鲜活的洋房博物馆里。
这里像北京的四合院、胡同，上海的石库门、新天地，福州的三坊七巷。当别人作为游客仰望这里时，你却是这里的房东。当别人在街上打卡拍照时，你在阳台上将游人当风景。
对很多老汉口来说，在小院子里种点花花草草，晚饭后约着街坊到江滩走走，这样闲云野鹤的日子是他们想要的。买一套汉口外滩的洋房，对他们来说，是圆了一个梦。
04
未来5－10年，武汉塔尖豪宅的单价要破10w+，这是我对未来的预测。
在武汉作为一线城市的基础上，我再做一个大胆猜测。
武汉的人口破2千万，经济总量破2万亿。这一直是武汉的“小目标”。一旦这个“小目标”完成，武汉的塔尖豪宅的价格，是当前售价的两倍。武汉正在快速冲刺这个“小目标”。
这条理论仅适合塔尖的头部豪宅。华发外滩荟，位于武汉内环核心，未来将是武汉第一批10w＋的豪宅。
从城市的高度看，100多年前，这里是大汉口对话世界的窗口。100多年后，是大武汉再次对话世界的前沿。我个人觉得，汉口的外滩荟，就是上海的思南公馆。两个地方有太多的相似。
从住宅用地的角度看，汉口外滩，是一个新房将绝版的区域。
在汉口历史风貌区内，很多修缮的建筑的用途，将是商业服务性质。唯一的居住区，就是华发外滩荟的周边。等两三年后，华发外滩荟售罄时，这里恐怕将再无新洋房上市。对那些喜爱收藏洋房的买家来说，这样的洋房就是绝版。
从生活场景看，大隐人群将生活在城市中心的洋房里。
汉口外滩的洋房，有人是用来作为第一居所，在这里享受慢生活；有人是家族多套购买，一个家族住在一起；有人打算作为公司的会所，接待重要贵客。
从外滩圈层上看，小隐隐于野，大隐隐于市。外滩圈层的价值，也是这个项目给买家们附加的一条价值。你的隔壁，就是海归二代、珠宝专家、实业大亨等，他们将在外滩创造下一个传奇。
这种稀缺的外滩圈层，将成为财富人群的实力朋友圈。
［后记］
在武汉豪宅界，华发外滩荟与武汉天地很像。
他们都让武汉等候时间相当长，他们都在曾经的外滩租界区，都要对区域活化新生，他们都一年只卖一次，出货速度非常慢。
不同的是，武汉天地是滨江高层住宅，华发外滩荟是外滩洋房。
对财富人群来说，他们真喜欢一件东西，不会在意时间，愿意为它等待。
这样的豪宅，对于普通人是高不可攀，对于财富人群，就是日常生活而已。今天他们豪掷千万买外滩洋房，是在收藏汉口外滩与梧桐树下的洋房。想买新款，大概要等到明年此时。
所以，买华发外滩荟这样的洋房，除了有钱外，还要有缘、有耐心。在1200多万人口的武汉，200多套洋房，100多个买家，注定是极少数人的宅子。这些外滩的洋房，不过只属于100多位主人。
文｜杨光华（地产写字人）