文旅小镇、田园综合体策划关键词

　　一、文旅小镇、田园综合体关键词 

　　文旅小镇五大特征

　　1、规模小，开发规模介于2平方公里到5平方公里之间。

　　2、人口聚集。一个小镇能容纳一万人左右，不包括游客人数。 

　　3、配套完善，具备教育、医疗、生态、生产、服务等多元功能，能满足当地城镇人口需求。

　　4、旅游业是重要的产业支撑，通过“住、购、食、娱”等元素的建设，来促进小镇经济的发展。

　　5、具有浓厚的传统生活气息，体现一种传统生活的聚集。

　　城市与乡村的空间有机穿插

　　生产、生活、生态间有逻辑的融合共生

　　田园织底+核心锚固+生态链接+有机融合

　　尊重土地尊重自然城乡融合环境生态有机生长

　　发现纯净小镇

　　了解当地的文化资源是否与项目相匹配，做好资源甄别工作

　　文旅小镇的四大战略规划

　　二、文旅小镇的企业性质、资金、资源、政府政策

　　1、企业性质国企还是民企

　　2、企业资金充裕还是短缺.

　　3、企业的社会资源以及政府资源

　　4、政府对企业减税、资金扶持计划等优惠措施。.

　　三、文旅项目的商业模式

　　1、企业通过长期运营获得利润，盈利方式包括商铺租金、门票、餐饮等。

　　2、企业通过销售地产实现短期高盈利，缓解企业资金链紧张等问题。

　　3、即整个项目全部转出，盈利方式为土地差价。

　　4、即长期运营和短期销售相结合的战略规划，在这一模式下，长期运营为企业主要盈利方式，短期销售为次要盈利方式。

　　四、造景方式

　　1、建设主题公园

　　2、挖掘当地产业 

　　3、聚拢多种生活方式或者生产方式、自然资源形成小镇

　　五、小镇的发展性

　　包括居住冲动、投资冲动、消费冲动等。投资冲动需要把握价格原理，居住冲动需要考虑产业发展，比如特色商业、农业、旅游业、文化产业等等；消费冲动考虑稀缺属性。注意要把一产业三产化，推动农业向休闲观光农业发展。居民融入小镇，实现自身发展。

　　六、文旅小镇的基本要素

　　有文化建筑以及文化载体、居民生活配套、学校、医疗、教育等

　　七、可变动的硬件设施

　　主题乐园、生态园、酒店、生活场景。

　　八 、功能区面积配比

　　视项目具体情况而定

　　九、财务论证流程

　　资金来源及运用：

　　1、自有资金

　　2、地产销售收入

　　3、运营收入

　　4、资金收入

　　5、投融资模式结合

　　现金流量分析：

　　1、财务净现值

　　2、财务内部收益率，高于外部贷款利率。

　　盈亏平衡分析：

　　即资金在项目某特定阶段实现盈利或者亏损。

　　敏感性分析：

　　项目价格提高或者下降时对市场及盈利的影响，即项目对这个指标的敏感性。

　　十、产品形态建议

　　包括住宅、商业街、酒店、客栈、商务等产品形态 。

　　十一、规划建议。

　　项目建筑风格建议，规划示意，功能区选址，业态分布建议，动线建议，公建配套建议、建筑位置布局等

　　蔡律  2020年 2月14日