文旅康养项目的市场开发突围（8月31日）
把文旅康养当成住宅地产区开发销售，这种传统做法早就被淘汰了并终将会被淘汰，具体参见春宝的文章《房地产投资分析：从关注产品到打造圈层》。
把文旅康养项目当成商业地产开发，做成以会展支撑、以文化搭台，以贸易唱戏的旅游购物节，更是有悖于文旅康养地产的本质，因为商业注重的是快节奏高效率，游客急匆匆地来急匆匆地走，虽然可以收到暂时的人气支撑，其过浓的商业氛围也使得可以开发的广度与深度终究会成为制约发展的瓶颈。
把文旅康养项目做成跟影视拍摄主题公园结合，成功概率就更低了，因为如此这个文旅康养项目就会沦落为某个大IP的附属产业，即使如迪斯尼、环球等巨头在后面支撑，有政府慷慨地拿出土地和媒体宣传资源，都难以形成长久的发展态势，假如不能跟其他相关产业进行产业与模式进行有机的融合，也很难取得质的飞跃和常态化发展。
春宝认为就如住宅就是住宅，商业就是商业一样，文旅就是文旅，康养就是康养。所有的基因都仅仅是陪衬，最为核心的基因应该是停下来，慢慢体会其中的魅力，在整体思路上要以平台化经营，信息化管理、资本化运作为核心，通过立体化多层次的宣传，让更多的陌生人成为游客，让游客成为会员，让会员成为宣传员，让宣传员成为团队长，纳入统一的信息系统管理，建立长效机制，让每个人都能清晰地看到其付出所得到的增值。
假如我们把文旅康养做得商业化过重，就会变味，不仅很难取得预期的商业效果，而且会失去文旅康养这个主题的根基。在寻求跨界营销的时候，我们存在一个认识上的误区，认为做什么不像什么，做跨界整合才能有更为长足的发展，虽然如此，但是当你做得不伦不类，让别人反而难以识别你的真实标签，这就是弄巧成拙。
文旅康养如何与商务创业孵化相挂钩？春宝认为，虽然创意策划讲究跳跃性思维，甚至需要创新思维与逆向思维，但很多事情不能过于牵强，其实即使挂钩也是以休闲和生活为主，追求更高的生活品质，让所享受的服务作为难以忘却的桥段或者细节，让自己记得那些美好的记忆。
文旅康养项目，重要的是面向生活的服务，比如亲子乐园，理疗中心、美食中心，在不动产的产品规划上，尽量少提供住宅，即使是居住性质的，也是以公寓或者酒店为主。商业规划尽量不往高层建筑发展，最多设计四层，最佳是3层以下，避免出现低效率的不动产开发。
商业街需要以带顶的设计为主，这样不仅不会因为气温和天气的变化而影响到商业店面的生意，而且可以给游客提供休息纳凉的场所，提升其商业价值；到晚上可以提供音乐喷泉以及短视频的播放服务，在确保安全的基础上，二层可以设计成为可以躺下观看的电影座椅模式。
在运营模式方面，所有不动产都可以采用“以租带售”模式（注意，不是“以租赁方式代替销售”，而是“以租赁经营带领人气支撑销售”），以经营为根基去承载产权投资的价值。
业主可以是“百里挑一”，也可采取有限合伙模式，将产权与经营权分拆销售，设定产权与经营权的基本标的，产权方从经营权的拥有方那里获取经营回报，经营权的拥有方从租户那里得到收益。而租户可以从团队长那里得到收益，换句话说，团队长可以“认领认购”场地的相应时间段的使用权。
经营与投资可以是个体行为，也可以是团队行为，作为投资方，可以拿出一部分资金去做招商宣传。
基本所有的商业项目运作80%以上都面向女性与孩子，但又需要对男士有基本的尊重，甚至给足了男士的面子，就会吸引他们更多地携带家眷来。那么男士的面子不仅仅是热门游戏、商务氛围、数码科技，健身而且包括专业而温馨的专业服务。
更重要的是要成为真正的平台，就需要舞台化、加强参与感与仪式感，与其独乐乐不如众乐乐。在经营过程中，就需要多设主题、多设奖项、多搞颁奖典礼，多聘用专职与兼职的摄影摄像人员、文案与短视频创作人员，为他们提供形象展示平台。以工作和传播的效果来换取积分，用积分换取荣誉和礼物。荣誉称号也做到“男女有别”，男士充满阳刚之意，女士充满阴柔之感。
如果仅仅是每个人享受3天的旅行，那么需要用一些东西填满时间。
在其中，游乐项目并应该是主要内容，即使游乐也需要尽量避免诸如海盗船、过山车之类的刺激性的项目，其主题也不应该是单调乏味的内容，而应该是打卡换取积分，比如跟影视娱乐栏目结合，与教育成长类的项目结合，举办参与型强的体育比赛以及游戏项目。而既然要突出生活的幸福感，就必然免不了婚恋青春的主题，如此，找到被大家追捧的IP就成为重要的先决条件。更为重要的是让大家都有参与感。
我们需要以专业定位为基础，以专业实现为目标，不拘泥于形式，以散文的方式去书写浪漫的画卷，但是现实不是散文，更不是诗，生活不能没有文化，毕竟文化本身构不成生活，而且生活中的文化占比越重，就会让人感觉越是不接地气。
一个平台需要不同的角色，因为不同的角色会带来不同的资源，分担不同的职责，但不同的角色所需要满足的需求也不同，即使可以彼此满足，彼此整合，但是那需要建立在更高层面的理念与水准的基础上，至少你起初的目的不应该是赤裸裸的金钱与物质回报，即使是以物质与金钱回报为目的，也不应该是满足你自己，而更多的是满足别人的，至少是按照顺位关系，把自己尽量往后延迟，而不是急不可耐地与人争利。试问你能支撑多久呢？
商务讲商业逻辑，核心目标是财务数据；休闲讲生活品质，需要去商业化。其实就是提升自身的吸引力，当目标客群可以有充足的理由多停留一段时间，并让那段时间更充实，更有价值。需要把速度慢下来，比如进行某个话题的深入研讨，创意方面的头脑风暴，或者是营造一种独特的氛围，让他们“乐不思蜀”，那么是什么样的东西会有那么迷人的魅力呢，在项目投资运营之中，这应该是核心中的核心？
自然资源需要被保持，游客也可以成为推广宣传员，形成两级分销机制，把当初的钱收回来。这就意味着需要有强大的会员管理系统了。
假如可以设定不同的定价机制，就可以让游客尽可能多停留几天，比如设定3天的价格，第二个3天的价格自动打80%折，第三个三天的价格自动打70%折，第四个3天的价格自动打60%折。或者是第一个五天的价格自动打85%折，第二个五天的价格自动打75%折，第三个五天的价格自动打65%折。
当然，也可以用递增的方式给他们提供精美的礼品，免费的！
贾春宝
2020年8月31日星期一