往事不堪回首

刘兄连续做了十余年文旅地产，地域从北到南、公司从中到大、种类也从景区做到了小镇，几乎全都有所涉及。

令人遗憾的是，这些公司和项目的状况都不甚理想，运营状况堪忧，赔本是标配，甚至有的项目运营较差把公司弄到了半死不活的地步。

原因探讨

事实上，小镇多数在边远地段，多数可以纳入文旅地产的范畴。

包括小镇在内的文旅地产，都可以套用一个生产、生活和生态的模型，用这三生要素来考量：

从规划的角度思考，比如40%的生活(即居住类)、30%的生态(即旅游类)、30%的生产(产业类)，加总就构成了100%。

如果要素足够充分，生活、生产和生态三生的要素组合可以达到200%，就形成了饱和攻击，项目的“活”、甚至“火”就根本没有问题。

如果三生要素不足，生产、生活和生态要素无论如何叠加，都达不到100%，项目就几乎必定失败。

文旅项目缺少内容、缺少要素、没有IP，难以成功就是必须的。

运营终究是难题

文旅项目开发过程中，绝大多数项目的销售物业现金流不能覆盖自持物业，开发难题是胎里带来的。

事实上文旅地产的运营绝对是个验收克服的难题，面对着追求高大上、投入较高的文旅项目，其收入几乎是可以预测的，都不用考虑疫情的影响，其利润难以覆盖财务成本，甚至项目收入都难以覆盖财务利息，窟窿是越来越大。

文旅项目理应放弃贪大求洋，要放下身段从实际出发，算帐第一。