讲师：张京宏
时间：2021年4月27日星期二
整理：许怡静
钟书记、魏主任、大家好：
最初你们联系我，是希望讲《资本论》，作为党史讲座内容名正言顺。但让你们做了一个调研，在座的几百人几乎没有完整读完《资本论》第一卷一遍的，就更不用说前三卷全部读完了。后来会议室和十几个代表沟通，你们问的最多的不是党史，而是房价和走向。因此，我决定以党史的房产产权政策历史为主线，讲讲房价和金融、土地、人口、教育的关系。在当代具体的现实事物中分析，运用马克思主义的立场、观点、方法，深入浅出，也是好的。
2019年元月，在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班的开班式上，中共中央总书记习近平发表重要讲话，指出要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。总的来说，还是要坚持“房住不炒”的基本思想不动摇。
我们回忆一下建国以来的房产发展历史。
1949年建国以后，中国共产党取得了政权，逐渐在国内实行二元化结构社会体系的建设，就是农业和农村，以及工业和城市。剪刀差的方式的主要目的，是快速发展工业和国防，夯实新中国的工业经济基础。经过了差不多50年的发展，到2000年左右，中央开始部署工业反哺农业农村的行动，二十年来取得了显著的成果。到2020年底，我国宣布精准扶贫取得成功，许多贫困县和贫困户都摘帽，社会主义市场经济的发展进入了一个新的起点。当然，这个过程中是否存在问题呢，肯定是有的，世界上本来就没有十全十美的事，上周中央电视台采访陕西洛南扶贫的后续情况，发现有些脱贫项目纯粹是为了应付上级检查，村里建造的五保户养老院五保户就进去住了三天，然后又出来了，因为没水。建造的水龙头放不出来水。目前陕西省已经成立调查组，在调查此事。这么大的国家，八千万人口精准扶贫的大事业，其中出现个别弄虚作假、应付检查，也是正常，发现了就要严肃查处，这才是马克思主义和习近平新时代中国特色社会主义思想的实事求是的体现。有问题就面对，解决。实事求是。只有这样，马克思主义和习近平新时代中国特色社会主义思想才会在全社会取得更大的信度。
二元化结构的社会在起初的时候，房产方面农村是集体所有制土地上农民自己在宅基地上修建房屋，自己居住为主，不进行市场化交易。城市的工业经济采取的是国有经济为主体，实行分配住房的政策。这些政策一直延续到朱镕基总理启动国企改革才逐渐发生变化，逐渐有了商品房的概念，就是现在我们说的城市人要自己买产权房的时代，农村宅基地基本没动。
所以从1998年商品房逐渐在全国推广发展开始，以上海为例，房价如雨后春笋暴涨。2000年前后上海七宝区域房价就两三千块钱一平方，大家都嫌贵，到2004年前后房价就涨到四五千块钱一平方，大家还嫌贵。现在到2021年，上海市区比如徐家汇房价均价十万以上一平方，大家仍然嫌贵。有人问了，说那今后房价是否还这样疯涨呢？未必。
马克思主义政治经济学主张从社会人和整体方面研究整个社会，从生产和供应的角度研究社会，而西方政治经济学特别是西方经济学则主张从消费、从需求和消费者效用的角度研究经济行为，是存在区别的。马克思主义政治经济学主张社会总供应（AS或Y）决定社会总需求（AD），和古典西方经济学的萨伊定律的观念接近，即供决定求。社会进步和经济增长主要是商品和劳务的生产供应能力所决定，这也是曼昆经济学十大原理的第八原理。曼昆是美国哈佛大学经济学教授，其经济学十大原理的第八条原理原文意思是说，一国的生活水平，取决于它生产物品和劳务的能力。曼昆还举例说，2008年美国人均收入47000美元，尼日利亚只有1400美元。造成贫富差距的根本是生产率差别。
综合上述不同的研究视角，我们研究现在的中国房价，也可以从几个方面分析。我们可以概括成一句话：短期看金融，中期看土地，长期看人口，人口看教育。
以上海为例。房价的短期信号和金融相关，包括信贷政策，贷款利率，首付款比例要求等。中期看土地供应情况和政府规划情况，包括商品房、廉租房、保障住房等的政策情况。长期看人口。从长期看，房价在土地供给既定条件下决定于人口的需求程度。人口对商品房特别对大城市和超级大城市的房产需求又决定于人口的教育程度，因为教育程度影响着人口的迁移准入。以上海为例，外地人想到上海工作并落户，上海有个居住证积分制度，其中教育部分占了决定性的比例，重点本科、研究生对应的落户打分分值是不同的。
我们从两个极端看房价。先看黑龙江的鹤岗和甘肃的玉门。大家知道，黑龙江鹤岗之前产煤炭，人口多，后来没煤了，人口大量流失，鹤岗大量楼房空置，人口最少时候，每平方价格就两三千块钱。甘肃玉门也是，最早产石油，一度玉门油田的石油产量曾经高峰时期占全国石油产量的90%，后来没石油了，人都走了，相当一部分石油工人去新疆哈密，那里有吐哈油田，玉门油田人去楼空，从最好时候的19万人口的城市变为不到两三万人的空城，人口最少的时候最便宜的房价不是说平方，不说一平方多少钱，说一套（两室一厅）是三千块还是五千块钱，最便宜的时候一套卖两千块钱也有。这就是人口在长期的房价上的决定作用。没有人口的话，房产一文不值。当然玉门这几年因为政府有政策，鼓励引导农村人和外地务工人员到玉门去，现在房价因为有人口的涌入，玉门新城一套房子（两室一厅起）价格已经从最低潮的两千块钱一套涨价到4-6万块钱一套了。这也是人口对房价的反作用。
价格是由供求合意共同形成的。在一定程度上，人口的流入，又取决于政府的政策。这个意义上讲，房价某种程度上是一种制度安排。
学区房是人口价值的延伸表现。为了后代获得较好的教育资源和入学资格，大城市比如北京上海开始竞争学区房，比如上海黄浦区，一二十平方极为破旧的老小区的小房子，因为是在某个学区，销售价格可以达到三四百万乃至更高。在这个房价构成中，比如算下来20万块钱一平方米的价格，有可能90%的价格都是溢价所得，供小于求导致的结果。
当然有些学区房是因为招生政策导致的溢价。比如有的地方，某个附中很有名，是因为之前该附中有在全市招生的资格，通过考试招收了全市最优秀的生源，导致升学率高，但升学和入学政策改变，特别是招生政策改变后，这些附中未必再那么好，几次考试下来，周边的学区房房价扑通一声，跌得找不到家了。这种情况各超级大城市都有。
在党中央“房住不炒”基本政策下，投机炒房的收益和过去高速发展时期是不能相比的。大家是不是炒房，要根据所在的城市、地区、地区GDP、城市规模（一线还是五六线县城）、经济实力等决策。一个地方房价是不是暴涨，在中央政策调控下，暴涨也有限。但一个地方房价是不是暴跌，就看人口。凡是人口流失趋势的，房价要跌；人口流入趋势的，房价一般不会跌，供求关系和价格的关键决定因素就是人口和人口迁移性购买的刚需因素。
县城房价为什么不跌？很简单，有七八亿农村农民结婚购房的刚需支撑房价。过去我们看《歌声飘过三十年》节目的时候，有一个歌曲，李春波演唱的，叫《小芳》，歌词说“村里有个姑娘叫小芳，长得好看又善良”，现在农村人改了，“村里有个姑娘叫小芳，结婚要车又要房”，这是时代变化的真实刻画和反映。现在全国农村农民给儿子娶媳妇，买房买车都是标配，买房说的是在县城买房，现在平均县城一百平的房子，也要四五十万，装修好点的和地段好点的还要再贵些。结婚是个刚需，加上计划生育政策后遗症导致现在适婚年龄男女比例失调，男多女少，不少农村三十岁左右的男青年身高、长相、家庭条件都不错，就是找不到对象，这种情况下，房产刚需成了婚姻刚需的标准配置品，有这个需求支撑，县城房价很难跌落到三四千块每平方米以下。在县城工作的公务员要清醒，你在县城的房子的房价，是广大要结婚的农村青年的结婚购买房子的刚需支撑着的，不然你的住房和黑龙江鹤岗、甘肃玉门的住房的房价不会差太多。仅仅依靠县城公职人员买房，是支撑不起高房价的。
同样，县城的公职人员省吃俭用，想给自己孩子在省城买个房，以方便后代工作、结婚。大批县城公职人员迁入省城的刚需，又支撑起了省城的房价。以此类推，直到全国各地的人都想到北上广深等超级大城市买房，这层层的迁移刚需，构成了钢筋水泥建筑的房子在超级大城市的房价动辄一百多平要一千多万的价格。买房在中国文化中另外有个含义，就是成功的标志。父辈在县城混，到孩子手里，在省城买房、工作、结婚，就标志成功。所以房价中也包括了品牌溢价费用，就是这个家庭成功，这个家族成功。农民进县城买房，县城人进省城买房，各省城的佼佼者到北京上海等超级大城市买房，都同时购买了成功的合格标志。要跨越这个从农村到县城、从县城到省城、从省城的北京上海的阶层爬升逻辑，正常情况下只有一个渠道，就是读书考大学，考研究生，考博士，学个吃香的专业，符合留在北京上海大城市落户条件。这是目前看最快的升迁通道。
教育是人口竞争的最快捷手段。这两天大家有没有看新闻，说河南郑州一个职业学校的校长，叫郭萍，开设大脑开发课程，在正规杂志《写真地理》上发表论文，说煮熟的鸡蛋能返生后还能孵化出小鸡，引起轩然大波。这个郭萍宣传说自己在郑州大学工作二十多年，记者调查时郑州大学回应说，此郭萍不是彼郭萍，郑州大学还要追究虚假宣传责任。等等。这些大脑开发的学校，还有这些天方夜谭的、涉嫌冒用郑州大学同名同姓老师名誉的职业学校的校长，之所以有市场，看重的就是人对孩子的培养需求。
我们最后总结一下。从建国开始到上世纪九十年代中后期之前，我国城市住房基本是分配制度。从1998年开始到现在的这二十多年，是城市商品房经济和产权改革住房的二十多年，这些年房价暴涨，有目共睹，房产成了全中国人民都看重的最稳当的投资资产。但我们是社会主义国家，在习近平新时代中国特色社会主义思想指引下，既要坚持改革开放，推进经济双循环，发挥市场在资源配置中的决定作用（主要是市场决定价格），又要更好发挥政府调控作用，发挥政府在保障民生、社会保险、转移支付、保证公平、维持稳定等方面的作用。控制房价，坚持“房住不炒”，是为了社会主义市场经济更好发展，为了全体人民的根本利益，促进我国社会经济文化全方面更好地稳健进步。我们相信，在党中央的正确领导下，在习近平新时代中国特色社会主义思想指引下，我国的房价会得到符合社会利益的较好控制。（完）