这个年代，很难有项目，令人心潮澎湃。
写专栏的7年时间里，第一次用“不看不算”句式作为标题。
这一年将近过半，武汉楼市忧喜参半：三环外楼盘扎堆的区域，继续拼价格战；二环内的高端住宅，不愁客户，个别楼盘“日光”。
一位外地开发商在武汉踩过很多高端项目。他抱怨说，武汉还没有好产品。即使有些项目卖得很好，卖的是地段与风景，房子很一般。
这是武汉与买房人的悲哀吗？
武汉高端住宅对本地客户的生活洞察很少，多是复制外地的高端产品系，再降标降配。武汉的业内人士考察项目，还只能去杭州、上海、深圳等城市。因为武汉少有值得看的项目。
这一次，武汉有例外。下个月初，我们终于等到绿城CBD项目。
这是今年武汉地产人不看不算地产人的项目。从营销客关到产品研发，从操盘手到项目总，看过之后，都将各有收获。
这就是它的神奇之处。
01
这个项目很神秘、低调。从拿地到现在，没有对外发布过任何产品内容。
按照流量开发商的思维，一拿到地，高调亮相，很快出案名与展示区。而这个项目的节奏有点慢。
刘钧、杨杰两位老师去踩过盘，问过相关负责人，但问了个寂寞，打探到的有效消息很少很少。
对于这个项目，业内同行也非常好奇，“绿城行不行”。
带着好奇，我也研究起这个项目，它有很多神奇之处：
绿城会不会做武汉的顶豪；
绿城，能不能带着武汉CBD，重回豪宅第一阵营；
叠墅与高层的高低配，两种产品如何组合布局；
在价值低洼区域，操盘手如何做好叫好又叫座；
两大产品的品相如何，审美如何超越别人。
越研究，疑问越多，这个项目本身很有挑战性：
首先，项目的板块，不是豪宅第一阵营。
目前的售价，远低于二七滨江、沙湖与东湖等区域。
10多年前，天地与武汉CBD，曾经房价相差无几，是武汉豪宅头部区域。如今，武汉CBD“掉队”，CBD房价，约是天地的房价的一半。
最近一年周边的新盘售价，周边的洋房每平米3.8万元左右；普通住宅单价2.5－3.2万元不等，青年路附近的住宅，单价最贵3.6万元。
绿城CBD的定价，会是顶豪的价格？
其次，项目的地块不方正。
地块有点像梯形，临湖的一边较长，并且是北边临湖。
对于喜欢南向的武汉人来说，这里的南向阳台，看不到湖景。
这种看湖的朝向，直接影响到建筑的布局。
第三，产品的匹配难度系数高。
此前绿城在花山、汉阳滨江，都是区域的标杆产品。从外立面到内在功能，首屈一指。这一次，绿城会拿出看家的顶豪吗？
在一个房价刚3万出头的区域，绿城做顶豪吗？
如果沿用绿城在杭州的高端产品，不研究武汉人的生活习惯，难免水土不服。
这些挑战，正是这个项目的机遇。别人做不到的，如果绿城做出来了，让同行尖叫，就是成功。
02
对这个含着金钥匙的项目，全面复盘了一遍。
它从出生开始，就拥有稀缺的城市资源，用绿城的话说，“生而不同”。
懂武汉CBD价值的人，更懂这里的城市稀缺资源以及在市场上的江湖地位。在武汉CBD内，高楼大厦林立，武汉中心的城市地标、奢华酒店集群、写字楼总部集群、优质教育群、城市公园群，这些所见即所得。
武汉CBD地下，还有一座领先武汉的地下城。地下交通直达写字楼、地下管网像CBD的血管，检修便捷。这里是武汉的一座未来之城。10多年时间，泛海、华发、中城等，造了一座配套齐全的城。
从武汉高端住宅的格局上，有三个标志项目，将是武汉豪宅的黄金三角。
武汉天地，代表着长江生活；华侨城原岸（纯水岸），代表着东湖生活。还有一个就是今天的主角－绿城CBD项目，则代表着CBD生活。
梦泽湖，是汉口的“小东湖”。在武汉中心的旁边，梦泽湖公园，是武汉中心城区最大的人工湖。规划有湿地公园、科普公园、岛桥公园、湖湾栈道、飞机主题乐园等，一条长2300米、宽4.5米的慢跑绿道也在其中。
梦泽湖公园的南北两头，还有未拆掉的王家墩机场跑道。个人推测绿城CBD项目的地块，也是在老跑道之上。绿城能带着CBD“起飞”吗？
这三个项目有着相似之处：城市核心的优质地段、稀缺的自然资源，与商业、教育等高配的生活配套。
未来很长一段时间，武汉豪宅的三巨头将是：天地－原岸－绿城CBD（案名即将发布）。三个生而不同的豪宅项目，代表着三种不同的生活模式：江、湖与CBD。
所以，下半年准备出手豪宅的买家，建议最好看过绿城CBD后，再做决定。
03
再谈谈具体绿城CBD的产品。
听绿城华中的负责人讲过，这个项目是绿城目前在武汉最高等级的产品。
这个项目的产品原则是，克制项目团队的豪宅梦、作品梦，做到适合就好，并且适度引领、适度超前、适配武汉。
对于绿城CBD项目的建筑，刘钧老师说，高层是绿城那种玻璃盒子一样的住宅。而杨杰老师说，绿城CBD项目，将刷新CBD的颜值，更迭CBD的气质。
这些都是猜想与期待。
绿城很尊重客户的意见，在做产品之前，对CBD内的豪宅业主与意向买CBD的买家，做了深入的客户研究。165份调查问卷，20组代表性客户的深度访谈。
他们发现很多细小的需求：
一是，房子要有双冰箱位。除了厨房的双开门冰箱外，最好还有一个冰箱，用来单独放水果、冷饮、零食。
二是，必须有三个卫生间，双套房设计。传统的140平米以下户型，通常是主卧一个独立卫生间，再有一个公共卫生间。
三是，业主总感觉家里的插座不够用，家里还是要用移动插线板。
四是，有一个大尺度的阳台，不止是晾晒功能。我非常在意南北通透。
最好的生活方式，源自生活的洞察。在客户调研中，绿城团队发现架空层，使用最多的是老人与孩子。未来，他们的架空层，更多考虑这两类人群。
类似这样的“小”需求，还有很多很多。高层住宅的客户认为，豪宅具备的外部要素前三，分别是核心地段、优质教育配套与优质景观资源；内部要素前三，则是物业服务、园区景观和智能化与安防系统。
每一项细小的发现，绿城都将从建筑设计、户型设计与装修设计等方面，做到适配。绿城的所有探索，其实是在找到产品与武汉人需求之间的平衡点。这个平衡点是动态的，很难捕捉。
未来，这些小发现，都将成为绿城CBD业主舒适生活的一部分。很多个小发现、小改变，最终给业主一个大大的惊喜，生活的舒心。
业内与买家很好奇，绿城CBD的叠墅，做成什么样子？
此前在杭州，西溪云庐、湖境云庐为代表的叠墅，是绿城叠墅的标杆之作。
绿城调研中90%的客户不愿意买中叠。于是，他们推出的是4叠产品，上下两叠。现在的疑问是，这个叠墅，要做几个院子？
3个、5个、7个还是9个？这个竞猜题，留给未来回答。
唯一肯定的是，这个项目里的大平层与叠墅，将超越武汉的现有水平，并在一段时间内领先，成为武汉的“未来社区”。
用未来的科技与生活场景，对居住者的深层需求更细致的表达，能让他们在精神层面引发共鸣，得到满足。
这里剧透一点小道消息：
6月中旬，项目外展点将开放。高层住宅预计10月开盘，叠拼预计年底上市。
以上是我打探到的全部。很多疑问，等大家去探秘。
［后记］
一个月前，有一篇好文《一个读过书的企业》，写的就是绿城。
各种各样的园林和合院，在绿城手中复活。在一个空白的领域，他们成了标准制定者。这种工作，本来不应该由一家公司来做的。
玫瑰园确定了现代“深宅大院”的规制；江南里截取了京杭大运河最美的一段，把商贾园林做到极致；西溪云庐甚至开始钻研住宅外的空间，将巷道空间做到了极致......很多人第一次见到绿城造的合院，都会感叹：这才是中国的房子。
宋卫平自己说过一句话，其实给绿城做了最好的总结：绿城还算一个读过书的企业。
在武汉，绿城也是这样一家读过书的企业。在调研中发现，大概有两类人打算买CBD项目。
一类是生活在CBD多年的老业主。他们是武汉的第一批富裕阶层。他们打算换房；另一类则是为了绿城，准备买到CBD的一批人。他们年轻，对时髦、潮流与科技等有着自己的独到见解。他们希望绿城CBD，也与众不同。
没有照搬标准产品线的绿城，将为CBD定制一个原创产品，包含美学与涵养。这个产品“至少在武汉见所未见，闻所未闻。”
与项目负责人交谈中，我找到几个关键词：平衡、适配、适度。如果把杭州的高端住宅用100分计算，武汉的高端住宅40分。恐怕绿城要做的，不是直接用100分产品，毕竟这类产品售价10万＋，绿城如果用80分的产品，就能遥遥领先武汉的水准。
我们坐等绿城用适当领先的产品，将武汉CBD拉回豪宅第一阵营。
文｜杨光华（地产写字人）