房价一轮又一轮的上涨，引发一轮又一轮的地产调控，地产调控是必须的，但是地产调控不能增加刚需购房者的成本，更需要防止增加刚需购房者购房难度。
现在的调控政策主要集中于限购限贷，限购主要针对炒房，可是围绕限贷带来的是刚需购房者更加难以得到按揭贷款，贷款利率也是快速上涨，另外监管严控违规资金流进楼市，制定开发公司三条红线，带来开发公司资金链绷紧，结果就是开发商卖房出现选择性歧视，把刚需购房拒之于门外，这都是调控政策的副作用。
按揭贷款升高，增加购房者负担。
刚需购房者相对于炒房者而言，资金实力更加的弱，绝大部分是节衣缩食动用家庭六个钱包的钱支付首付，一般需要仰仗按揭贷款，对资金利率十分敏感，可是随着地产调控的加强，全国各地不仅仅按揭贷款额度很难获得，按揭贷款利率也是不断升高，引发媒体讨论和刚需购房者诟病。
最近广东万科楼盘按揭贷款利率升高就被购房者质疑，并引发媒体报道，媒体报道，抢房一时爽，抢后遭暗伤。日前，广州黄埔区网红盘万科城市之光营销瑕疵，引发业主不满情绪，不过在笔者看来，能够获得购房资格就是很不错的了，像上海就报道一位博士抽签总是不中签，只能写信向当地官员诉苦。作为局外人无法知道广州黄埔区网红盘万科城市之光购房者组成，但肯定存在一套刚需购房。
媒体报道，购房者被并指定高于市场平均水平的按揭贷利率，万科与银行勾结，把利率上浮，罔顾购房者体验。中行、工行、农行及邮储四行贷款利率统一调整为：首套：（5.55%），二套：（5.75%）；兴业、浦发、招行及建行四行贷款利率统一调整为：首套：（5.65%），二套：（5.75%），说实在话，这个按揭贷款利率还是比较高的，但是也不是全国最高的，也不是针对万科楼盘，而是一种市场行为，在于按揭贷款额度紧张，整体按揭贷款利率中枢上移。工行年内已是四次上调按揭贷款利率，最新是于6月24日下发最新通知，6月25日起，工行广州地区房贷利率调整为首套5.55%，二套5.75%。
按揭贷款利率升高，还是市场供求关系决定的，在于央行、银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构贷款集中度管理制度的通知(银发〔2020〕322号)》，启动对差别化的房贷“五类分档”监管模式，对银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比采取双管控。按揭贷款是银行最优质的资产，不良贷款率最低利率水平比较高，要比不良贷款率高企的中小企业贷款利率高一些，深得银行的青睐，一直作为优质资产优先发展，结果就是地产贷款占比普遍偏高，面对突如其来的监管政策，不少银行地产贷款超过或者逼近监管红线，不得不进行总量控制，结果就是按揭贷款增量减少，各家银行按揭贷款指标非常紧张，需求旺盛供应不足，按揭贷款利率自然走高。
按揭贷款利率走高，银行是可以通过价格上涨补偿量的下降带来的损失，维持合理利润，购房者就不同了，按揭贷款利率升高，意味着每个月还款额度上涨，增加了购房负担，有点雪上加霜的况味。
如果地产调控不分青红皂白，刚需购房者的按揭贷款利率也升高，这无疑会增加购房压力，在房价本来就很高下，购房者自然会有心理抵触，这就是地产调控的副作用，伤害刚需。
开发商资金紧张，劝退按揭购房者。
地产调控除掉限购限贷，就是制定地产融资红线，遏制开发商加杠杆无序扩张，引导开发商合理购地，遏制越来越高的土地溢价率，政策制定出发点是好的，这一点无需怀疑。有关部门发布了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是三条红线。
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2、房企的净负债率不得大于100%；
3、房企的“现金短债比”小于1 。
根据“三道红线”具体情况不同，有息负债规模以2019年6月底为上限，触碰三道线则有息负债规模不得增加，每少触碰一道可增加5%。最多至15%为上限。此外，对于近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等予以限制。
地产开发属于重资产行业，对资金依赖度十分之高，离开金融支持，开发商资金链骤然紧张，开发商为了应对监管指标，一方面是加大资金回笼力度降低杠杆，另一方面是筛选购房者，主要是把按揭贷款和全款购房者分开对待，或者干脆就是劝离高按揭贷款购房者。
第一套刚需购房者大多数是青年人，用于结婚用房，资金十分紧张，一般都是支付30%首付选择高按揭购房或者是根据贷款额度精确计算首付比例，这就导致会被开发商劝离，或者是选房资格排在全款购房者后面，等待全款购房选房以后才能选房，很多时候就失去了购房资格。
比方说，部分城市新开楼盘，开发商摇号分为全款购房和按揭购房，首批参与摇号的是全款购房，因为全款购房者数量不多，那么好的房源就会被全款购房者选走，按揭贷款购房者是全款购房者的很多倍，数量已经超过房源数量，剩下房源才会被按揭贷款购房者分享，中签率已经很低，很多人无法选到心仪的房子，甚至很多人已经无法面临无房可选，这种政策是带有歧视性，等于把很多刚需购房者阻挡在购房者门外，而全款购房，绝大部分属于不是刚需购房，谁也不排除其中就会有炒房者存在，毕竟很快就会有二手房转让。刚需购房者只能转向二手房交易，需要支付额外的成本。
又比方说上海某楼盘，据中国经济网上海许多楼盘接连开启“套路”模式，权衡买家匹配度的标准只有一个：首付比例，为了筛掉那些首付比例低、积分分数低的买家，开发商们劝阻非目标买家参与认筹，甚至在买家认筹态度坚决的情况下，置业顾问索性“失联”。
限购限贷政策并无不可，部分银行承诺保障刚需购房按揭贷款，为了保障刚需购房，制定上限贷政策应该区分首套还是二套三套，目前政策是不分二套三套一套，进行总额限制，属于一棍子打压，一套属于刚需，应该进行政策保障，包括利率的优惠和贷款额度的保障，享受基准利率已经很难，但是应该限制在上浮5%以内；二套三套属于改善型或者是投资性购房，才需要限贷，包括数量的限制和利率的大幅提升，目前二套与一套住房按揭贷款利率差别不大，可以进一步拉升两者的差距，可以达到200个基点以上，三套房可以达到300个基点以上。
地产调控政策是不可缺少，但也用防止副作用发生，伤害刚需购房者。