（二○○八年十一月／深圳左右房地产顾问公司·兴义金地首座）
一、近年兴义房产市场的特点
今年兴义房地产市场有两个特点。第一特点是开发量上升和销售量下降。今年1－9月开发总面积有107.1万平方米，比去年同期53.3万平方米增长了1倍；计划总投资16.6亿元，比去年同期7.5亿元增长1.2倍；完成投资5.5亿元，比去年同期2.3亿元增长1.4倍。1－9月销售面积14.4万平方米，比去年同期27.9万平方米下降4.8成，将近一半；其中第三季度即7－9月销售6.7万平方米，比去年同期15.3万平方米下降5.6成。另外1－9月的销售额是2.47亿元，比去年同期的4.58亿元也是下降将近一半。这是第一个特点，就是与去年同期相比，开发量上升一倍，销售量、销售额减少一半。
第二个特点是销售价格基本不降。1－9月平均售价是1712元/平方米，比去年同期1769元/平方米降低57元，下降3.2％；第三季度即7－9月平均售价1829元/平方米，比去年同期的1838元/平方米降低9元，下降0.5％。请大家注意这里有个数据关系，就是今年第三季度的平均售价每平方1829元，比第一二季度的1712元涨了117元，也就是说下半年兴义的平均房价比上半年涨了，而且涨了不少。另外还有一个数据关系值得注意，就是今年1－9月平均售价比去年同期下降，主要原因是去年的营业用房销售量较大，占销售面积的15％，今年才占7％。在这里可以得出一个结论，大家感觉兴义的房价下降，是受金融危机舆论阴影冲击产生的表面现象，今年兴义房产的实际售价是增长的。施达公司去年初在州委党校那边建的桂花园售价是多少，1280元；现在党校对面正要开工的桂香园售价是1680元，比去年初涨了400元。
关于兴义和黔西南我写过一百多篇文章，我对兴义什么都看好，尤其对旅游和房地产看好。看好房地产这个话如果在去年、前年讲，大家会觉得很正常；但在今天这个时候讲，虽然我列举了前边一些历史数据，很多人一定对于前景都有疑问。
二、看好兴义房产市场的宏观理由
（一）辩证看金融危机
为什么看好兴义未来的房地产？从宏观形势看有三个理由。由美国次贷危机引发的全球金融危机，对国内和兴义市场到底有什么影响？
当然谁都不是算命先生，谁说的任何预测，最后都要看历史和事实的检验。但是我们可以看到一些基本面。中国是一个处于产业链低端的制造业大国，产品70％出口，30％出口到美国，西方国家尤其美国由于金融危机购买力下降，我们产品卖不出去，有一部分企业就要倒闭，到目前为止全国已经倒闭了7万多家。当然这些倒闭企业不完全是出口下降的原因，有些产品仍有销路，但是投资营商环境恶化，亏本生产、资不抵债就要倒闭。亏本生产、企业倒闭发不起工资，劳工手中没有钱，缺乏购买力就会影响内需。但是对这个问题我们要看到两点。第一点，中国制造业是全球产业链低端的制造业，制造者都是低收入的劳工，这些劳工从来都不是城市商品房的主要购买力量，打工仔、打工妹他们主要是租房住或住集体宿舍；因此企业倒闭导致发不起工资，导致劳工缺乏购买力对房地产市场没有多大影响。将来情况一定会有变化，我只是讲现在。当然你可能会说，企业倒闭发不起工资，打工仔、打工妹他们失业回家了，城镇出租房租不出去，房主遭受损失，他们就不会再买房，甚至他们要卖房，怎么会对房地产没有影响呢？你说得对，这个会有影响，但是影响不到兴义，影响的只是沿海发达地区。还有这些打工仔、打工妹他们多数已经回不了家，为什么？他们在外边干了几年，已经不甘心回农村，已经不习惯干农活，他们要再换地方、另谋出路。我老家有几个在沿海打工的小姑娘，现在都来兴义找事情做，来兴义租房子住。今年兴义的房租和三年前就完全是两个样，而且出租房很紧张，我几个月前就知道，我们左右房产公司的员工在兴义找出租房找得很艰辛。出租房应该有它专门的建筑结构、面积设计和装修、摆设要求，据说有个房产公司在北门那边要建专门的出租房，这是有远见的，一定会有市场，兴义房屋出租市场正在启动，将会快速发展。所以金融危机带来的劳工失业问题对兴义房地产市场没有影响，相反会帮助形成一种“翘尾效应”。“翘尾效应”这个名词是我造的，类似兴义这种地方在全国经济发展中不是火车头而是尾巴、不是龙头而是龙尾，确切地说在未来的泛珠江经济区域，广州是龙头，兴义是龙尾，要龙尾也摆动起来，这个区域才会活。所谓“翘尾效应”就是龙头趴下去了，而龙尾却翘了起来。
关于企业倒闭第二点，我们要知道一个本质问题，倒闭、破产它是一种保护，是一种对老板个人财富的保护，就是说企业破产不等于老板破产，相反它保住了老板的个人财产。例如有个老板，他私人腰包里有两个亿，他的企业在亏本生产，如果他不破产，他要掏个人腰包来救他的企业，他的两个亿只需半年就会全部赔进去，他现在破产，两个亿就保住了。其实好多企业，好多聪明的老板，他早就想破产了。事实上过去几年投资营商环境恶化，已经有不少投资者把资金从生产领域抽出，拿去炒股炒房产，才出现股票、基金飞涨和房产泡沫。那么兴义有房产泡沫吗？你是龙尾巴，哪个老板来你兴义炒过房子？现在我们要问，这些破产倒闭的企业，这些老板腰包里边的钞票，他们要用来干什么？他会把那个叫“货币”的纸张存在银行里吗？他会像那个封建地主那样，用坛子把钱装起来埋在土里几十年吗？他还敢买股票、买基金吗？他们的钱只有两个释放渠道：买黄金和买房子。只是现在突然来个被知识折腾渲染过头的金融危机，好些人还在观望；一旦他们争先恐后把购买力释放出来，就会出现新一轮房产上涨。当然现在释放的人也有一些，他们是聪明人，因为他们买低不买高，而一般老百姓买房是一哄而起，买高不买低。深圳、上海、北京房价那么高，买一套房四五年后赚一倍根本不可能；但是在兴义，花十分之一的钱买一套房，四五年之后赚一倍就根本不是问题。我们房地产商，我们理论家，还有我们地方政府，可以想办法让这些人把他们的购买力释放一点到兴义来。像兴义这个天蓝地绿水清、气候条件优越、最适宜人居的旅游城市，它应该是富人的“后花园”，全国的富人放一群“钱老虎”到兴义来，就会立即造成兴义龙尾的“翘尾效应”。我在网上认识一个山西煤老板，他请我给他儿子起名，我就给他说，你这个行业风险太大，该收手时就收手了。我说不要去上海那种地方买房子，那是营商赌博的地方，不是居家过日子的地方；要来兴义万峰林中买房子，到世界上最大的野钓乐园万峰湖钓鱼享受，这个才是真正的晚年快乐人生。
以上分析，说明金融危机对兴义房地产的影响是强弩之末。凯恩斯说人们对货币的需求是出于交易、谨慎和投机动机。普通人的心理，房价涨就赶快买，生怕明天更涨；房价跌就反倒不买，希望明天更跌。所以被知识折腾渲染过头的金融危机，对人们的影响主要是心理上的，产生了谨慎动机；但投机的理性动机减弱了，理性的投机动机应该是乘机买低不买高，在兴义，今明两年买房就是个好机会。
（二）农民进城势不可挡
看宏观形势的第二个乐观理由。中国有一个最大的国情，就是农民问题。忽视中国农民问题，无论是中国人、外国人，都不能算是懂得世界经济。不止经济，搞革命也是这样，只有毛泽东和中国共产党没有忘记中国农民，结果来个农村包围城市，革命成功了，震惊了全世界的政治家、军事家、理论家。现在有不少人变聪明了，他们对中国的农民问题很着迷，因为中国农民中潜藏着世界上最大的市场。国家《十一五规划》提出建设社会主义新农村，尤其上个月12日中共十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，可以说是开发农村市场的一个非常适时的重大国策，中央决定明确指出：“我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段。”只要农村市场得到有效开发，完全可以抵消任何一种和任何巨大的全球经济危机对中国的冲击，并且中国农民还可能会救世界。
我经常爱听到一个说法，兴义城市不会发展到哪里去，为什么？没有工业，没有大工厂。一个大工厂就是一片城区啊，你没有大工厂，城市哪里来？但是人们没有意识到：其一，今天没有工厂，不等于明天也没有，若干万的农民工出去打工，那个投资者为什么不把工厂开到这里来，而且巨大的资源在这里啊。其二，出去打工的农民，他找到钱后，还会回去农村呆吗？那他还不如不去打工啊，本来就在农村嘛。有钱后他就要进城了，城市人口就增加了。中央政策就是要让农民有钱，农民有钱后就不会继续呆在农村了，要进城买房了。
（三）发展是硬道理
看宏观形势的第三个乐观理由，这是最重要的一个理由，就是中国在共产党的领导下不可能停止发展的步伐。如果停滞不前，人们不会同意，后果就不堪设想。邓小平讲过中国不改革开放、不发展只有死路一条。现在中央领导、中央文件，党和政府的各种媒体，随时随地都在讲一句话、也随时随地都在做一件事，就是“聚精会神搞建设，一心一意谋发展”，以经济建设为中心。党和政府要发展经济，就会有它的绝招，就怕它不想发展，那就完了，只要它聚精会神、一心一意发展，它就会有绝招。所以危机它是一个信用、信誉问题，大家相信政府、配合政府的决策行动，就不会有危机，不相信、不配合政府，危机就会立即发生。刚才何经理已经提到，国家在下调存款准备金率、存贷款基准利率、暂免个人储蓄存款利息所得税等方面采取了措施。这些还只是初步的措施，相信国家还会陆续出台拯救股市、楼市和刺激内需更有效的政策，包括各种有力的财政、货币政策。
三、看好兴义房产市场的微观理由
（一）兴义城市发展迅猛
从微观即兴义自身发展方面看，也有三个乐观理由。第一个是兴义城市的发展非常迅猛。前天刚刚举行隆重的建市二十周年庆典，20年前也就是1988年以前，兴义城区面积只有0.14平方公里，人口仅三万左右，完全像个大农村。目前兴义城市建成区面积已达26平方公里，是20年前的186倍；城市常住人口27万，增长了近10倍，全市城市化率达37%。我们可以想一个简单的问题，就是在全国大发展、西部大开发的大背景下，以及兴义过去20年已经奠定的良好发展基础上，未来兴义的发展会比过去20年差吗？这是绝对不会的。兴义经过20年发展已经成为“中国西部百强县市”之一，未来20年兴义的发展只会更好，好上加好。
兴义市第三轮城市规划修编方案，已经获得省政府的批准并付诸实施，按照新的城市规划修编方案，兴义城市规划区面积将达502平方公里。到2010年，兴义成区人口将达到30万人，到2020年达到48万人，事实上会超过50万，甚至达到60万；城市建成区面积超过40平方公里，事实上会超过50平方公里，甚至达到60平方公里。政府作任何计划、规划都是保守的，这样才显得出政绩来，所以任何人为的计划、规划都跟不上实际的变化。10年前的州市领导，他们想到过兴义会发展到今天这个规模吗？根本没有，连做梦都没有想到。再过10年，兴义城市的行政、金融、商贸、物流、文化、体育、工业尤其各种硬件基础设施将会更加完善。中共兴义市委《关于制定“十一五”规划的建议》，提出兴义的战略定位是：黔西南州政治、经济、文化中心和信息中心；黔、滇、桂三省区结合部的中心市场和物流中心；“西电东送”的电源基地和电力枢纽；大西南出海通道和南贵昆经济圈的工业重镇；珠江上游重要的生态屏障和生物宝库；中国生态旅游城市和最佳人居环境城市。在这十二个定位中，除开第一、二个是就本州范围而言外，其余十个都是具有全国性质和大西南区域性质的。在本届州委、州政府的重大战略决策中，有一个非常重要的决策是开创性的，就是“州市共建兴义”。去年3月份，州委书记陈敏在兴义市调研时，提出“整合资源，州市共建”理念，要求兴义城市要做到让外地游客过目不忘，让本地干部群众引为自豪。“州市共建”决策里边，最厉害的一条是州里拿出2000万元、市里拿出3400万作为贷款贴息，每年贷10个亿用于兴义城市建设。这个政策已经实施，大家都看到了今年兴义城市道路建设天翻地覆的变化。陈敏书记强调，一是城建，二是旅游，抓好这两项工作，就抓住了发挥兴义市在区域经济发展中起带动作用、推动作用和辐射作用的“牛鼻子”。 兴义在这样一个大发展的历史机遇中，它的基础产业是什么？是旅游和房产，城市不建房子它怎么发展？那么房产会萎缩吗？绝对不会！
（二）不可再生的土地资源
看好兴义房地产的第二个理由是土地资源紧张，房地产业土地成本在未来几年将会翻番。我们多年来一直存在一个基本国情，就是人多地少、耕地资源紧张。虽然国土辽阔，但有1/3难以开发利用、不适宜人类居住和生产，耕地仅占全部国土的12.8％。目前我国人均耕地只有1.38亩，不足世界平均水平的40%，我们要以不到世界10%的耕地来养活世界22%的人口。从1996年到2003年，全国耕地面积已由19.5亿亩减少到18.5亿亩，7年间减少了整整1亿亩，减少面积比两个海南省的耕地还多，2003年已有6个省、区的人均耕地低于0.8亩警戒线。根据国土资源部今年3月发布的《2007年中国国土资源公报》数据，在进入本世纪以来的7年中，耕地面积从未停止过逐年减少的趋势，2007年耕地面积已从2001年的19.14亿亩减少到18.26亿亩。我们国家人口太多，吃饭是第一大事。7月份我听到我们兴义有个老板，他在网上看到国际市场大宗农产品价格上涨，就买了两吨大米囤起来。所以粮食一旦闹恐慌是个严重问题。中央《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确要求，“全党必须深刻认识到，农业是安天下、稳民心的战略产业”，必须“始终把解决好十几亿人口吃饭问题作为治国安邦的头等大事”。
这两年国家关于坚守18亿亩耕地保护底线的政策、精神可以说是接二连三、一个接一个。去年新上任的国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史在首次面对媒体的新闻发布会上说：18亿亩耕地红线是高压线，谁都不能碰，对敢于触红线的人绝不手软；我们必须坚守红线绝不动摇，打一场只能胜不能败的耕地保卫战。国土资源部《2007年中国国土资源公报》要求强化耕地保护目标责任制，坚守18亿亩耕地红线。温总理今年的《政府工作报告》也明确要求，必须“坚持最严格的耕地保护制度，特别是加强基本农田保护。”“从严控制新增建设用地特别是工业用地，今年土地利用计划总规模控制在去年水平。”8月13日，温总理主持召开国务院常务会议审议并原则通过的《全国土地利用总体规划纲要（2006－2020年）》同样要求，从保障粮食安全、经济安全和社会稳定出发，必须坚守18亿亩耕地红线的目标，到2010年和2020年，全国耕地保有量分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。9月9日，国土资源部下发通知，要求从明年起，除国家重大工程可以暂缓外，非农建设占用耕地全面实行“先补后占”，因自然灾害损毁的耕地要在一年内恢复利用，保证耕地总量不减少。
我们现在最大的困难就是，一方面土地资源紧张，一方面土地需求增长。从现在发展情况和今后一段时期的预测情况看，我国正处在全面建设小康社会关键时期，也是工业化和城镇化加快发展的时期，城镇住房、基础设施、经济建设用地的刚性需求依然存在并保持旺盛势头。随着经济发展和人口增加，我们会面临更为急迫的用地需求，人多地少的矛盾将日益尖锐。例如我们兴义市，2008年各种建设用地共需8350亩，可是省里边下达给全州的用地指标才3075亩，这个指标即使全部拿给兴义用，还达不到需求的一小半，到8月底兴义全市仅获批土地596亩，达不到实际需求的1/10。大家看土地供给的这个状况，不是说你不能拿到土地，但拿到的成本高了。在土地成本居高不下并且越来越高的情况下，兴义的房价会长期保持低水平吗？绝对不会的，更不要说跌下来了。再一个特别的情况，兴义城市向四面八方扩张，都是良田好土啊！坪东大田坝、桔山大田坝看来是保不住了，下午屯大田坝可能也保不住，从更长期的发展来看，丰都大坝子、木贾大坝子也将会保不住。良田好土啊，用来建房子，这个成本就高了，难道房价还会跌吗？
（三）兴义将是最具旅游和人居价值的城市
看好兴义房地产的第三个微观理由，是兴义将越来越成为中国最具旅游和人居价值的城市。比较全国情况来说，兴义最具优势的自然资源是旅游和气候资源，这将会成为兴义房地产的有力支撑。旅游资源我们都有目共睹，气候问题可能我们生在其中，享惯了福还不太注意。兴义平均气温在15℃～undefined
可以完全肯定，随着兴义城市基础设施、城市功能、交通条件的不断改善，很多人会来兴义买房子。现在来兴义买房子的投资者已有一些。例如重庆有个老板就对我说，来兴义买房的原因，就是兴义不是“火炉”啊，没有出现过非典，没有雪灾、水灾、地震、污染尤其没有恶劣的严寒酷暑，另外还有无数可以游玩的天下奇观。安徽有几个在兴义做生意的人，原来是打算做几年找了钱就回去，但父母在老家经历几次水灾之后，他们就把父母接来兴义，说要在兴义买房定居不回去了。这一类购房者会越来越多，这就是我前边说的“翘尾效应”，“翘尾效应”会给兴义房地产一个有力的支撑。
最后有一点倡议，就是要建设兴义大城市、建设中心城市。你这个城市太小，城市基础设施和功能不齐全，不能给人们的生产、生活以及出行游乐提供极大方便，人家就不愿围绕你转，你就形不成区域中心。而基础设施和城市功能要发挥规模效益、不亏本，就必须要这个城市足够大，人口要多，地盘要大。目前兴义旅游产业没有做大，原因之一就是旅游服务功能不完善，因为城市太小。要城市足够大，功能才会齐全，反过来讲，要城市足够大，城市基础设施和服务功能才能充分发挥作用，才会见效益。因此黔西南州要争取把土地指标更多给兴义，要集中精力建设兴义大城市、中心城市。建设城市建什么？大头就是建房子，吸引全州城乡居民移民兴义，来兴义买房子。我想建议政府提这样一个口号，就是“建设兴义大城市，发展金州大旅游”，政府不想提也不要紧，我们民间可以叫响这个口号，可以刺激和影响政府、刺激和影响投资商。