传说房地产行业列入产业振兴规划着实让市场忙活了一阵，股市房地产板块大涨，媒体都忙着求证，政府的无可奉告都表明，不管如何有争议，楼市依然是产业经济的焦点。

    进入2009年以来，由于国际经济形势的急剧恶化，对中国实体经济的影响也日渐显示出来，为了促发展、扩内需、保增长，继温总理新年元旦提出2009年将实施十个重要产业的调整和振兴规划后，政府在不到2个月的时间内已密集出台了汽车、钢铁、纺织、装备制造、船舶、电子信息、石化和轻工八大行业的振兴规划，反映出政府对振兴经济的信心和决心。

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    尽管房地产未列入“十大振兴产业”中，发改委的官员还是出面安抚，认为“房地产的重要性并没有改变，对房地产的振兴计划已经陆续出台，刺激楼市的政策已经显效”。

    事实上进入2009年，特别是2月的楼市成交量翻番，也证明确实市场的信心在回复，购房人已经出动选房，市场人气上升，不过解读这些成交量快增的背后，主要源于：

1、春节前的刺激楼市的细则纷纷出台，在执行层面已经具备操作性，优惠政策客户已经均可享受到；

2、从2008年四季度以来积累的需求集中释放；

3、成交量的增量最多均源于降价促销；

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最近一周，楼市成交量爆增，呈现出几个明显共性特征：

1、全国性的成交量普遍增长，均达到或超过过去12个月的平均月成交量水平；

2、本次成交量高潮从春节后，特别是元霄节（2月9日）后启动并持续至今，并在2月8日及3月1日的周末达到近期高峰；

3、购房者中，普遍有观望的客户购买，也有跟风的客户随即购买；

4、客户对未来房价有走高的担心，因此纷纷出手；

5、成交量爆增并没有带来价格上涨，普遍成交量高的楼盘均为区域的降价楼盘，部分楼价甚至见底反弹；

对于近期楼市的“小阳春”的持续，我个人分析是如下原因造成的：

1、2008年以来观望的客户积累的需求集中爆发；

2、从11月财政部的刺...

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    对“二套房贷”政策的纷争并没有因为"两会"而终止，反而随着总理的政府工作报告出炉，又再次成为焦点。

    因为没有了“十大振兴产业”的关注，房地产只剩下现有政策的解读。

    总理的意思是“自住型、改善型均可享受二套房贷优惠利率”；

    央行的意思是“各地政府可以自行决定对自住型和改善型的解读”；

    银监会的意思是“银行防范风险，防止炒房，对二套房贷优惠从紧符合银行政策”。

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    从2月初持续而来的楼市井喷已经连续持续了四周，售楼处及各经纪公司的二手门店挤满看楼的人，我连续两周在各售楼处及中原地产的门店转了转，发现购房人的热情高涨，向他们求证为什么急于买房，他们纷纷表示担心楼价反弹而尽快决定。在二手房门店的周边，对比餐馆，看楼的人比吃面的人还多。

    不单单北京这样，广东刚刚出台了刺激楼市的新政，广州及深圳的楼市又再现2007年的火爆场面，很多“所谓的经济学家”和“一小撮憎恨房地产行业的人”应该到最前沿的售楼处和二手经纪公司的门店看看，估计他们的言论很可能有所改变。

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    位于北京东部通州传出的兴建“环球影视城”传闻，令整个通州及资本市场着实被集体忽悠了一次。

    最早在春节过后的2月，就有香港媒体打电话问我此事，我就告诉他们这个设想听说了一阵，但是没有消息说这是确定的，但是此后一发不可收拾。

    A股市场和“环球影视城”有关的题材也都大涨，大都是北京的房地产、旅游和商业类的股票，随后各家上市公司纷纷公告澄清无关。而在房地产市场方面，通州的房地产项目也都借机炒作，原本已经下跌的房价纷纷止跌回升，大打此牌。 

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    楼市的“小阳春”增速之快，让很多人错愕。

    “存在即是现实”，其实按照往年一般估算，在2008年单是北京市积压的一、二手的购买力至少应该超过5万套，目前出现积压的释放自然就能出现。这种积压的需求释放不断的持续，楼市已经要从暖春即将进入盛夏。由于成交量的持续回升，投资者已经在跃跃欲试了。

    刺激经济也是政府大举发债的过程，整体赤字比例上升，这个过程显然也是通货膨胀的过程。很多人由于信贷紧缩都把钱存入银行，但是面临即将到来的通货膨胀预期，钱存在银行必将面临贬值。

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    有政府官员最近公开表示“中国的房地产市场要调整3-5年”，原因是中国经济将要调整3-5年……

    其实对于房地产市场究竟要调整多长时间，整个行业始终没有定论的，主要在于房地产的这个“调整”究竟应以什么定义？或者以什么为参照？

    评价房地产的主要指标一个是价格走势，一个是成交量走势，从目前来看，各城市的成交量走势良好，基本都维持高于过往年份的平均水平以上，但是价格的走势仍旧低迷，估计在相当长的时间之内还有波动，这也许就是所谓的调整表现。

    不过，我...

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地价与房价之争

    究竟是地价贵还是房价贵，这个争执在最近几年始终在政府部门之间和社会层面在讨论，土地部门的种种数据表明“每年土地供应充足”，是炒房投机造成房价过高，而在市场层面却是看出每年由于供不应求而造成的房价不断攀升。当然在2007年以前大的经济背景下，包括大宗商品在内的所有资产均在涨价，房地产价格攀升在某种程度来讲也是经济过热的必然产物，这就注定了房地产在经济周期中的焦点角色。

为什么供不应求？！ 

    现在情况不同了，持续的房地产市场下滑，已经让土地市场今非昔比，土地流拍、地价下滑、政府...

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部分摊位张贴的折扣有很大吸引力

    本周末，在北京饭店来福士酒店举行了“美中房地产展示交易会”，作为新鲜事物，在社会上确实引起了广泛关注。

    人们最关心的其实是炒作吗？到底有没有效果？中国真的富到了有那么多的需求吗？

    我在周末到展会看了看，并仔细观察了参观人群，也和前来参观的人做了了解，发现：

1、  除了北京市参观者外，一半以上都来自全国的其他地区；

2、  有超过80%的参观者其实是携子女或为子女在美留学而有购房需要的；

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