王珏林西安纵论房地产市场
记者 张敏洁
2011年2月25日，国内知名的房地产专家，住建部政策研究中心副主任王珏林再次亲临古城西安，出席了由华商报、华商网、美城机构共同主办的2011西安房地产市场趋势研讨会，并做了题为《对我国房地产市场政策和形势分析》的专题报告。
会上，针对老百姓所关心的房价问题以及西安房地产市场的发展和走势，王珏林现场进行了深入浅出的分析，并结合国内近几年房地产市场的发展情况对西安房地产的发展提出了合理的意见。
楼市过热局面将得到控制
在谈及老百姓最为关心的房价时，王珏林表示，大家都知道自2008年以来国家出台了很多有关房地产市场的调控政策，尤其是在2010年为了抑制过热的楼市，国家又出台了一系列楼市调控政策，也取得了一定的效果，但在未来一段时间内，包括西安在内很多城市的房价仍将处于高位运行状态。
而且房价在2010年国十条出台的4月份达到历史最高位，虽然此后涨幅有所放缓，但与此前的房价相比，增幅还是大大高于前几年。与此同时，2010年的房屋销售也是历史上最好的时期，这从房地产市场销售的几个指标可以看出。
对此，王珏林分析认为，房地产作为国民经济发展的重要支柱产业，对保增长促消费、带动就业、稳定金融、改善民生等方面都具有重要贡献。因此，未来几年，我国房地产市场还将继续平稳发展，不会出现大起大落的局面。
而针对当前国内房地产市场调控政策虽然不断加码，但房价却始终居高不下的现状。王珏林表示，我们不要期望房价大降，因为大部分房地产企业的资金都很充足，而且每个企业的房子并不多，所以他们没有必要大幅降价出售。
在谈及房地产市场缘何仍然坚挺时，王珏林分析说，近年来之所以会出现房地产市场的井喷现象，主要是是因为：一、各地贯彻落实“国十条”的差距较大。这是因为国家调控政策虽然早在2010年就开始在国内各个城市开始贯彻，但是大部分城市贯彻的非常缓慢，尤其是一些中小城市根本就没有出台任何相关的政策。二是社会资金过多的进入了房地产行业，现在可以说不光是银行的资金，包括一些企业甚至是个人的资金都进入了这个行业。三是居民消费过分集中，为什么会这样呢，这主要是因为我们现在的调控基本上还属于调市场、调结构、调投资、调税收，而对居民的消费引导方面却没有采取任何措施，所以大家只好把钱拿来买房，因为没有别的办法，没有投资方向啊。四是市场房屋的供应量不足，而国家调控想要很快的达到预期的效果需要两个条件。一是贯彻和落实国家的一些调控政策，另一方面同时增加市场的房屋供应量。可现在的情况是，即使我们有一些城市认真的贯彻了国家的调控政策，但由于市场供应量的不足，所以我们的房价要降下去还很艰难。五是土地管理、市场管理力度不够。大家知道我们现在的屯地现象、违规行为比较普遍，但是我们处理的并不及时。所以管理土地，那么多土地存在的违规现象，但是我们到现在不清楚怎么处理，处理的结果我们不清楚，处理的方法我们不清楚。所以说还有我们市场上的诸多问题。六是二三线城市房价涨幅过快。而根据相关统计数字说明，房地产市场热已经从一线城市转移向了二三线城市。
对此，王珏林坦承，目前国家对房地产市场的调控的确未达到预期目标，因此，我们还需要从制度上全方位调控。王珏林解释说，我们不要以降多少为标准，而是要以新“国十条”的要求执行是否到位为标准，执行到位了，这个市场就会更理性。
房地产市场还将持续向好
然而，在国家一波又一波调控政策的不断打压下，步入2011年的房地产市场似乎并没有应声止跌，反倒出现了小幅上涨的势头。与此同时，国家关于楼市的调控政策却在不断加码，而且矛头直指虚高的房价。尤其是在各地城市规模不断扩大的大环境下，2011年的房地产市场似乎仍将出现一个持续向好的发展态势。
与此同时，伴随着房地产市场的不断发展，未来房地产市场也将不可避免的出现了一些新的变化，主要表现为：一是部分城市房地产价格涨幅趋缓，二是销售量普遍下滑。对此，王珏林的看法是，价格上下浮动，这是市场发展的规律，属于正常现象。但是，销售量下滑不正常，不是好事，会影响我们的产业和市场。
那么，目前的房地产现状究竟是怎样造成的？针对这一问题，王珏林分析认为，既有国家宏观政策的调整，世界经济环境的变化，但主要的还是因为房地产市场政策。这些政策包括四个方面：一是土地政策改变。过去也有过土地限期开发的规定，但一直执行得不太严格。现在国土资源部提出，到期不开发的土地，要罚款，甚至要无偿收回。因为以前很多企业靠土地升值预期来扩大市场。如采用大面积占地，在几个城市占地的策略，结果出现了很多“面粉高于面包”的现象。如果买完面粉就做面包卖，他绝对卖不过面包的价，但他卖的是预期，预期五年十年以后土地会升值，面粉价格就肯定会高出面包。而这种情况则为一些企业带来了资金压力。二是金融政策改变。比如限制贷款数量，贷款时间，甚至对一些违规囤地囤房的不允许贷款。三是税收政策改变。四是住房保障政策改变。这对消费心理也是有影响的，因为大家都期望国家的住房保障越快越好，更希望住房保障落在自己身上。
楼市调控将成为常态
然而，面对国内虚高的房价，从中央到地方似乎决心将这场以抑制高房价为主的持久战坚持到底，并于2010年4月份连续出台政策稳定楼市，不仅如此，2011年新年伊始，国家便再次出台了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(以下简称新“国八条”)，而按照“新国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。而且，随着房地产市场的发展，调控还将继续加码。
对此，王珏林表示，未来一段时间内，楼市调控将成为一种常态，如2011年一开年国家便又出台了一个新的“国八条”便说明了这个问题。因此，市场要做好长期承受调控政策的思想准备。而之所以这样，主要是因为以下几个原因：一是十二五规划的目标和要求发生了很大的变化，也就是说，未来经济指标不再明确要求，而是更注重转变经济增长方式，调整结构，建立和谐社会，加强民生问题、解决分配问题，而房地产市场既是经济问题又是社会问题，所以，这个产业的调整应该也属于“十二五”的规划目标，这是第一个。二是新“国十条”的要求尚未全面落实。三是通货膨胀的带来的压力。大家都知道由于2008年经济危机给我国的经济发展带来了困难，因此，我们在2009和2010年为了刺激经济进行了大量的投资，结果却出现了膨胀的压力，因此，为了保持我国经济稳定发展，我们要逐步消耗膨胀给我们带来的压力以及未来经济发展带来的损失。所以我们要采取多方面的措施，而房地产则是其中重要的一部分。四是房价潜在的反弹迹象。这个大家都看见了，我们在2010年国家从年初到年终不断的出台和完善了一系列的房地产调控政策，但是我们的房价还继续在涨，而且销售量也发生了很大的变化，一旦我们放松了对市场的调控，房价就有可能就出现新的反弹。如果出现新的反弹，那可以说我们原先做的一切工作都失败了。而这不仅仅影响我们的房地产市场，更影响到我们的整个经济运行。五是把握住两会召开前的战机。可以说，国家出台的这个调控政策，战机把握的非常好，一是我们年初就把整个市场的政策定下来了，措施拿出来了。其次是出台日期正好是两会之前，因为两会大家都清楚，不管是我们省市各级领导都应该去，更有利于我们贯彻我们的调控政策，使大家可能对政策认识的更加清楚，更有利于推动我们这一方面的工作。再次是大家都知道房地产市场社会关注度非常高，这不能代表更多的积极性的建议，如果你不出台政策，可能大家提出的建议打一个问号，但是有了这些措施以后，大家可能对这些措施提出更积极的建议，有利于完善我们制度建设和政策建设。
而在谈及今后市场调控的重点时，王珏林则表示，国家将从以下几个方面展开调控，而且主要围绕房价涨幅指标、扩大限购范围、房地产税改革、调整二套房首付比例、住房用地管理、建立约谈问责机制等内容展开。但在谈及限购、房地产税以及加息等措施对房地产市场的影响时，王珏林表示，目前限购和房地产税对市场的影响有限，但加息却对市场的影响很大，其主要表现在以下几个方面：一是继续加息会增加消费负担，同时也会增加开发成本。二是对市场的影响是全面的，波及的人群最大。三是潜在的力度大于限购和税收。因此，房地产企业要适应政策调整，市场变化，要有紧迫感，更要看清自己的优势，不管从资金、技术、人才、管理方面、还是品质、服务方面，只要抓住特长，就会得到很快的发展，就会在市场竞争中占有一席之地。
楼市还将在调整中发展
事实上，随着限购令在全国范围内的执行，国内的房地产市场必然会出现一个观望期，而且以2011年第一季度最为明显。对此，王珏林认为，随着调控政策的明朗，房地产市场的消费也会逐步释放，而且还将在第二季度开始趋于回暖。因为对于真正需要买房的人来说，不可能因为政策而停止消费，与此同时，开发企业也不会永远不卖房子，因此，等政策清楚以后，市场肯定会逐步回暖的。
与此同时，随着国家消费政策的倾斜以及对投资性住房的限制，刚性需求也必将成为房地产市场的消费主体。而也正是刚性需求的支撑房价要降下去很难。
而与以往一样，面对楼市调控不断加码，王珏林仍对2011年的房地产市场信心满满，他表示，当前国内经济稳定，房地产发展的大环境看好，与此同时，我国的房地产投资、土地开发也势头不减，因此，面对2011年的市场他仍然很有信心，因为决定我们国家房地产市场好坏的不仅仅是市场本身，而是我们国家的经济发展情况。
对此，王珏林解释说，当前我国经济实际上还处于初级阶段，很多东西还不配套、还不完善，改革之路还很远，因此，我国的房地产市场还需要继续发展，这个目标不能丢，只不过为了更好地发展，需要不断对房地产市场进行调整和完善而已。
王珏林西安纵论房地产市场
记者 张敏洁
2011年2月25日，国内知名的房地产专家，住建部政策研究中心副主任王珏林再次亲临古城西安，出席了由华商报、华商网、美城机构共同主办的2011西安房地产市场趋势研讨会，并做了题为《对我国房地产市场政策和形势分析》的专题报告。
会上，针对老百姓所关心的房价问题以及西安房地产市场的发展和走势，王珏林现场进行了深入浅出的分析，并结合国内近几年房地产市场的发展情况对西安房地产的发展提出了合理的意见。
楼市过热局面将得到控制
在谈及老百姓最为关心的房价时，王珏林表示，大家都知道自2008年以来国家出台了很多有关房地产市场的调控政策，尤其是在2010年为了抑制过热的楼市，国家又出台了一系列楼市调控政策，也取得了一定的效果，但在未来一段时间内，包括西安在内很多城市的房价仍将处于高位运行状态。
而且房价在2010年国十条出台的4月份达到历史最高位，虽然此后涨幅有所放缓，但与此前的房价相比，增幅还是大大高于前几年。与此同时，2010年的房屋销售也是历史上最好的时期，这从房地产市场销售的几个指标可以看出。
对此，王珏林分析认为，房地产作为国民经济发展的重要支柱产业，对保增长促消费、带动就业、稳定金融、改善民生等方面都具有重要贡献。因此，未来几年，我国房地产市场还将继续平稳发展，不会出现大起大落的局面。
而针对当前国内房地产市场调控政策虽然不断加码，但房价却始终居高不下的现状。王珏林表示，我们不要期望房价大降，因为大部分房地产企业的资金都很充足，而且每个企业的房子并不多，所以他们没有必要大幅降价出售。
在谈及房地产市场缘何仍然坚挺时，王珏林分析说，近年来之所以会出现房地产市场的井喷现象，主要是是因为：一、各地贯彻落实“国十条”的差距较大。这是因为国家调控政策虽然早在2010年就开始在国内各个城市开始贯彻，但是大部分城市贯彻的非常缓慢，尤其是一些中小城市根本就没有出台任何相关的政策。二是社会资金过多的进入了房地产行业，现在可以说不光是银行的资金，包括一些企业甚至是个人的资金都进入了这个行业。三是居民消费过分集中，为什么会这样呢，这主要是因为我们现在的调控基本上还属于调市场、调结构、调投资、调税收，而对居民的消费引导方面却没有采取任何措施，所以大家只好把钱拿来买房，因为没有别的办法，没有投资方向啊。四是市场房屋的供应量不足，而国家调控想要很快的达到预期的效果需要两个条件。一是贯彻和落实国家的一些调控政策，另一方面同时增加市场的房屋供应量。可现在的情况是，即使我们有一些城市认真的贯彻了国家的调控政策，但由于市场供应量的不足，所以我们的房价要降下去还很艰难。五是土地管理、市场管理力度不够。大家知道我们现在的屯地现象、违规行为比较普遍，但是我们处理的并不及时。所以管理土地，那么多土地存在的违规现象，但是我们到现在不清楚怎么处理，处理的结果我们不清楚，处理的方法我们不清楚。所以说还有我们市场上的诸多问题。六是二三线城市房价涨幅过快。而根据相关统计数字说明，房地产市场热已经从一线城市转移向了二三线城市。
对此，王珏林坦承，目前国家对房地产市场的调控的确未达到预期目标，因此，我们还需要从制度上全方位调控。王珏林解释说，我们不要以降多少为标准，而是要以新“国十条”的要求执行是否到位为标准，执行到位了，这个市场就会更理性。
房地产市场还将持续向好
然而，在国家一波又一波调控政策的不断打压下，步入2011年的房地产市场似乎并没有应声止跌，反倒出现了小幅上涨的势头。与此同时，国家关于楼市的调控政策却在不断加码，而且矛头直指虚高的房价。尤其是在各地城市规模不断扩大的大环境下，2011年的房地产市场似乎仍将出现一个持续向好的发展态势。
与此同时，伴随着房地产市场的不断发展，未来房地产市场也将不可避免的出现了一些新的变化，主要表现为：一是部分城市房地产价格涨幅趋缓，二是销售量普遍下滑。对此，王珏林的看法是，价格上下浮动，这是市场发展的规律，属于正常现象。但是，销售量下滑不正常，不是好事，会影响我们的产业和市场。
那么，目前的房地产现状究竟是怎样造成的？针对这一问题，王珏林分析认为，既有国家宏观政策的调整，世界经济环境的变化，但主要的还是因为房地产市场政策。这些政策包括四个方面：一是土地政策改变。过去也有过土地限期开发的规定，但一直执行得不太严格。现在国土资源部提出，到期不开发的土地，要罚款，甚至要无偿收回。因为以前很多企业靠土地升值预期来扩大市场。如采用大面积占地，在几个城市占地的策略，结果出现了很多“面粉高于面包”的现象。如果买完面粉就做面包卖，他绝对卖不过面包的价，但他卖的是预期，预期五年十年以后土地会升值，面粉价格就肯定会高出面包。而这种情况则为一些企业带来了资金压力。二是金融政策改变。比如限制贷款数量，贷款时间，甚至对一些违规囤地囤房的不允许贷款。三是税收政策改变。四是住房保障政策改变。这对消费心理也是有影响的，因为大家都期望国家的住房保障越快越好，更希望住房保障落在自己身上。
楼市调控将成为常态
然而，面对国内虚高的房价，从中央到地方似乎决心将这场以抑制高房价为主的持久战坚持到底，并于2010年4月份连续出台政策稳定楼市，不仅如此，2011年新年伊始，国家便再次出台了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(以下简称新“国八条”)，而按照“新国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。而且，随着房地产市场的发展，调控还将继续加码。
对此，王珏林表示，未来一段时间内，楼市调控将成为一种常态，如2011年一开年国家便又出台了一个新的“国八条”便说明了这个问题。因此，市场要做好长期承受调控政策的思想准备。而之所以这样，主要是因为以下几个原因：一是十二五规划的目标和要求发生了很大的变化，也就是说，未来经济指标不再明确要求，而是更注重转变经济增长方式，调整结构，建立和谐社会，加强民生问题、解决分配问题，而房地产市场既是经济问题又是社会问题，所以，这个产业的调整应该也属于“十二五”的规划目标，这是第一个。二是新“国十条”的要求尚未全面落实。三是通货膨胀的带来的压力。大家都知道由于2008年经济危机给我国的经济发展带来了困难，因此，我们在2009和2010年为了刺激经济进行了大量的投资，结果却出现了膨胀的压力，因此，为了保持我国经济稳定发展，我们要逐步消耗膨胀给我们带来的压力以及未来经济发展带来的损失。所以我们要采取多方面的措施，而房地产则是其中重要的一部分。四是房价潜在的反弹迹象。这个大家都看见了，我们在2010年国家从年初到年终不断的出台和完善了一系列的房地产调控政策，但是我们的房价还继续在涨，而且销售量也发生了很大的变化，一旦我们放松了对市场的调控，房价就有可能就出现新的反弹。如果出现新的反弹，那可以说我们原先做的一切工作都失败了。而这不仅仅影响我们的房地产市场，更影响到我们的整个经济运行。五是把握住两会召开前的战机。可以说，国家出台的这个调控政策，战机把握的非常好，一是我们年初就把整个市场的政策定下来了，措施拿出来了。其次是出台日期正好是两会之前，因为两会大家都清楚，不管是我们省市各级领导都应该去，更有利于我们贯彻我们的调控政策，使大家可能对政策认识的更加清楚，更有利于推动我们这一方面的工作。再次是大家都知道房地产市场社会关注度非常高，这不能代表更多的积极性的建议，如果你不出台政策，可能大家提出的建议打一个问号，但是有了这些措施以后，大家可能对这些措施提出更积极的建议，有利于完善我们制度建设和政策建设。
而在谈及今后市场调控的重点时，王珏林则表示，国家将从以下几个方面展开调控，而且主要围绕房价涨幅指标、扩大限购范围、房地产税改革、调整二套房首付比例、住房用地管理、建立约谈问责机制等内容展开。但在谈及限购、房地产税以及加息等措施对房地产市场的影响时，王珏林表示，目前限购和房地产税对市场的影响有限，但加息却对市场的影响很大，其主要表现在以下几个方面：一是继续加息会增加消费负担，同时也会增加开发成本。二是对市场的影响是全面的，波及的人群最大。三是潜在的力度大于限购和税收。因此，房地产企业要适应政策调整，市场变化，要有紧迫感，更要看清自己的优势，不管从资金、技术、人才、管理方面、还是品质、服务方面，只要抓住特长，就会得到很快的发展，就会在市场竞争中占有一席之地。
楼市还将在调整中发展
事实上，随着限购令在全国范围内的执行，国内的房地产市场必然会出现一个观望期，而且以2011年第一季度最为明显。对此，王珏林认为，随着调控政策的明朗，房地产市场的消费也会逐步释放，而且还将在第二季度开始趋于回暖。因为对于真正需要买房的人来说，不可能因为政策而停止消费，与此同时，开发企业也不会永远不卖房子，因此，等政策清楚以后，市场肯定会逐步回暖的。
与此同时，随着国家消费政策的倾斜以及对投资性住房的限制，刚性需求也必将成为房地产市场的消费主体。而也正是刚性需求的支撑房价要降下去很难。
而与以往一样，面对楼市调控不断加码，王珏林仍对2011年的房地产市场信心满满，他表示，当前国内经济稳定，房地产发展的大环境看好，与此同时，我国的房地产投资、土地开发也势头不减，因此，面对2011年的市场他仍然很有信心，因为决定我们国家房地产市场好坏的不仅仅是市场本身，而是我们国家的经济发展情况。
对此，王珏林解释说，当前我国经济实际上还处于初级阶段，很多东西还不配套、还不完善，改革之路还很远，因此，我国的房地产市场还需要继续发展，这个目标不能丢，只不过为了更好地发展，需要不断对房地产市场进行调整和完善而已。