陕西版住房限购令上半年出台
记者 张敏洁
2011年2月份以来，随着北京、上海、南京、广州等城市相继出台或通过住房限购细则，一波围绕着“新国八条”展开的地方版“住房限购令”调控政策在全国开始迅速蔓延，就连西安这样的二线城市也于2011年2月25日出台了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），对该市居民家庭住房限购以及二套房贷等问题进行了明确规范，即就是所谓的西安版限购令。
事实上，根据记者的了解，早在2010年上半年，为了让“高烧”的房地产市场降温，我国便出台了著名的“国八条”，开始对国内虚高的房价进行了一系列的调控，尤其是2011年1月出台的新“国八条”更是让国内房地产行业闻到了一股寒气，随后，国内多个热点城市陆续出台了自己的房地产调控政策，如先是北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、天津等城市相继出台了“住宅限购令”，紧接着，上海、南京、广州三地又出台或通过了各自的住房限购细则。而从目前市场的发展趋势来看，预计在全国范围内施行限购政策的城市很可能将达到60个，而且，在已经出台限购令的20多个城市很可能将重新调整限购的口径，因为除深圳外，大部分已经出台限购政策的城市都规定居民仍可新购一套住房。这意味着各个城市的限购政策还将进一步加强。
而与此同时，记者也从陕西省住建厅了解到，不仅仅是在省会城市西安，陕西还将在更广的范围内出台相关的“限购”政策，而且最晚不会超过2011年上半年。
西安试水“限贷令”
当前，尽管站在全国角度来说，西安的房价并不能和北京、上海、广州等一线城市相比，但因为特殊的区域位置以及国际化大都市建设的不断推进，作为二线城市西安的房价自2007年以来就一直呈现快速上涨的势头，而且在2009年还出现了井喷的壮观场面。而根据最新的统计，刚刚过去的2011年2月，西安的房价平均为6991元／平米，较春节前相比每平米仍然上涨了44元。
也正是因为这样的原因，西安早在2010年上半年就开始出台相关政策抑制房价，尤其是从2010年10月开始，西安各商业银行便暂停发放本地居民家庭购买第三套及以上住房贷款，不仅如此，各商业银行还暂停发放对非本地居民家庭购买第二套以上住房贷款。与此同时，对购买首套商品住房的家庭，商业银行要求贷款首付款比例不得低于30％。而对购买第二套住房的家庭来说，贷款首付款比例则不得低于50％、贷款利率不低于基准利率1.1倍。虽然这一政策并未从根本上动摇西安的房价，但“限贷令”的出台却在西安房地产市场引起了相当大的震动。
随后，陕西省住建厅厅长李子青在2011年全省建设工作会上明确提出，2011年陕西将抑制投资投机性购房行为，而且还将指导部分城市尽快出台在一定时限内限制个人购房套数的政策。
而针对记者具体何时“限购”，年内会不会出台的这些疑问，陕西省住房和城乡建设厅相关人士也在接受记者采访时表示，作为近年来房价上涨比较快的省份，陕西肯定会出台住房的‘限购政策’，至于确定在哪些城市作为试点，具体限购政策和规定是些什么目前都正在制定之中，但上半年之前肯定会完成并向社会公布。
事实上，根据的记者的了解，当前限制投资、投机性购房，加快保障性住房的建设已经成为房地产调控的一种长期性政策指向。而在这种政策指向的引导下，限购政策的强势推出不仅会给楼市降温，而且更大程度上是在为深层次的房地产调控争取时间。
与此同时，面对房地产市场的持续疯狂，陕西省相关部门也开始频频出招，一方面通过限购和限贷，减少市场上的投资、投机性需求；另一方面则通过增加保障性住房和普通商品房的供应，二者相辅相成，同时予以推进，以达到限制城市房价上涨过快，保持房地产市场的平稳的目的。
事实上，根据已经出台的相关规划，陕西省政府的目标远不止此，据悉，为了彻底解决这一顽疾，陕西还相继建立了“政府提供廉租房、经适房、公租房、限价房、市场提供商品房”的“4+1”住房供应体系，而截止2010年底，陕西在刚刚过去的“十一五”期间已经累计解决了60多万群众的住房困难问题。
多管齐下稳定楼市
今天，作为楼市调控的利剑，目前在各地陆续出台的“限购令”已经从最初的一线城市迅速蔓延至二、三线城市。而按照国家住建部的相关要求，陕西省内各城市的“限购令”也在老百姓的热切期待中加紧制定，尤其是西安市政府2月25日出台的《通知》不仅在西安市民购房套数、非西安市民购二套以上如何限制，以及个人住房信息系统建设等方面都做出了详细的规定，这无疑将为省内其他城市的限购政策提供了蓝本。
与此同时，陕西省政府也根据住建部向地方政府下达保障性安居工程住房必须在2011年10月31日前全部开工的相关要求，明确要求当地保障性安居工程住房力争在2011年9月底前全部开工，以期比国家要求的最后日期提前一个月。
而据记者了解， 2011年陕西将开建保障性安居工程45万套，其中新建（含购、改、租）廉租住房5．54万套，新增租赁补贴2万户，经济适用住房5．72万套，公共租凭住房13．1万套，限价商品房7．64万套。改造农村危房6万户。
尤其是正在加紧建设国际化大都市的西安市更是拿出了庞大的保障房建设计划，即2011年全年建设保障性住房8．6万套，具体目标是经济适用房2万套，廉租住房1．31万套、公共租赁房3．7万套，限价商品房1．59万套。
房产市场反应平淡
那么，刚刚出台的西安限购令对西安的房地产市场究竟会产生什么影响？面对日趋严厉的调控政策，西安的房价会应声止跌吗？带着这些疑问，近日，记者就此问题走访了西安的部分楼盘。
2月28日下午，记者来到了位于西安市南郊的一家楼盘进行了了解。一位销售经理告诉记者，从目前的情况来看，影响还不是太大。对此，他向记者解释道，也许是因为西安版限购令刚刚出台，而且也远没有北京、上海等地的限购令严格，所以他们公司年后新开的二期卖的很不错，而且有相当一部分是卖给了外地人。
而根据他个人的观察，现在外地来西安买房的人很多，尤其是延安和榆林的购房者很多，似乎刚刚出台的限购令并未影响这些人的购买热情。
随后，记者又在另外几家楼盘了解到，由于西安限购令刚刚出台，购房者观望情绪较浓，因此，前来看房的人流明显要小于去年同期，更未出现像此前青岛出台限购令前的抢购风潮。
对此，西安房地产信息网数据研究中心总监李宇兵分析认为，随着西安版限购令的出台，后市市场的观望情绪肯定会加剧，而且必将对2011年的上半年楼市销售形成压力。
面对记者的疑惑，李宇兵进一步解释说，当前，西安改善型需求的置业人群几乎占到了购房人群比例的一半以上，而从购房付款方式来看，所有置业者中选择按揭付款的人群比例则占到60%左右，尽管具体到改善型人群采用按揭贷款的比例尚不掌握，但从身边的改善型需求人群付款方式来看，按揭仍然是其主要方式，因此从这个层面上来看，二套房贷首付升至六成，其影响的置业人群范围必然会很大。
但李宇兵同时也认为，政策对西安房地产的影响相对有限。因为目前对市场产生影响的是诸如加息、房产税试点等多个政策的“组合效应”，而西安的限购令相对而言没有那么严格，只不过会改变对后期市场的预期，因此从这个层面上来看，预计此轮政策出台后，西安市场观望情绪会进一步加剧。
而西安交通大学房地产研究所所长杨东朗则认为，限购是为了抑制需求，本地居民一般来讲限购两套，外地居民限购一套，超出部分就要进行适当的限制。因此，限购令短期内肯定能限制房地产市场的不合理需求，而且对于抑制房地产价格必然会起到积极作用，虽然这个作用目前尚未显现出来，但随着政策的执行，政策效应必然会慢慢显现出来。