2003年，地产业吸引外资最多的是上海，地产业市场化程度最高的是上海，土地整顿和地产炒作最震荡的仍然是上海，但是人们关注的却是脱节的上海。在媒体面前，上海的地产商的缺失使人们在唱衰上海地产的论调和作为事实的繁荣景象面前不知所终。蒋旭东作为上海惟一一家在香港主板上市也是透明度最高和2002年最具竞争力的地产上市企业——上海置业（1207）的代表，坚决地向记者证明，上海唱不衰，而且明年会更好。 上海仍旧是上海 就在深圳住交会的前夕，大批江浙地产炒家相继撤离上海，在多数人的眼中这是继周正毅事件和土地核查风波之后上海地产的又一大利空。对此，上海置业副总裁蒋旭东显得不以为然，“上海是国际化的城市，一边是国内炒家的撤离，另一边却是外资的争相涌入。”作为在香港主板上市的企业，上海置业有更好的机会与香港和国际资本接触。蒋旭东确信，上海和上海置业正在受到国际资本前所未有的关注。 蒋旭东的信心同时还来自于不引人注意的企业层面的变化趋势。2003年一年中，上海的大地产公司都在做同一件事情，那就是调整，在开发理念和经营理念上都进行调整。与全国的开发商一样，过去上海的地产商都认为只要拿了地盖了房就能赚到钱。蒋旭东甚至承认，“包括我们自己也这样做过。但是从2003年开始上海的地产商开始珍惜土地，开发商的规划做得越来越好，从现在开始地产也要担负起社会责任。‘领先5年’并不是口号，我们要求的是至少领先5年，而不是立足于现在。”另一方面，上海在作为短期销售的住宅业依旧繁荣的情况下，地产出现结构性调整迹象，和黄和新鸿基进驻上海的多数资本都用于公建性项目，而上海置业本身已经定下了的目标是要确保在新开项目中，长期持有型物业必须达到40％以上，以保持长期回报和稳定的现金流。 就上海而言，2003年调整的力度很大。人们普遍认为，调整的核心内容体现在三个方面：一是对地产市场的龙头，土地一级开发的调整；二是对城市开发和容积率的调整；三是银行贷款风险的调整。蒋旭东认为，政策的调整带动了上海房地产公司开发心态的调整。“这样的调控是对发展商的提升，是政府在帮助开发商提升，要求我们按照国际惯例来运营。这是一个理性的发展，也是大浪淘沙的过程。” 蒋旭东在采访中并不讳言其在上海房屋土地管理局工作长达10年的政府背景，而且他对于如何与政府沟通也有着另一番解释，“想办法找政府拿优惠的沟通都是低层次的，沟通是要了解政府的规划。”蒋旭东作为前任政府官员的表现倒是很符合一个城市规划专家的评价：“北京的房屋土地管理部门多是行政官僚，上海的是技术官僚。” 转型与国际融资 2004年上海置业最迫切要做的是什么？蒋旭光回答是“做大做强”，而其中涉及的两个主要方面是转型与国际化。作为在香港主板上市的专业地产商，上海只有上海置业一家。2004年上海置业将参与一些重大项目，其中包括上海的城镇计划。按照计划，上海市政府要开发10个大型的周边城镇，每个区都要选一个点，分为10个不同风格的区域。上海置业参与的是宝山区的罗店镇，属于北欧风格，涉及面积6．8平方公里，包括居住和商业配套。除此之外，还有4个高尔夫球场和位于市中心的三个大盘，包括绿洲仕格雄，是浦西最高的酒店公寓，高达50层。 实际上，罗店项目需要2．48亿人民币资金，酒店公寓项目需要3．5亿，其中上海置业需要投入1．12亿，另外的4个高尔夫球场将在明年6月份推出一个。尽管在2002年底，农业银行为其提供的10亿元授信额度，但面对如此众多的大盘，资金的融通渠道显然是迫切需要解决的问题。蒋旭东表示，以前上海置业主要在香港和内地融资，现在看来与国际资本的结合是必须的。上海置业向长期持有型物业的转型一方面是为了保证长期盈利，另一方面也有符合国际惯例，配合海外资金胃口的图谋。酒店、高尔夫和商铺都属于这一类，这也是国际资本对上海置业的建议。 完成国际化的任务，上海置业面临的最大挑战仍旧是人的问题。“至少目前在上海市场我们很难找到合适的人才，而我们希望的是不断地创新。”蒋旭光这样来描述人才的困境。为了解决这一难题，上海置业计划展开高管层的教育培训计划；引进国际团队，包括设计、管理、营销团队。与此同时，作为上海“绿洲”品牌的拥有者，上海置业也在谋划着这个品牌在国内推广的计划。在蒋旭光的眼中，上海置业是立志在上海做类似于香港新鸿基那样的专业地产商。蒋旭光称，“这个过程可能需要十年。”