“创造城市价值”04中国地产年度奖评选系列活动继成功召开国内顶级专家研讨会之后，于11月17日下午2：00至4：30在朝阳区东四十条西南角南新仓售楼处隆重举行国内顶级开发企业高峰论坛。 ●太平洋城地产董事长胡旭成发言实录 【胡旭成】谢谢主持人，谢谢焦点网龚博士，我是代表ING集团参加这个会，从10月份最新统计全球房地产第一位现在是ING房地产，在前两年都是排第二，去年是德意志银行，今年ING又回到第一，现在管理资产近500万欧元，我们准备在中国多做几个项目。我们投资很重要的一个决策点就是在中心城市最具有竞争力的城市去投资，做高端产品。可能跟今天的题目有一些吻合，就是我们在内部经常讨论的时候，会讨论什么样的地方是我们去的方向。这对于一个城市是一个评价，刚才几位谈指数，因为我本身是学经济出身的，我觉得这个题目非常大，这个课题我们也想过，坦率地说我觉得这不是地产界能够做到的，太广泛了。因为房地产我们只要是建设了，本身就有价值，我们现在不是谈盖了房子就有价值，这就具备了使用价值，只要不是不能住的房子已经具备了使用价值。表现你的价格是交换价值，你房子能卖出去交换价值就出现了。只要交换价值存在了，实际上我们讨论的问题是两个问题，就是我们能不能有超出我们本身直接价值，造成增值的一个效应，这是一个最关键的点，然后是持续性。 工业化革命其实最根本的一个标志就是标准。指数只是标准中的一个部分，价值的趋向在每一个时期内，在经济学内就是一个报告期，从基期到报告期变化的幅度是怎么样的，那么类似的指数在全球已经有很多了。我坦率地说，因为我不想大家做一些无用功，比如说现在最适宜居住的城市都有各种各样的指数，或者是其他的行业都会考虑的一个问题，城市的价值不仅仅是房地产商，房地产商只是其中实现更人文的部分，就是房子盖完了以后建筑是否美，已经超越了经济的范畴。我们在做所有评价的时候，其实包含最主要的就是交通，这个城市的交通状况，是不是一个好的网络，它的教育，它的医疗，它的安全，它的文化，一个城市构成它是多方面的，在20多年前中国就有市场学会，就专门研究城市话题，当然他们现在也没有研究出特别的东西来。实际上我们需要建立有这么一个机构，我希望不动产学院联合一些机构做一些城市模型发展预测。我们现在发展商有一个最大的疑惑，我们售楼没有说超越自己5年以后或者是10年以后，而是一期到若干期，描述到如此就够了。我们开会经常跟同事在谈，跟你谈的有一点像，就是我们现在仅仅做为开发商不够的，我们是经济学家、人文学家，同时也是城市发展的专家，因为你要预计到50年以后、100年以后社会结构是什么样的，经济结构是什么样的，环境状态是什么样的，你才能知道你的房子是不是经典的，能不能留得住。 一谈到这个话题不是一个发展商能够做到，需要一个城市的模型，这样的模型体系对于未来若干年有一个预期，在不断地修正。在八十年代国务院组织过当时改革开放各个大的专题，当时搞了9个课题组，为后来20年改革起了很大的作用。其实我们现在经济发展20年了，我们应该对于未来50年再做预测。简单地讲，前两天说20年后中国的生育政策会改变，必须鼓励一对夫妇生两个孩子，否则社会退化太快了。你现在建的房子在20年之内是上来状态，到20年以后生两胎是什么样的社会模型就是很复杂的，城市的价值，如果没有这么多人口支撑的时候，这个价值一定就失去了，因为这个价值是市场产生的。比如说在农村政府说70％城市化，这个问题我们已经有答案了，只是怎么超前规划它，做到它。如果你做不到的话，那你就会确确实实像九十年代那样被拆了，这里面牵头是企业家、专家，要推动政府来做，这是政府该干的事，就是达到资源配置最大化、最优化，你的价值就产生了，只有当资源配置最优化，你的价值就会充分体现，你很多的重复就会降低，这是经济学的话题。我们只是在这当中的产业链关键一链或者是三个链，我们应该是由咱们发起人也好，我们形成了一种推动，我们要跟其他的企业，其他的产业共同的互动，提出话题就足够了，结论我想一定不是房地产界能够做得出来的。在谈到我们可持续发展性，实际上世界上有两个著名的城市，有两个非常好的例子，一个是罗马，一个是巴黎。 罗马不成，建起来是因为很多人都到城市，几百年前城市化，很多的房子都像咱们现在建的围合式的，现在就是拆除的过程；巴黎也是几百年前就开始规划，100多年前形成现在城市规模，100多年规模没有变，大部分房子都没有拆，都留在那里。当时房地产商是谁开发的不重要，当时的政府是谁也不重要，当时有什么政策也不重要，只是形成一个风格。比如说当时贵族要采光，要采光就要交钱，所以窗户都做得很窄，避免交采光费，当成一种文化风格接受他，但是我觉得这个文化是不是还是有一个基本的功能没有衰减是一个很重要的问题。这是我们做为我们从业人员大家要考虑的问题，就是我们所建的房子，能不能50年、100年不拆，可能未来的科技我们想象不到，但是是不是留够了足够的空间，让它有足够的扩展和改变的空间。刚才像你讲的车位不够，但是没有关系，以后我可能做立体或者再改造，付出更高的成本解决它，只要大家觉得有需求就可以改变，并不是有硬伤，如果有硬伤就不可能变。比如说70、80年代建的筒子楼，不适应建筑只有拆掉。共用的厨房，共用的卫生间，没有隐私性，建筑结构又非常脆弱。所以拉回来来谈，我觉得我们在讨论这个话题的时候，我觉得应该是大家在政府建造模型的基础上，我觉得应该给予我们其他一个指向。比如说最新的这些材料用于它能够提高房地产附加值和持续增值会有什么，是否成熟，你们对它有没有风险的预估，比如现在地热，还有很多技术的出现，实际上是20年以后才能检查它是否站得住，是否拆掉。再拆掉就是对价值的损失，对于原有的完全废掉，重新做，这就是在衰减。 说实话最简单就是这个房子，我觉得特别有特点，什么都没有，并不是楼宇殿堂，只是一个仓库，几百年的仓库能够做成这样，变成一种文化能够保留，为什么？它简单。简单它就最容易保存下来。而我们现在大家尝试的比如生态、环保、高科技、节能等等这些，或者是科技或者是噱头，那么你是不是对你的城市，是不是对你的业主是负责任的，有没有经得住这种考验，或者说有没有一个改变的空间。我觉得今后可能我们留给大家更多的就是龚博士经常谈的创造一个平台，其实我们创造的一个居住平台，在这个平台扩展它更多的附加功能，通过功能的体现、提升，才能够达到我们为这个城市能够增加超越价值、附加值，谢谢大家！