换个视角看基金 2004年，宏观金融环境的紧缩使“海外基金介入中国房地产开发”成为了最热门的话题之一，ING、吉宝、HANS、嘉得等海外产业投资基金更是大举进军中国市场，甚至直接落地“变身”开发商，摩根斯坦利等投行基金也积极介入中国房地产的投资，嫁接海外基金一时成为“应对宏观调控”的上策。 然而，几乎所有的本土开发商都视海外基金为资金来源的“救命稻草”，不过，在ING中国区董事总经理胡旭成看来，这种视角似乎过于单一，“换个视角看基金，中国的开发商在对待海外基金的问题上或许会豁然开朗。” 胡旭成说。 胡旭成，ING北京投资有限公司执行董事，中国房地产开发基金执行董事，北京太平洋房地产开发有限公司董事长，ZY INTERNATIONAL 董事长，原北京市计委的任职经历使胡对中国国情和房地产市场情况颇为了解，同时，胡也具有西方知名投行的显赫履历。 正是兼具上述两重履历，胡成为了世界知名房地产基金荷兰ING在中国投资和资产的实际掌控者，因此，胡对于基金的解读，或许对“寻资”的开发商们有不同寻常的意义。 “如果有专业的管理团队，基金不会亲自操盘” 从2003年开始，“控股+操盘”的模式开始为进入中国地产市场的海外基金所广泛使用，ING的丽都水岸、HANS的公园大道，吉宝的季景·沁园，海外基金“摇身一变”，都变成了开发商，兼具投资者与运营商的双重角色，但ING中国区的掌门人胡旭成告诉记者，这实属无奈。 “从常规来看，房地产基金大都追求的是稳定的回报，而不是暴利，这也是在国外房地产基金都是以持有型物业为主的原因。” 胡旭成说，“但是，在中国大陆，包括我们（ING）在内，采取‘控股+操盘’的模式都是为了保证基金的‘安全’和相应的回报。” 胡旭成如是解读基金“变身”开发商的主要原因。 显然，在胡旭成和他所掌控的ING看来，在中国大陆进行房地产投资显然不那么安全。胡所指的“不安全”固然包括市场整体环境的不成熟，但更让基金们担心的是，中国大陆缺乏专业的管理团队来管理基金的投资，“基金也要对投资者的资本负责，没有人可以安全的管理、运营这笔投资，并让他保值、增值，就只能由基金自己来运营。” 胡旭成说。 胡旭成坦言，基金“落地”亲自负责项目运营是一件很“劳神”的事情，比起管理基金本身往往要花费更大的精力，他告诉记者，在国外，通常是5-6个人就可以管理上百亿的基金，然而，在中国大陆“落地”运营项目，至少需要20-30人，目前，负责丽都水岸具体运营的太平洋房地产开发公司已经有将近30人，人员配置从前期的定位策划到设计、施工再到后期的销售、客服一应俱全。 在胡旭成眼中，只有这样才能让基金的投资者放心，“我也是打工的，给基金的股东打工，我从基金那里领年薪，就要对投资者的资本负责，安全地让他们的钱增值。” 胡旭成笑着说。 因此，海外基金纷纷“落地”“变身”开发商绝非中国房地产市场利润率的诱惑那么简单，而是中国大陆缺乏让基金可以信任专业管理团队，“如果有这样的团队，基金宁可少赚些钱，而让专业的管理团队来管理，这样的风险更低。” 胡旭成说。 “好项目为什么不能卖给基金？” 在宏观金融环境紧缩之后，“嫁接海外基金”才成为开发商“热捧”和关心的话题，足见更多的开发商还是把海外的基金当作了资金的“救命稻草”，“只有没钱了才想到基金，基金在更大程度上扮演了融资工具的角色。”一位业内分析人士如是评价。 海外基金显然不满足仅仅被简单地视作融资工具。对此，胡旭成表示，目前大陆房地产开发商看待海外基金的视角过于单一，“为什么只考虑如何让海外基金投资，而没想到把整个项目卖给海外基金？” 胡旭成质疑道。 在胡旭成看来，中国大陆的开发商显然还有很多问题“没想明白”，按照他的逻辑，开发商运作项目的最终目的是为了赢利，而能套现才能赢利，那么，房屋销售是套现，把项目整体加价后转卖给基金，一样是套现、赢利，“谁控股并不重要，套现、赢利才是重要的。” 胡旭成说。 胡旭成告诉记者，包括ING在内，现在很多海外海外基金都在为寻找好的项目而烦恼，而这也是目前进入中国的海外基金“持有型物业”较少的原因之一。“不是基金不想持有项目，而是没有既合适、又可以让基金持有的项目，有好的项目，基金自然会收购，当然，基金也会开出一个合理的价格，让原来的开发商有的赚。” 胡旭成所讲的“合理的收购价格”，是指“议价股权收购”。即原来项目的持有者——开发商，将自己原有的股权加价之后出售给基金，从使基金成为房地产项目的控股方，开发商通过“议价”来实现赢利。按照胡旭成的理论，和基金达成的“议价”，应该不会少于开发商通过销售套现之后，所获得的利润。 按照上述模式，实现基金与开发商的双赢应该不成问题：开发商将项目股权“议价”转让给基金之后，既甩掉了资金包袱，又获得了赢利；基金则拥有了优质的物业，可以选择持有获得长久回报，也可以进行销售，实现短期套现。 不过，胡旭成也向强调了实现上述双赢需要的一个前提——项目一定要是一个好项目。 “基金扮演投资者，开发商扮演运营商” “把好项目卖给基金”仅仅是胡旭成所倡导的“转变看待基金视角”的一面，而在另一面，更重要的是开发商对自身与基金之间关系和角色认识的转变。胡旭成表示，在项目“议价转让”给基金之后，原来的开发商继续“留守”，负责项目的运行，将是一种理想的运作模式，长久以往，项目开发商将转变成为一个专业的运作团队。 按照胡旭成描述的这种模式，中国房地产的开发模式将经历一次大的变革，即投资者和运营商的分离，也就是职业管理团队的出现，在这种模式中，资金实力雄厚的基金将扮演“投资人”的角色，而开发商则履行“运营商”的职能，从而真正形成明晰的现代公司治理结构，实现开发的专业化。 胡旭成告诉记者，在这种模式中，开发商的赢利模式也将发生转变，即靠销售回款赚取利润转变为为基金操盘提取佣金，这种盈利模式的优势在于，开发商（运营商）有可能获得的是连续的高额佣金，因为基金投资房地产市场将会是连续的行为。 “当一个基金和一个开发商（运营商）有过几次良好的合作之后，基金将会连续地让这个开发商运营他所投资的一系列项目，这其中提取的操盘佣金将是一个可观的数字，在这种模式下，开发商将不会再为寻求资金而烦恼，他所专注的，将是房地产项目的运营。”胡旭成说。 胡旭成向记者强调，这种模式的形成，需要开发商有良好的开发记录，因为只有这样才能够使作为投资者的基金放心，一个良好的运营团队，是基金投资实现安全增值的信心和基础，而在目前的情况下，正是缺乏这样拥有良好记录的运营团队才使基金只能小规模的介入中国的房地产市场。 在胡旭成看来，目前中国大陆的房地产开发商“想明白”这个道理的“还不多”，更多的开发商还是兼具拿地、融资、建设、销售等一系列的职能，而这显然不符合房地产市场专业化的发展趋势，“资金运营不是开发商的强项，基金的资金实力远强过任何一家开发商，而基金的弱项恰恰在于具体的‘操盘’环节，开发商应该去填补的应该是这一个空白。”胡旭成说。 他甚至预言，哪个开发商先想明白了自己的优势应该在于“建房子和卖房子”，在海外基金全面介入之后，谁就会拥有更加美好的发展前景,也许，中国的HANS就会自此诞生。