【边走边写】 　　 　　　　 走过看过，漫说几大城市的地产与房价 　　　　　　 ．霓裳魅影． 　　2004，地产的黄金年，处处凯旋，遍地笙歌。统计数字显示，我国今年前8个月商品房 平均价格同比增长13.5%，比今年一季度上涨6.9%；商品住宅平均价格2525元／平方米，同 比增长11.2%，比一季度上涨4.7%。前9个月，房价最高的城市依次是：上海、北京、深圳、 杭州、南京。 　　 　　 从深圳说起 　　 我们居住的城市深圳，连续几年呈现上涨态势，从供应量不断走向边区、而价格持续看 好就能判断：今年仍是地产的火热年，而且温度有比去年更高的嫌疑，从中海怡美山庄到万 科城，地产的热点随着关内土地紧俏而走向周边地区，横岗、龙岗、龙华、宝安、东莞，到 处都有热气腾腾的出炉抢手面包。 　　 深圳今年的地产热，从五一期间的怡美热卖春交会，到十一期间的万科城火红秋交会； 这个城市开始把眼光拉长——走出城市固有的城界； 　　 深圳今年的地产热，从去年底的香蜜山广告攻势到今年下半年的中信红树湾铺天盖地的 烧上天的广告（连飞机杂志上都常见）； 　　深圳今年的地产热，比去年还顺溜，项目开一个红一个，，，，究其种种，原因无非是 一种认识的共鸣：关内的土地已经不多了，，，再不买等下去也是更贵了，，，发展商的鼓 动、媒体的煽动、政府的助动、老百姓的跟风行动都是这地产热潮的原动力。 　　 就在这种情况下，虽然成交房价的总数字变化不大，“2004年1～9月，全市住宅平均交 易价格为5897元/平方米，与去年同比上涨5.5%。”但由于关外盘量的加大，已经大大地摊 开了高升的房价，说房价没涨？ 才怪！ 　　 再看其他城市，恰恰是这两个月走过的城市，地产烽烟一样处处可见，上海的楼价居于 全国之首，成为中国地产的榜样城市；北京的楼市乐观向上，边啃糖葫芦边咀嚼地产概念， 北京消费者和地产人一样有点潇洒；广州经历了连续6年的地产泡沫挤压，广州人已经冷静 和成熟，在今年地产整体回暖的走势下，广州今年的看涨行情就来的特别谨慎；南京楼价已 居全国前五位，房价的快速上涨已经被称为“市民不能承受之轻”；成都，地产开发行情 热，房价却不算太热，成都市民算是有福了；厦门的房价虽有上涨却依旧从容，保持着岛国 的逍遥姿态；而武汉，不看不知道，一看吓一跳，这个火炉城市同样也开始蔓延起地产的热 浪。 　　 　　 北京，地产概念够你玩多久？ 　　 北京人爱侃，北京地产爱玩概念，这已经成为重所周知的事情，玩概念需要才气、需要 诗意、需要幽默的文化底蕴，而北京太具备这些素质了，于是概念一发不可收。 　　 看看人家北京的楼盘案名：“亲爱的VILLA”： 这里有“五栋大楼”，“一幢洋房”， 但我们要住“中国房子”；我们穿过“山水家园”来到“苹果社区”，寻觅“乐府江南”； 我们去“远洋山水”筑“阳光星期八”的“爱巢”；我们去“恋日上层”的“领地”探索 “幸福时光”；我们去“卡尔生活馆”追求“天之骄子”的“境界”；我们去“果岭小镇” 种“万万树”；我们去“罗马嘉园”寻找“巴黎春天”；我们去“南极星”建“世纪城”； 我们去“总部基地”“点击未来”……“CITY ONE”、“CONDO 瞰都”是什么？“ 取舍 1960’S ”又是为什么？你的“钛·度 ”到底是什么？“公园5号”不是公园是楼盘；“非 中心”还真的在城市边缘；有“甲方乙方”就有“世纪·风景”；有“阳光A版”就有“恋 曲70”；有“官苑·8号”就有“西陆·名门”；好一个“万象新天”的景象！ 　　 从策划到定位，到销售，玩得概念满天飞。但说到设计和产品，北京倒是不好意思跟广 州、深圳、上海比，甚至连成都都比不过，不过北京房地产的价格却是够挺的，“北京楼好 卖”光这一点就让无数同行竟折腰，销售方面也没有广东的空置率、香港房地产泡沫的压 力。 　　 北京的道路看起来非常不错，车况也不错，但就是经常会塞车，通常是从三环毫不客气 地就塞到了五环，而北京的地产，也毫不停顿地正在向五环外发展，万科的西山庭院和中海 枫涟山庄就都在五环外的西山脚下。而万万树之类的别墅，则更是曲径通幽地向远郊奔去， 顺驰·领海也就是到了大兴县，这个城市在膨胀中塞车、在塞车中膨胀。 北京的地产，却丝毫不塞车！ 北京有冯仑，有潘石屹，有刘晓光，不止是玩概念，也是生 产地产理论的工厂，而北京城市的扩张更成为北京地产最大的契机，看看北京的扩展步伐： 现在的城市中心区：包括东、西、崇文和宣武区，这四个区就是原来的老北京城，面积为 87.1平方公里；而现在的北京所辖区县共18个，全部城市面积有16807.8平方公里！ 城市的扩张、国民经济的高速增长是城市发展的主动力，是地产的发动机；供需两旺，商业 需求增长速度显著，商品房价格稳中有升，是地产的推动器；2003年，北京市人均GDP为 32061元，约合3874美元，按照世界银行的标准，北京经济发展已经相当于世界上中等收入 国家和地区的水平，人均创造价值能力和潜在购买能力的增强，是地产行情真正的动力源。 　　 　　 南京，房价你为何涨个不休？ 　　 今年1—9月份，南京商品房均价为每平方米4680元。这个数字排在全国的前五位，南京 的房价竟然高过国民收入、经济指数都远远超前的广州！而根据南京市统计局的信息，今年 前9个月，南京城市居民人均可支配收入为11416元，在长三角15个主要城市中仅排名第11 位，居民收入远远低于其房价的领先程度。 　　 南京房价从2002年8月开始突然发力，然后一路上涨，而在今年9月份，终于出现下滑的 趋势。万科在2001年进入南京，首个项目金色家园从4000多卖到8000多，整个河西的房价也 是两年内从3000多飙升到6000，最高已到8000，南京老中心区地段正在发售的一个项目“金 陵王府”更是出现了12300元的均价，房价之高让人咋舌。 　　 既然南京房价拉升过快堪忧，那么又是什么支撑着南京的房价？南京一江两河夹城的独 特地貌使城市的发展空间有限，地域特点成为因素之一；对南京经济、文化、教育中心的认 同，是苏北、安徽等外来投资资金进入南京的原因；购买力超过统计数据也与许多阶层的灰 色收入有关。 　　 　　 厦门，一个适合居住的城市 　　 10月4日是世界人居日，联合国人居署在肯尼亚首都内罗毕举行盛大的颁奖典礼。厦门 市是中国今年惟一获得“联合国人居奖”的城市。联合国人居署评价“厦门市让居民在健康 的环境中拥有体面的家（住房）”。 　　厦门曾因与台湾岛遥相对而闻名，作为一个山水环抱的海滨城市，厦门的天然资源相对优 越，而厦门一直高度重视生态环境的保护，使自身的城市发展走上了一条稳定繁荣的道路。 过去几年，厦门市不仅获得“中国环境保护模范城市”、“国家园林城市”、“中国优秀旅 游城市”等一系列称号，无愧于最适合居住的“人居天下”。 　　 厦门经济特区建设23年来，城市面貌发生巨大变化，城区扩大，城市功能不断完善，城 市综合实力不断增强，城市环境竞争力名列全国前列，经济社会发展也在发生巨变，GDP年 均递增18.4％，长期平均增长率高居全国大中城市首位。人口只有100多万，人口的相对稀 少和稳定性成为其城市素质、居住生活状况提高的一个良好前提。 　　 据厦门市国土资源与房产管理局公布的信息显示，今年8月房价继续在高位震荡。其中 一手住宅每平方米均价为4301元。据当地的人士介绍，厦门的房价相对较高的区域是城中内 湖一带和临海的别墅区，高档的片区均价在8000左右。 而厦门正在准备出台“岛内将不再批建小户型商品房”的规定，如果照此执行，今后厦门岛 内新报批的商品房每户建筑面积就要大于150平方米，这也意味着今后厦门岛内商品房开发 的门槛会提高，岛内房产将走向高端化。 　　 　　 武汉，地产的温度也开始热 　　 上一周，因私赶往武汉，忽然发觉这个并不陌生的城市地产开始蠢蠢欲动，从武汉机场 一出来，密集的小灯箱广告几乎是“五步一岗、十步一哨”，而地产占了大多数。忽然感觉 到：武汉的地产也已经不热也热了。 　　 一直不把武汉的地产看在眼里，虽然偌大的城市、长江浩浩而过。深圳地产商北伐的队 伍颇大，但对武汉感兴趣的却不多，虽然也有万科的“城花”，但武汉地产的不温不火却依 然如故。看一下武汉的房地产指数，今年三季度的住宅均价为2713．25/平方米，比二季度 略微上涨，涨幅为3．0％。为何人口众多的大城市地产一热再热，而武汉这个火炉竟如此冷 漠？ 　　 在《房地产纵横》的王一主编准备组织“武汉地产考察团”的同时，个人分析：武汉城 市的经济基础、市民的消费个性、城市整体发展的空间使地产赶上这班“快车”的条件尚不 具备。但在目前东北、西北地产都已经热起来的同时，武汉的地产怎能继续沉寂？ 　　 　　 成都，地产和生活一样享受 　　 成都，是一个幸福的休闲城市，吃喝玩乐，成都人总是很容易让自己的脚步慢下来，闲 散下来。这是一个吃的天堂，是一个休闲的天堂，而地产，在成都又为市民提供了另一个住 的天堂。 　　今年年初，成都的商品房均价仅为2389元/平方米，虽然涨幅同比已超过8%，但在全国 的比价中依旧乐得不靠前。而在房价不高同时，成都的商品房市场精彩纷呈，不缺精品、不 缺上品，中海、万科、万达、华润置地等等纷纷登陆，为成都市民提供了丰富的选择。清华 坊、中海名城、置信丽都等等，比起高价的南京，成都的住房品质完全在其上，而房价却远 远居其后，成都市民真是有福。 　　 　　 后记：地产泡沫论来了，地产泡沫阻击论也来了，加息也来了 　　 地产泡沫论与地产泡沫阻击论，无非想说明的就是：中国现在的房价高不高？市民（注 意，是市民）的承受状况如何？ 　　 在商品房火热的温州，有买不起房子的老温州；在地产滚烫的深圳，有为买房发愁的新 深圳人。 　　 泡沫，一定是有的，只是受众的实际需要、承受能力、追捧心理、投资动力的下接能力 而已，没有泡沫的经济，才是不正常的，地产亦然，只是，泡沫横流的，就不是河流了。