物业税是一种定期评估，征收财产税的方式。如果实施物业税征收方式，毫无疑问会使新房屋购置价格大大降低，这也是最为普通市民期待之处。 然而，法律的出台必须要考虑周全，要考虑调控对象的承受能力和社会现实，我认为以下几个问题是必须要慎重考虑和解决的，否则必然会带来极大麻烦，事与愿违： 1、 物业税数额是否能预先确定。 根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。对政府而言，地段升值意味着城市发展，税收增加当然好。 然而对于普通的购房者而言却并非如此，如果他们在购房的时候根本不知道将来要支付的物业税是多少，就会非常不安。如果将来房屋所在地段升值，就必须缴纳更多的税，他可能就缴不起，怎么办？抗税不缴是一种严重的违法行为， 普通人又不可能随便不住、卖房，卖房事实上是持续70年的事情，所以这种事先无法预见的风险会有很大影响。作为一个好公民，谁都希望自己的城市发展的越来越好；可是作为业主，又盼望自己居住的地方干脆不发展才好。这样的思想斗争太过辛苦,法律应该合理调控、保障、引导，才能消除居民这种很矛盾的心理。 2、 是否会刺激土地投机 有些论点认为物业税一旦开征，以往在房价当中一次性交纳的税费包括地价，将按年收取，这样一来，政府的卖地积极性就会受到抑制。这有利于遏制为求短期政绩的卖地行为，并将土地财富平均分配到每一届政府、每一代人手中。从这个意义上说，物业税其实是一次新土改，是房地产行业健康、持续发展的保证。 我觉得很难说一定会这么完美，现在的土地出让并非完全是市场规律调控，将来也不会。政府不会为了挣到土地出让金而出卖每一寸土地，也不会因为没有现金流而囤积居奇，土地出让有很复杂的背景。 税制如果改革，购房者的购置成本降低，而开发商的开发成本则降得更直接、更明显。现在还没有决定土地出让金是否也作为物业税的一部分，如果确定如此，则开发商较现在而言几乎无成本，善于运作房地产开发的人恐怕会同意我的看法。在这种前提下，政策又极大地刺激了购房者的需求，你认为开发商会闲看花起花落呢，还是一头扎进市场？你认为市场对土地的需求是增加还是减少？ 目前这种税费条件下，大量的圈地运动依然火爆，导致很多农民失去土地。在合法免税的前提下，很难说不出现新的圈地运动，出现“羊吃人”的情形。所以，政府在推行税制改革的过程中，必然要伴之以土地定量科学供应的制度，否则就很难说了。 3、是否会对现在楼市产生消极影响 税制改革的最大亮点在于房价直接降低，不论未来是否会出现“低价买、高价养”的情形，至少现实的效应是会让人产生持币待购的心理。对一些以购房作为投资的人也会产生很大的信心动摇。如果税制改革遥遥无期，则缺乏解决实际问题的现实意义。如果指日可待，则一定会对现有楼市产生消极影响。所以，必须要同时出台对已购房屋、待开发房屋或项目的保障措施，防止楼市出现混乱。 北京理格丰律师事务所 郭玉涛律师 北京北四环中路6号华亭嘉园A 座4B 室 邮编100029 电话：82845471// 72//76 手机: 010—86225694 13701162475 email： [email protected] 网站： www.lawyer-guo.com