关于加强拆迁“软件”工作的实践与思考

http://www.zgfdcb.com 2005年8月4日 15:11 中国房地产报国际网站

   本文拆迁“软件”是指相对于拆迁安置用房等“硬件”而讲的宣传、培训、政策法规、社会保障体系等“软服务”、“软约束”。按照事物发展规律，有建设就会有拆迁，有拆迁就会出现冲突，这是众所周知的事实。经过近几年的拆迁工作实践，笔者感到拆迁“软件”所发挥出的巨大效应，是不能用有形的“硬件”数量来衡量的，从某种意义上说，拆迁工作的难易度更多地取决于这些“软件”工作的广度、深度和力度。
   一、加强拆迁“软件”工作的重要性
   加强拆迁“软件”工作是由拆迁在城市建设中所处的地位及拆迁在经济增长中所发挥的作用决定的，同时也是维护社会稳定、构建和谐社会、实现房地产业可持续发展的需要。
   从拆迁数据的分析比较中，我们不难看出拆迁在城市建设中的地位。1981年至1990年，延吉市共拆迁5507户，年均拆迁量为550.7户；1991年至2000年，共拆迁17080户，年均拆迁量为1708户； 2001年至2004年，共拆迁13811户，年均拆迁量为3453户，分别为第一个十年的6.27倍，第二个十年的2.02倍。
   城市房屋拆迁是城市建设的真实写照，不但以可信的事实演绎了城市发展的历史、现状与未来，而且也成为了推动城市经济发展的有力助推器和有效杠杆。以1999年至2003年为例，延边地区房地产开发投资直接拉动经济增长均保持在了1.8个百分点以上。然而，从延边地区的拆迁实施情况看，随着住房制度改革的逐步深入、市场化程度的日益提高和城镇化建设速度的不断加快，因拆迁纠纷引发的上访呈上升趋势，矛盾凸显，出现了“软件”过软，“硬件”难硬的现象。同时城市拆迁重心向城市边缘地区的转移，使弱势群体的比重越来越大，拆迁难的问题已成为了影响经济增长和城市发展的主要症结。
   不容忽视的是，与以往相比，当前的拆迁矛盾无论是在量的扩张，还是质的积累上，都有了新的变化。其引发的社会问题也从简单到复杂，从轻微到严重，牵涉到了社会的方方面面。拆迁问题解决不好，不仅会影响城市建设速度，而且还将直接影响城市的投资环境。因此加强拆迁“软件”工作是解决拆迁难问题、维护社会和谐与稳定、保证房地产业正常发展的首要途径。
   二、拆迁“软件”工作存在的问题
   1、一些困难户拆迁后再购房能力不足，对拆迁存有抵触情绪。随着延吉市商品房销售价的逐年攀升，相当部分居民收入的增长速度低于房价上升的速度，一些低收入者很难依靠市场解决住房问题，政府又缺乏相应的住房保障体系，当他们原有住房因城市建设被拆迁时，仅靠正常的拆迁补偿费很难买到相应的住宅，使他们成了拆迁中的钉子户，有的甚至漫天要价，不达目的，就层层上访。
   2、由于弱势群体的界线不明，不少人冒充困难户，视拆迁为发财机遇，出现了一批为数不少的拆迁专业户。
   3、社会保障体系不健全，使开发企业承担了部分拆迁弱势群体的安置，无形中增加了企业开发成本，导致房价上升，使拆迁补偿价格与实际的房地产市场价格差距不断拉大，恶性循环，产生了更多的钉子户。
   4、被拆迁户对拆迁评估价不接受，有的拆迁户认为评估公司与开发商一个鼻孔出气，有的认为拆迁价脱离市场实际，对规定的指导价不满意，拒不执行。
   5、许多百姓从钉子户的经验中窥探出获得更高利益的办法，认为拆迁费不公平，随意性很大，在多“闹”多得，不“闹”少得的心理作用下，导致大量的钉子户出现。
   6、政策的宣传不到位，思想工作不细致，工作人员政策水平、服务水平、综合素质有待进一步提高。
   7、政府和法院对裁定生效的拆迁判决书支持力度有限。
   三、加强拆迁“软件”工作的措施
   1、宣传工作。舆论的导向、舆论的媒介、舆论的深入是拆迁求得广大群众理解和支持的一项重要工作，也是拆迁工作的一个重要“软件”。在强调依法拆迁、文明拆迁的同时，要开展好大学习、大宣传活动。重点要以有效的思想政治工作为载体，利用广播、电视、报纸等新闻媒体，抓好五个方面的宣传工作。一是加强对拆迁政策法规的宣传，做到宣传公正到位；二是强化咨询服务，做到服务及时贴切；三是改进信访工作，做到合情、合理、合法；四是杜绝以闹得实惠的现象，做到恪守公平；五是严格调查摸底，让被拆迁人充分行使知情权、参予权和选择权。只有这样，才能使拆迁群众正确理解和自觉地执行国家的有关拆迁工作的方针政策，才能充分地调动和激发群众的积极性，促进拆迁工作的顺利进行。
   2、培训工作。培训工作是一项打基础的工作，更是拆迁不可缺少的一个软件，这不仅有严肃的政策问题，而且有复杂的操作问题。要不定期地对拆迁工作人员的政策水平和业务素质进行考核培训，全面提高拆迁工作人员的政治素质和政策水平，并树立“拆迁工作无小事”的观念，把拆迁工作列为政府为民办实事的首要工作来抓，积极为群众解难，为政府分忧。
   3、政策法规。城市房屋拆迁关系到千家万户的切身利益和社会稳定，化解拆迁难的问题，应从完善拆迁政策法规这一主要“软件”抓起。一是扎实做好基础工作，加强调查研究，在认真总结以往经验的基础上，对我市拆迁办法和房地产市场评估指导价中不符合我市实际的部分进行适当调整，制订出台配套的政策规章，形成完善的法律法规体系，从源头上避免纠纷的产生；二是恪守公正、公平、公开的原则，树立起科学的发展观，规范拆迁各方的行为，维护拆迁人与被拆迁人双方的权益，将当前困扰我们的问题转化为促进发展的积极因素；三是加强拆迁工作规范化管理和监督检查,认真贯彻实施州政府“关于加强城市房屋拆迁管理工作的意见”和“城市房屋行政强制拆迁执行程序暂行规定”的通知，重点落实房屋拆迁补偿资金监管制度，逐步推行拆迁公示制度、拆迁实施工作招投标制度、信访投诉接待制度、目标责任承诺制度、拆迁举报制度、拆迁过程监督制度、责任追究制度等，在拆迁难度大的地段，还要采取听证；四是采取有效措施，严肃查处违法违规拆迁行为，解决好拆迁工作中存在的问题，促使房屋拆迁向法制化、规范化的方向发展；五是严格控制行政裁决申报比例，坚持“调解为主，裁决为辅”的原则，加大调解力度，严禁拆迁人超比例申报裁决，降低行政裁决数量。
   4、社会保障体系。一是为拆迁“硬件”建设提供优惠政策，解决经济适用住房土地划拨等政策不到位，廉租房建设资金筹措难的问题;二是建立住房社会保障体系，优化住房供应结构，以旧城改造为主体，以旧城功能的产业转置换为重点，来导向房地产开发市场的有序发展;三是培育和规范二手房交易市场，开拓租赁渠道，多提供能满足被拆迁群众需求的房源，通过实施有效服务，切实解决弱势群体拆迁安置难的问题;四是实行 “严进严出”政策，严格控制套型，严格审定销售价格，严格审查供应对象，严格上市交易管理。同时加快建立职工住房档案，积极推进住房分配货币化进程，努力实现住宅与房地产业改革和发展的新突破。

   延吉市房产管理局   尹凤淑

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