随着政府对内环线内新开楼盘容积率的限制，内环内消灭每平方米万元以下房价的目标已是指日可待，因为目前这一区域内的二手房价已在6000元/㎡以上了。然而这一宏伟目标的日益临近却使上海众多居住在内环内的穷人忧心忡忡，惶惶不可终日。
笔者无意就此对政府与房产开发商进行伦理指责，因为一个亮丽的、低容积率、高绿化率的市中心城区是上海跻身于国际性大都市的重要因素，并且对居于斯的无论穷人或富人而言都是一件舒心惬意之事。同时政府限制容积率的政策也是对一种错误的城市建设观念的纠正，这种错误的观念认为，所谓现代化就是高楼林立，一座城市，楼越多、越高，就是越现代化。这种错误的观念是与人性相悖的，因为居住在这种高容积率、低绿化率的水泥森林中，每个人都会有心情压抑、暗无天日的感觉。市政府领导人甚至斥责那些一味追求高容积率的开发商所建成的楼盘不过是些新的贫民窟。
限制城市建筑容积率的政策无疑有其合理的一面，但整个内环内照此一刀切下去，必然会将穷人全部赶出去。我们现在所要讨论的是，是否可以使部份穷人仍居于内环内而不影响将上海建成一个亮丽的国际性大都市的可能性。
我们知道，一个合理的、健康的社会应是既有穷人也有富人，并呈现出贫富相容，劳资两利，互相依赖，各得其所的状态。如果一个城市全是富人而另一个城市全是穷人，即穷人与富人因某种原因在空间上被阻隔，那么这样的社会无论对穷人或富人而言都是灾难。
为什么一个合理健康的社会非得这样？道理很简单，因为穷人离不开富人，富人离不开穷人。穷人与富人在空间上被隔断，那么在富人城里，百万富翁将给亿万富翁提供私人服务（佣人、车夫、钟点工、秘书、家教），而这个百万富翁可能是个专业人士（医生、律师、经纪人），要一个专业人士从事相对简单的劳动，这无疑是一种人力资源浪费，而能提供这种相对简单劳动的穷人，却由于地域分隔，陷于失业的痛苦之中，这岂非损人不利已的蠢事？
如果上海真将家务钟点工之类的穷人都赶到外环以外，那么钟点工进城打工的成本将显著上升（每天来回的轨道交通费与在外就餐的餐费），这种成本的上升将由富人承担。不仅是钟点工，其它富人所需的各种劳务成本都将普遍上升。另一方面，无工可打的穷人，虽然居住条件较前改善，但每日的吃饭却成了大问题。
笔者不主张将穷人统统赶出内环的一个重要理由，就是穷人中相当一部份人的生存能力问题。
王根发，今年五十多岁，国企下岗职工。妻子李翠花，也是下岗职工，夫妻二人有一子，初中毕业后即在社会上打短工，目前在一家私营企业做销售代理，月薪1500元左右。王根发夫妇居住于内环内的闸北某街道，所居住的房屋及附近街坊，在静安、卢湾等区看来，应属“365”危房改造对象，但在老闸北，类似的房屋实在太多，故现今仍是“危（巍）然不动”。王根发夫妇文化水平都是初中，身无长技，下岗后靠摆个小报摊谋生，妻子则做钟点工，全家月收入约3000-4000元，日子还能过得去。最近里弄干部传话说，这一地区要改造，新迁地区是外环外的宝山罗店地区。这一消息令王根发夫妇忧心忡忡，惶惶不可终日。倒不是这一对贫贱夫妻对自己的旧宅有什么深厚感情，而是担心这一动迁将毁了他们的饭碗。王根发的报摊由于设在老北站地区，该地人流量高，收入还可以。将来动迁到外环外的罗店去，那里人少，靠一个报摊如何能生存下去？妻子则担心如果住在外环外，每天靠轨道交通往返到市区几个老主顾那里打工，交通费开支太大。
上海类似于王根发夫妇的不在少数，这些我们称为“4050”人员的一个共同特点是年龄偏大，身无长技，因而生存能力较弱。这些生存能力弱的人有一个特点，在大城市的闹市区一般可以生存，而到了中小城镇或大城市的城乡结合部，往往生存困难。因为大城市的闹市区人流量高，说句不好听的话，在这样的地区即使是乞丐也能生存下来，而在其它地区则不然。他们和鲁滨逊不同，鲁滨逊是英国资产阶级的代表人物，即使在荒岛上亦可凭知识与毅力为自己打拼出一个新天地，这些上海的弱势群体则只能在人多拥挤的闹市中心凭辛劳生存。目前上海内环内动迁最困难的是那些拥有点街面房的“4050”人员，人家靠一间破陋的街面房开个馄饨店或棋牌室，月收入可有4000-5000元，如今将这户人家动迁到外环外，这不是砸人家饭碗吗？
因此我认为片面限制内环内容积率的做法既不利于穷人，也不利于富人。正确的做法应是“贫富相容，劳资两利”。在城市建设的规划上，应体现出这一原则。即将上海建设成一个亮丽的国际性大都市与将部份穷人留于内环内是可以同时做到的。考虑到上海内环内的各区历来就有“上只角”与“下只角”之分，历史上法租界与英租界及后来的公共租界部份地区，历来被认为是“上只角”，而同于内环内的闸北、普陀、杨浦、虹口、南市各区的部份地段，历来被认为是“下只角”。低容积率、高绿化率的规划方案可以在“上只角”的卢湾、静安、长宁、徐汇、黄浦等区严格施行，使这一区域的房价稳定在每平方米万元左右或以上，而对“下只角”地区应考虑可不可以网开一面，手下留情，允许这里的容积率适当升高。具体说来就是，住宅最高可到4，商办类可升至6-8。
如果“下只角”的住宅容积率可升到4，商办容积率升至8，那样造出的房屋岂不成了新的贫民窟？不错，与“上只角”的花园洋房相比，这就是贫民窟，但这种摩天大楼式的新贫民窟无疑要较现今的简陋工房、石库门里的“七十二家房客”要好得多。像王根发夫妇这样的“4050”人员每户有一套二室一厅的套房，夫妇可以不与十几岁的子女同居一室，每套房建筑面积在60-70㎡，水电煤卫等现代生活设施齐全，这难道不是小康生活的起码标准吗？最关键的是这种新型贫民窟的地段，这里不是外环外的江桥或康桥，而是寸土寸金的老北站地区。王根发夫妇动迁后又能回迁于此，得益于放宽后的容积率。虽然他们的新居无法与法租界内的花园洋房相比，但能在保住饭碗的前提条件下改善居住条件，怎么能不让他们夫妇二人心花怒放？
“下只角”地界内不仅住宅容积率高，商办类建筑容积率也高，这可以建成一批房价较低的商铺和办公楼，有利于城市穷人的就业与创业，也是防止内环内“空心化”的有效措施。
容积率从1.2升至4，这样建成的新型贫民窟是什么样子呢？
假设老北站附近一幅长方型地块，占地10亩，东西宽100m，南北长66.67m，总面积6667㎡（合10亩），原来容积率1.2，可造建筑面积8000㎡，现升至4，可造建面26，668㎡。该地块土地价假设为1万元/㎡，折合每亩为666.67万元，十亩为6667万元。如果容积率为1.2时，楼板价（土地费用摊到政府允许建造的每平方米楼板上的价钱，实际是每平方米建筑面积上的土地成本）为8333元/㎡（这样造出的房子起码在1万元/㎡以上），升至4时，楼板价降为2500元/㎡。该幅地块上规划建造两幢12层楼的小高层，每幢底面积为15m×75m，建筑密度为33.75％，扣除12％的道路面积，绿化面积为54.25％，达3616㎡。两幢楼房，一幢布置在东北角，一幢在西南角，由于两楼东西长75m，故南北叠加部份约50m，而两幢板楼南北间距有25m，对位于北边一幢楼底层居所的采光并无大碍。
这样建成的小区，如果在内环内，楼书广告上是可以称为“××豪庭”或“名流居所”的。
由于容积率升高，这样建成的楼盘原来要卖到万元/㎡以上的，现在卖6000元/㎡，开发商的盈利仍相当可观，但这样的房价对王根发夫妇而言，仍然偏高。要在内环内打造王根发夫妇可以回迁安居的新型贫民窟，政府是否可以免收土地出让金，这样房价可以进一步下降至3000-3500元/㎡。如果房价在3500元/㎡，王根发夫妇70㎡的二室一厅总价为24.5万元，首付20％（4.9万元）即可入住，余19.6万元作30年按揭，平均每月还款1057元（商业性贷款），父母过世后，该房按揭由继承该房屋的子女偿还。这就是容积率升高后的新型贫民窟，应该说这是符合中国国情的民居，内环内部份区域存在这样的民居并不会影响上海的亮丽形象。
人多地少是中国的基本国情，同时，在这一、二十年内，我国仍处初级阶段，因此在将上海建成国际性大都市的过程中，我们必须顾及这些因素，内环内以历史上“上只角”与“下只角”区别来划分上海穷人与富人的居住区域，划分的方法就是不同的容积率。应该说这是目前条件下一种较为可行的选择，它实现了穷富相对分离、但又相距不远的城市规划模式，体现了穷富有别但又相互依存的理念。
我们的城市规划是从计划体制、绝对平均主义的模式下走过来的，在居住区域的规划上，从来没有穷人区、富人区的概念。进入市场体制后，人群自然出现了贫富分化。我们的城市建设规划如果不注意在居住区域上的贫富有别，就会出现或者到处建新型贫民窟或者将穷人赶出内环这样的极端做法。
任何一个国际性大都市内都不免有穷人，既有穷人，也就有穷人抱团而居之区域。纽约可谓国际性大都市，其市中心不是还有哈莱姆黑人区、以及墨西哥移民区等形形色色的贫民窟吗？每谈及此，并不会令任何一位纽约市民觉得有失脸面，相反，一座亮丽的，绝对没有贫民窟的城市倒是令人怀疑的。城市存在贫民窟并不可怕，关键是对贫民窟的管理，不要使之发展成为像里约热内卢或印度、孟加拉那样的失控状态。
容积率并不是一个简单的数字，只要我们本着科学发展观，合理控制容积率，就能够使上海在跻身于国际大都市之时，仍能做到贫富相容、劳资两利，相互依赖，各得其所。
笔者无意就此对政府与房产开发商进行伦理指责，因为一个亮丽的、低容积率、高绿化率的市中心城区是上海跻身于国际性大都市的重要因素，并且对居于斯的无论穷人或富人而言都是一件舒心惬意之事。同时政府限制容积率的政策也是对一种错误的城市建设观念的纠正，这种错误的观念认为，所谓现代化就是高楼林立，一座城市，楼越多、越高，就是越现代化。这种错误的观念是与人性相悖的，因为居住在这种高容积率、低绿化率的水泥森林中，每个人都会有心情压抑、暗无天日的感觉。市政府领导人甚至斥责那些一味追求高容积率的开发商所建成的楼盘不过是些新的贫民窟。
限制城市建筑容积率的政策无疑有其合理的一面，但整个内环内照此一刀切下去，必然会将穷人全部赶出去。我们现在所要讨论的是，是否可以使部份穷人仍居于内环内而不影响将上海建成一个亮丽的国际性大都市的可能性。
我们知道，一个合理的、健康的社会应是既有穷人也有富人，并呈现出贫富相容，劳资两利，互相依赖，各得其所的状态。如果一个城市全是富人而另一个城市全是穷人，即穷人与富人因某种原因在空间上被阻隔，那么这样的社会无论对穷人或富人而言都是灾难。
为什么一个合理健康的社会非得这样？道理很简单，因为穷人离不开富人，富人离不开穷人。穷人与富人在空间上被隔断，那么在富人城里，百万富翁将给亿万富翁提供私人服务（佣人、车夫、钟点工、秘书、家教），而这个百万富翁可能是个专业人士（医生、律师、经纪人），要一个专业人士从事相对简单的劳动，这无疑是一种人力资源浪费，而能提供这种相对简单劳动的穷人，却由于地域分隔，陷于失业的痛苦之中，这岂非损人不利已的蠢事？
如果上海真将家务钟点工之类的穷人都赶到外环以外，那么钟点工进城打工的成本将显著上升（每天来回的轨道交通费与在外就餐的餐费），这种成本的上升将由富人承担。不仅是钟点工，其它富人所需的各种劳务成本都将普遍上升。另一方面，无工可打的穷人，虽然居住条件较前改善，但每日的吃饭却成了大问题。
笔者不主张将穷人统统赶出内环的一个重要理由，就是穷人中相当一部份人的生存能力问题。
王根发，今年五十多岁，国企下岗职工。妻子李翠花，也是下岗职工，夫妻二人有一子，初中毕业后即在社会上打短工，目前在一家私营企业做销售代理，月薪1500元左右。王根发夫妇居住于内环内的闸北某街道，所居住的房屋及附近街坊，在静安、卢湾等区看来，应属“365”危房改造对象，但在老闸北，类似的房屋实在太多，故现今仍是“危（巍）然不动”。王根发夫妇文化水平都是初中，身无长技，下岗后靠摆个小报摊谋生，妻子则做钟点工，全家月收入约3000-4000元，日子还能过得去。最近里弄干部传话说，这一地区要改造，新迁地区是外环外的宝山罗店地区。这一消息令王根发夫妇忧心忡忡，惶惶不可终日。倒不是这一对贫贱夫妻对自己的旧宅有什么深厚感情，而是担心这一动迁将毁了他们的饭碗。王根发的报摊由于设在老北站地区，该地人流量高，收入还可以。将来动迁到外环外的罗店去，那里人少，靠一个报摊如何能生存下去？妻子则担心如果住在外环外，每天靠轨道交通往返到市区几个老主顾那里打工，交通费开支太大。
上海类似于王根发夫妇的不在少数，这些我们称为“4050”人员的一个共同特点是年龄偏大，身无长技，因而生存能力较弱。这些生存能力弱的人有一个特点，在大城市的闹市区一般可以生存，而到了中小城镇或大城市的城乡结合部，往往生存困难。因为大城市的闹市区人流量高，说句不好听的话，在这样的地区即使是乞丐也能生存下来，而在其它地区则不然。他们和鲁滨逊不同，鲁滨逊是英国资产阶级的代表人物，即使在荒岛上亦可凭知识与毅力为自己打拼出一个新天地，这些上海的弱势群体则只能在人多拥挤的闹市中心凭辛劳生存。目前上海内环内动迁最困难的是那些拥有点街面房的“4050”人员，人家靠一间破陋的街面房开个馄饨店或棋牌室，月收入可有4000-5000元，如今将这户人家动迁到外环外，这不是砸人家饭碗吗？
因此我认为片面限制内环内容积率的做法既不利于穷人，也不利于富人。正确的做法应是“贫富相容，劳资两利”。在城市建设的规划上，应体现出这一原则。即将上海建设成一个亮丽的国际性大都市与将部份穷人留于内环内是可以同时做到的。考虑到上海内环内的各区历来就有“上只角”与“下只角”之分，历史上法租界与英租界及后来的公共租界部份地区，历来被认为是“上只角”，而同于内环内的闸北、普陀、杨浦、虹口、南市各区的部份地段，历来被认为是“下只角”。低容积率、高绿化率的规划方案可以在“上只角”的卢湾、静安、长宁、徐汇、黄浦等区严格施行，使这一区域的房价稳定在每平方米万元左右或以上，而对“下只角”地区应考虑可不可以网开一面，手下留情，允许这里的容积率适当升高。具体说来就是，住宅最高可到4，商办类可升至6-8。
如果“下只角”的住宅容积率可升到4，商办容积率升至8，那样造出的房屋岂不成了新的贫民窟？不错，与“上只角”的花园洋房相比，这就是贫民窟，但这种摩天大楼式的新贫民窟无疑要较现今的简陋工房、石库门里的“七十二家房客”要好得多。像王根发夫妇这样的“4050”人员每户有一套二室一厅的套房，夫妇可以不与十几岁的子女同居一室，每套房建筑面积在60-70㎡，水电煤卫等现代生活设施齐全，这难道不是小康生活的起码标准吗？最关键的是这种新型贫民窟的地段，这里不是外环外的江桥或康桥，而是寸土寸金的老北站地区。王根发夫妇动迁后又能回迁于此，得益于放宽后的容积率。虽然他们的新居无法与法租界内的花园洋房相比，但能在保住饭碗的前提条件下改善居住条件，怎么能不让他们夫妇二人心花怒放？
“下只角”地界内不仅住宅容积率高，商办类建筑容积率也高，这可以建成一批房价较低的商铺和办公楼，有利于城市穷人的就业与创业，也是防止内环内“空心化”的有效措施。
容积率从1.2升至4，这样建成的新型贫民窟是什么样子呢？
假设老北站附近一幅长方型地块，占地10亩，东西宽100m，南北长66.67m，总面积6667㎡（合10亩），原来容积率1.2，可造建筑面积8000㎡，现升至4，可造建面26，668㎡。该地块土地价假设为1万元/㎡，折合每亩为666.67万元，十亩为6667万元。如果容积率为1.2时，楼板价（土地费用摊到政府允许建造的每平方米楼板上的价钱，实际是每平方米建筑面积上的土地成本）为8333元/㎡（这样造出的房子起码在1万元/㎡以上），升至4时，楼板价降为2500元/㎡。该幅地块上规划建造两幢12层楼的小高层，每幢底面积为15m×75m，建筑密度为33.75％，扣除12％的道路面积，绿化面积为54.25％，达3616㎡。两幢楼房，一幢布置在东北角，一幢在西南角，由于两楼东西长75m，故南北叠加部份约50m，而两幢板楼南北间距有25m，对位于北边一幢楼底层居所的采光并无大碍。
这样建成的小区，如果在内环内，楼书广告上是可以称为“××豪庭”或“名流居所”的。
由于容积率升高，这样建成的楼盘原来要卖到万元/㎡以上的，现在卖6000元/㎡，开发商的盈利仍相当可观，但这样的房价对王根发夫妇而言，仍然偏高。要在内环内打造王根发夫妇可以回迁安居的新型贫民窟，政府是否可以免收土地出让金，这样房价可以进一步下降至3000-3500元/㎡。如果房价在3500元/㎡，王根发夫妇70㎡的二室一厅总价为24.5万元，首付20％（4.9万元）即可入住，余19.6万元作30年按揭，平均每月还款1057元（商业性贷款），父母过世后，该房按揭由继承该房屋的子女偿还。这就是容积率升高后的新型贫民窟，应该说这是符合中国国情的民居，内环内部份区域存在这样的民居并不会影响上海的亮丽形象。
人多地少是中国的基本国情，同时，在这一、二十年内，我国仍处初级阶段，因此在将上海建成国际性大都市的过程中，我们必须顾及这些因素，内环内以历史上“上只角”与“下只角”区别来划分上海穷人与富人的居住区域，划分的方法就是不同的容积率。应该说这是目前条件下一种较为可行的选择，它实现了穷富相对分离、但又相距不远的城市规划模式，体现了穷富有别但又相互依存的理念。
我们的城市规划是从计划体制、绝对平均主义的模式下走过来的，在居住区域的规划上，从来没有穷人区、富人区的概念。进入市场体制后，人群自然出现了贫富分化。我们的城市建设规划如果不注意在居住区域上的贫富有别，就会出现或者到处建新型贫民窟或者将穷人赶出内环这样的极端做法。
任何一个国际性大都市内都不免有穷人，既有穷人，也就有穷人抱团而居之区域。纽约可谓国际性大都市，其市中心不是还有哈莱姆黑人区、以及墨西哥移民区等形形色色的贫民窟吗？每谈及此，并不会令任何一位纽约市民觉得有失脸面，相反，一座亮丽的，绝对没有贫民窟的城市倒是令人怀疑的。城市存在贫民窟并不可怕，关键是对贫民窟的管理，不要使之发展成为像里约热内卢或印度、孟加拉那样的失控状态。
容积率并不是一个简单的数字，只要我们本着科学发展观，合理控制容积率，就能够使上海在跻身于国际大都市之时，仍能做到贫富相容、劳资两利，相互依赖，各得其所。
2004年10月8日