房地产：内行看门道
朋友方先生作为深圳市房地产行业发展的一个见证人，他对我说，房地产行业绝对是一个暴利行业。
根据何在？他在深圳从事项目预算和决算已经十多年，做过大小十几个项目的预算或者决算，自认为对房地产行业的成本和利润还是有发言权的。
现在，大家认为房价高是因为地产商单方面操纵的结果。他不这么看。他说：我觉得深圳地区的土地因素也是导致房价居高不下的重要原因。我认为，经营比较好的项目（本文不涉及那些经营失败的开发项目），在2000年之前，投资回报率应该在80%以上，2000年以后，投资回报率也不至于低于40%。
万科是一家上市公司，它的各方面的费用都打得很足，缴税也比较规范，过去，房价在深圳地区属于中等（现在，该公司已开始大规模开发高档房），其投资回报率一直都在35%-50%之间。
至于那些做高档住宅的开发商，其利润率是非常高的，可以说是高得离谱，其投资回报率可能会达到200%甚至更多！
如果房地产商能拿到便宜的地，建房时拼命占用施工单位资金，卖房时又会做局，加上偷漏税，那么，这样的开发商很快就会成为房地产新贵。举个例子，一个很有开拓精神的农民到深圳，从1998年开始做小楼盘起家，依靠苦心经营，大量地行贿，巧妙地避税。经过几年发展，现在成立了拥有几十亿资产的集团公司，这样的例子，不仅在深圳有，在中国其他地方也有！
过去十年，中国的房地产行业涌现出一批新贵，他们中的大多数人都是利用了以上几个方面的便利或者一些政策漏洞，赚了暴利，发了横财。
由于众所周知的原因，关于这个行业的一些内情，他没有再说什么。他说：“作为业内人士，我只能点到为止。”