原载2005年7月《中国房地产报》
“上海感冒，全国吃药！”这是目前全国房地产行业对政府调控政策普遍发出的感慨。言下之意，全国的房地产行市都将受到上海的连累，“城门着火，殃及池鱼”了。
上月在北京参加了一个全国性的房地产论坛，一位同坐台上的广州发展商一付寒了心的样子在那儿诉苦，说广州的楼市十年来没好好涨，去年以来刚看到点“起色”，没成想又遭到了这番打压，直担忧“正常的投资行为”也得不到保障。还有中央电视台《对话》栏目相关话题的节目中，那几位发展商的一致“唱跌”，就像是衙役的板子还没沾上屁股，就在那齐声用哭腔对着县太爷喊“打得好！”，表面是示好、诚服，其实是在起哄、叫屈！
这两个月，房地产媒体是“兴奋”的，一种“终于出事了”的情绪在迅速地弥漫。几乎所有认识我的记者，在电话采访中的问题都是一样的：“北京的房地产市场会受多大的影响？房价会下跌多少？什么时候跌？”
因此，像北京这样的城市，购房者中多少出现了些观望的人群。这不完全是媒体传播的引导，更来自于经济学家的证言。前几天在某房地产报纸上读到朗
地产开发商、经济学家、媒体，大家的角度不同，立场也不一样，对市场问题的判断有些更是大相径庭。但我发现却在一个问题上看法很一致，那就是调控政策对上海、北京以及其它城市将会产生相同的影响和结果。
我认为，这是目前大家讨论调控政策对房地产行业影响问题的最大误区！
从“国八条”到七部委的联合发文，调控政策的确是中央政府给房地产行业抓的药，而且各地“通杀”，无论愿不愿意，都塞到嘴里，由不得你不吃。但是，我们分析这些条文的内容，就会发现政策主要针对的是过度投机并且整体产生泡沫的区域市场。而对于很少或者几乎没有投机行为、整体并没有出现泡沫的区域市场，不会带来重大的变化，其实际的影响应该是对于可能出现的过度投机以及市场泡沫的预警和抑制。
我认为调控政策其实是一剂板蓝根！板蓝根对于病毒性感冒发烧的人来说，吃了可以退烧去病。对于并没有生病的人来说，吃了不但不会有问题（不像青霉素对没病的身体具有伤害性），而且还可以起到预防感染的作用。因此，调控政策对于已经具有房地产泡沫的城市会产生较为显著的影响，市场会变得淡静，房产价格会明显下降，而对于没有什么市场泡沫的城市，则不会产生太大的影响。
具体来说，调控政策对于上海、杭州这些有市场泡沫、而且比较大的地区一定会导致楼市萎缩、价格下降的明显效果，而对于其它大部分没有、或者泡沫很少的城市（包括北京）的影响则不会太大。
关于上海楼市没有泡沫的声音现在是很微弱的，但北京楼市到底有没有泡沫的争论则变得越来越激烈了。说北京楼市没有泡沫的一派，主要的论据是北京这些年房价上涨的速度没上海这么“疯”，而且目前两地的价差仍然很大；而坚持说北京楼市有泡沫的阵营，主要论据则是拿上海、北京的楼价与全国大部分城市相比所处的高位，认为两地所不同的只不过是泡沫的程度大小问题。上面提到郎咸平的“最高与次之”，易宪荣的“跌50%与30%”就是这一阵营比较权威的代表。只可惜，从他们的论述中没有读到什么有说服力的论证，更多地只是让我们惊叹经济学家也是运用艺术家的直觉以及小说家的想象力来研究问题的。
那么到底怎样的房地产市场才叫有泡沫？什么是房地产行业中的所谓“不真实的价格”（经济学中关于泡沫经济定义的一种说法）？归根结底，看来我们还是需要用“租金理论”来进行评价。
上海的房地产市场，两年前租金就开始下跌，而房价却在一路“南辕北辙”地反向飙升。当初如果在徐家汇地区的一套住宅出租，可以有8%以上的回报率，换句话说，即使你不是自住，你也大可向银行贷款来投资，从而获取差额利润。而随着上海的房价越升越高，租金持续走低，当租金回报率低于6%的时候，以按揭贷款形式购买的物业已经没有投资价值了。如果租金回报率到了3%或以下，那么自有资金应该选择将钱存入银行拿利息，甚至即使有住房需求的，在理论上也应该拿着银行给你利息来租房子住了。
实际情况是，上海今年上半年许多房产的租金回报率已经接近、甚至跌破3%的水平了，而房价却依然在涨。上海人从“股疯”变成了“房疯”，买房子已经和当年买股票一样了，购买的理由只是因为它还会涨！这就是“不真实的价格”，这就是泡沫！
反观北京的楼市。如果你在购房者中进行调查，买房是否为了在一年半载后高价卖出获利的，可能在百人里面找不出一个来。在看看北京的物业出租回报率，平均水平在6%以上，有些高档公寓、商业物业的回报率更高达8%以上。北京写字楼的出租回报率一直不尽人意，因此这几年写字楼的售价就没怎么涨，项目开发也比较低迷，说明这还是个“有效的市场”。也就是说，北京的房地产市场基本上是“真实的价格”，整体不存在什么泡沫。
如果讨论局部，北京可能在东部区域的有一些项目存在着泡沫现象。比如某个以投资客户为主的著名楼盘，营销做得非常出色，房子基本卖完了，但目前的租金回报很不理想，甚至许多几万元一平米的商业物业根本就租不出去，这就产生了“不真实的价格”。所以，这家发展商在东区的另一个楼盘的销售情况据说遭遇了不小的困难。调控政策对于北京这类的项目影响就会比较大。
另外，北京在上半年一度出现的房价可能急剧上涨的苗头得到了抑制。慢慢形成的户型往大里做、社区档次往高里拔的风气现在也有谨慎的趋势了。一度号称要卖每平米2万元的北京星河湾，最近也终于以套内面积1万3的起价开盘了…这些，不能不说是板蓝根清热、解毒的功效。
因此，我认为调控政策对于上海和北京的影响和效果会很不相同。现在看来都处于相持、观望阶段，情况较为相似。但由于基础面的差异，后续的走势会完全不一样。北京的楼市由于供求基本面的不平衡、土地成本持续上升的现实等，价格会继续上涨。目前这段观望、相持的时间越长，之后的放量会越急、越大，市场终将归于活跃。而上海的情况，应该会完全相反！