原载《新地产》2005年12月号
今年6、7月份的时候，北京的房地产市场弥漫着浓厚的所谓“观望气氛”，各大媒体频繁找我们这些地产顾问、经纪行的头头脑脑们开坛论市。记得当时虽然有些观点分歧，但主流的意见还是认为北京的楼市在下半年会逐步走出观望，价格也会随之持续上扬。只是，在发表观点的时候大家多少有点吞吞吐吐、语焉不详，可能是觉得在政府宏观调控的大政之下，这种“不安分”的想法有些逆流反动，所以胆子最大的也不过是预测到年底的房价可能会有10%左右的涨幅。
没想到，比我们这些人的看法更不“安分”的，是真实市场的表现——这匹冲劲十足的烈马！根据北京市有关局委的统计数据，才刚过十月份，北京商品住宅的销售价格的涨幅已经扎扎实实地突破了20%！
政府的数据，还只是一本“大统账”。如果仔细翻翻“分类细账”——看看各主要区域的具体楼市价格表现，我们会被这匹马颠得更加心跳加速！
东区依然是今年北京楼市的主角，也是楼价拉升的绝对主力。东四环以外楼盘的单价开始全面突破万元，其实也就是今年上半年的事。在星河湾出现之前的朝阳北、青年路的楼价，华纺易城的每平米五、六千是被市场证明了的合适价位，而珠江罗马嘉园的每平米七千元则是触到了“价格天花板”。星河湾半年销售了两百多套，我们现在还不能轻言其成败，但它每平米一万五千的“天价”，却让同区域新开盘的天鹅湖、逸翠园这些本来已经“上了房顶”的八、九千的价格竟然“显得”比较合理，从而形成了畅销的局面。
但是有意思的是，今年全北京最大的“价格拉低”也来自于这个区域，“国美第一城”以百万平米的规模，每平米五千元的低单价“倾销北京”。如果没有国美的“巨量稀释”，这个区域的价格可能要飞涨40%以上，整个北京的市场数据肯定就得重写！
另一个价格显著上扬的热点，就要数所谓的亚奥北部区域了。来自南洋的凯德置地在这里着实玩了一把精彩“大猫腻”，将原本一个高密度的项目，用“容积率拆分”的方法愣是先整出个低密度的“羊头”——上元，北五环外最高七千多的楼价一下子就被突破了万元的防线。到了下半年，傲城尊邸、世茂奥临等以一万二、三的价格乘势跟进，顺便还激活了五环内苦撑了几年的高价位旧盘康斯丹郡和荣尊堡，形成了区域的群体高价态势。
同样处在北部区域，同样属于市场的热点，望京地区的楼价却维持在七千左右的水平，没有向上窜得太离谱，应该说完全得益于其巨大的供应量。今、明两年，望京地区将有300万平米左右的住宅供应规模。
北京今年供需最失衡的地区是西部，称其为“房荒”也不为过。这种态势也直接导致了西三、四环之间楼价的飙升。昆玉河边的项目去年还在七千多的水平，今年推出的楼盘已经到了一万三；万柳地区同一个发展商开发的楼盘，只隔一条马路，只过了一年的时间，价格却翻了一番还多…道理只有一个：区域没项目、没地了！
缺乏供应，自然也就少了销售量，所以西部楼盘的价格飙升对于今年北京整体的市场数据影响应该不会很大。但是，作为传统的、以自住为主的西部市场，如此巨大的需求与供应的反差，到底对北京楼市未来的走势会带来怎样的影响？非常值得我们关注！
再看南部区域，传统低档居住的形象正在逐渐被改善，朱雀门、凤图腾、国瑞城等万元以上楼盘的推出，大有与其它区域豪宅项目“分庭抗礼”之势。因此，南部区域在今年北京楼市的价格冲刺中“一点也没有拖大家的后腿”。
如果说2005的北京楼市是一匹不安分的马，国家的宏观调控政策就是缰绳。其实在今年年初，市场明显感觉到北京有继上海之后也要“做一把庄”的暗潮在涌动。我的许多南方朋友当时都在北京东部区域买了每平米上万元的住宅当投资，决策可谓“不假思索”，因为他们比照的都是上海的行情，甚至签完约了才知道北京还有七、八千价位的楼盘。潘石屹那时候就向媒体透露其SOHO尚都有1500万的成交，可以确定资金就是从上海楼市流过来的。就好比猫儿闻到鱼腥味，以温州炒房团为代表的投机势力也开始在一些楼盘试探性地出没…
“国八条”、七部委的联合发文，这些政策的及时出台，有效遏制了北京市场投机以及非理性投资的抬头，客观形成的“市场观望气氛”也延缓了真实需求的释放，避免了今年北京楼市步上海等地的后尘成为“脱缰的野马”。
然而，这些政策却无法去调控、改变影响北京市场的一些基本要素。因此，尽管缰绳紧勒，北京楼市却依然劲头十足地跑出个价格高涨！
首先，应该是供需关系的不平衡。今年北京市场统计数据非常特别的地方，就是除了价格大幅上涨，其它数据都在往下降，其中包括市场供应量、期房的预售量等。政府方面一直强调有两千多万平米的土地供应量，否认所谓的“地荒论”，但是这些供应量由于拆迁、开发进度等种种原因而迟迟没有转化为可销售的楼盘，这是被官方统计数据证明了的现实情况。当时我们这些所谓的市场专家斗胆预测房价的上涨，最重要的依据就是对供需关系的判断。从北京西部、亚运村以及主要城中区今年具体的市场情形看，这种局部或者阶段性的缺少供应对价格的大幅上涨的确有显著的影响。
但是，我们从统计数据中又发现供应量与成交量的下降比例都是20%左右，这就说明从北京的整体市场来看，销售率并没有因供应的减少而明显提高。因此，关于供应减少对今年北京楼价上涨的作用不应该被过于放大。同时，这个结果也证明了另外一种市场判断——直到11月份，北京楼市的“观望期”仍然没有真正结束，从而有效缓解了供应减少带来的失衡。
另外一个重要的因素就是市场结构，在今年的市场里，高端住宅的比重大大提高了。需求人群从数量上来说应该呈金字塔型，但今年的市场数据显示却呈正态分布的橄榄型，两头小而中间大——其中80~140平米的销售套数约占56%，而80平米以下和140平米以上的销售套数差不多同样占到22%左右。从成交单价上来看， 每平米7000元以上的销售套数占到了总数的三成。如果我们将高端住宅在每套面积上与中、低端的比例关系考虑进来，结合以上数据，我们就不难得出这样的判断：今年北京楼市的住宅销售，高档住宅的比重差不多占到了销售面积和销售额的一半，而这才是北京楼市价格整体的上扬最主要的原因。